Müteahhit İflas Eder veya İnşaatı Yarım Bırakırsa Ne Yapılır?

Müteahhidin mali durumunun bozulması, konkordato sürecine girmesi, hakkında iflas kararı verilmesi veya şantiyeyi terk ederek inşaatı yarım bırakması aynı hukuki sonucu doğurmaz. Arsa sahibinin, konut alıcısının ve tapu devralan üçüncü kişinin kullanabileceği haklar; sözleşmenin türüne, inşaat seviyesine, tapu kayıtlarına, teminatlara ve müteahhit hakkında yürütülen mali sürece göre ayrı ayrı belirlenir.

Yarım kalan inşaatta öncelik, yeni bir müteahhitle hemen anlaşmak değil; mevcut inşaatın seviyesini delil tespitiyle kayıt altına almak, tapu ve takyidat durumunu incelemek ve eski sözleşmenin nasıl tasfiye edileceğini belirlemektir. Somut olayda aynen ifa, nama ifa, sözleşmeden dönme veya fesih, tapu iptali ve tescil, gecikme tazminatı, teminatların kullanılması ve iflas masasına alacak kaydı seçeneklerinden biri ya da birkaçı gündeme gelebilir.

Müteahhidin İflası ile İnşaatı Yarım Bırakması Aynı Şey midir?

Hayır. Müteahhidin işi yavaşlatması, şantiyeyi terk etmesi veya borçlarını ödeyememesi tek başına hukuken iflas ettiği anlamına gelmez. İflas, yetkili asliye ticaret mahkemesinin kararıyla açılan ve borçlunun haczedilebilir malvarlığının bütün alacaklılar yararına tasfiye edilmesini sağlayan toplu takip yoludur.

Müteahhit İnşaatı Yarım Bırakırsa Sözleşme Otomatik Olarak Sona Erer mi?

Müteahhidin işi bırakması sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu kapsamında sözleşmeden dönme veya fesih hakkı doğmuş olabilir; ancak bu hakkın hangi koşullarda ve nasıl kullanılacağı belirlenmeden yalnız şantiyenin terk edildiğine dayanılarak sözleşmenin tasfiye edildiği kabul edilmemelidir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde tapu devirleri, üçüncü kişilere yapılan satışlar ve uzun süreli sözleşme ilişkisi bulunduğundan, tek taraflı bildirimin sonuçları sıklıkla uyuşmazlık konusu olur. Tapu kayıtlarının düzeltilmesi veya karşı tarafın feshe itiraz etmesi hâlinde mahkeme kararı gerekebilir.

Yeni yükleniciyle sözleşme yapılmadan önce eski yüklenicinin şantiyeye ve projeye ilişkin yetkisi, devredilen tapular, inşaat seviyesi, mevcut ruhsat, taşeron alacakları ve şantiyedeki malzemelerin mülkiyeti belirlenmelidir.

Müteahhit İşi Zamanında Bitiremeyecekse Teslim Tarihini Beklemek Gerekir mi?

Her durumda teslim tarihini beklemek gerekmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 473. maddesi uyarınca yüklenici işe zamanında başlamaz, işi sözleşmeye aykırı şekilde geciktirir veya iş sahibine yüklenemeyen bir nedenle eserin kararlaştırılan tarihte tamamlanamayacağı açıkça anlaşılırsa teslim tarihi gelmeden sözleşmeden dönme gündeme gelebilir.

Basit bir yavaşlama veya kısa süreli iş durması bu hak için yeterli değildir. İnşaatın seviyesi, kalan süre, iş programı, ruhsat durumu, şantiyedeki işçi ve ekipman sayısı, tedarik sorunları ve finansman imkânları birlikte değerlendirildiğinde zamanında teslimin objektif olarak mümkün görünmemesi gerekir.

İnşaatın zamanında tamamlanamayacağı nasıl ispatlanır?

• Mahkeme aracılığıyla yaptırılan delil tespiti,
• İnşaat mühendisi ve mimar bilirkişi incelemesi,
• Fiziksel gerçekleşme ve maliyet raporu,
• Belediye, ruhsat ve yapı denetim kayıtları,
• Uzun süredir faaliyet bulunmadığını gösteren tarihli görüntüler,
• Taşeron, tedarikçi ve çalışan yazışmaları,
• Müteahhidin mali durumuna ilişkin bildirimleri,
• Konkordato, iflas ve ticaret sicili kayıtları

delil olarak kullanılabilir.

Arsa Sahibinin Kullanabileceği Hukuki Haklar

Arsa sahibinin tercih edeceği yol, inşaatın tamamlanabilir durumda olup olmadığına ve müteahhide devredilen payların geri alınabilme ihtimaline göre belirlenir. Aynı dosyada birden fazla talebin terditli veya birlikte ileri sürülmesi mümkün olabilir.

Nama İfa Nedir?

Nama ifa, müteahhidin yerine getirmediği ve üçüncü kişi tarafından yapılabilen inşaat borcunun, mahkeme izniyle iş sahibi veya başka bir yüklenici tarafından müteahhit hesabına yerine getirilmesidir. Hukuki dayanağı Türk Borçlar Kanunu’nun 113. maddesidir.

Arsa sahibi, kalan inşaatın başka bir yükleniciye tamamlattırılması için izin ve tamamlama giderlerinin borçlu müteahhitten tahsilini isteyebilir. Müteahhide ait olup henüz devredilmemiş bağımsız bölümlerin veya sözleşmeden doğan hakların inşaatın tamamlanmasında kullanılması, somut sözleşme ve tapu yapısına göre ayrıca talep edilebilir.

Nama ifa için hangi şartlar incelenir?

• Müteahhidin muaccel borcunu yerine getirmemesi,
• Gerekli hâllerde usulüne uygun ihtarla temerrüde düşürülmesi,
• İnşaatın üçüncü kişi tarafından tamamlanabilir olması,
• Eksik ve ayıplı işlerle kalan maliyetin bilirkişi tarafından belirlenmesi,
• Talep edilen tamamlama yönteminin ölçülü ve ekonomik olması,
• Tapu, ruhsat ve proje yönünden devamın mümkün bulunması,
• Mahkeme izni ve gerekli yetkilerin alınması.

Mevcut sözleşme tasfiye edilmeden veya nama ifa izni alınmadan yeni müteahhitle fiilen çalışmaya başlanması; iki yüklenici arasında yetki, maliyet, ayıp ve tapu uyuşmazlığı doğurabilir.

Nama İfa mı, Sözleşmenin Feshi mi Daha Uygundur?

İnşaat önemli ölçüde tamamlanmışsa, ruhsat ve projeyle devam mümkünse ve kalan maliyet mevcut proje değeriyle karşılanabiliyorsa nama ifa daha işlevsel olabilir. İnşaat başlangıç seviyesindeyse, ağır ruhsat veya imar sorunları varsa ya da çok sayıda ihtilaflı üçüncü kişi devri yapılmışsa sözleşmenin sona erdirilmesi öne çıkabilir.

İnşaatın Tamamlanma Oranı Neden Önemlidir?

İnşaatın tamamlanma oranı; müteahhidin hak ettiği arsa paylarının, fesih veya dönmenin etkisinin, eksik iş bedelinin ve nama ifanın ekonomik olup olmadığının belirlenmesinde önem taşır. Ancak yalnız “kaba inşaat yüzde kaç tamamlandı?” sorusuna cevap verilmesi yeterli değildir.

Bilirkişi incelemesinde taşıyıcı sistem, çatı, dış cephe, yalıtım, elektrik ve mekanik tesisat, asansör, yangın sistemleri, iç imalatlar, ortak alanlar, altyapı, çevre düzenlemesi, ruhsat ve iskân işlemleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Fiziksel gerçekleşme oranının yanında, yapının tamamlanması ve ayıpların giderilmesi için gereken güncel maliyet de hesaplanmalıdır.

Sözleşmenin Feshi Geçmişe mi, İleriye mi Etkili Olur?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesinin geçmişe veya ileriye etkili sonuç doğurması, inşaatın seviyesi ve somut olayın koşullarına göre belirlenir. Düşük seviyedeki inşaatlarda tarafların aldıklarını geri vermesine dayanan geçmişe etkili tasfiye; önemli ölçüde tamamlanan yapılarda ise kazanılmış hakları koruyan ileriye etkili fesih değerlendirilebilir.

Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25 Ocak 1984 tarihli kararı bu ayrımın temelini oluşturur. Bununla birlikte her dosyada uygulanacak sabit bir tamamlanma yüzdesi yoktur. İnşaatın yalnız fiziksel oranı değil; projenin tamamlanabilirliği, tarafların edimleri, müteahhidin hak ettiği değer ve hakkaniyet birlikte incelenir.

Müteahhide Devredilen Tapular Geri Alınabilir mi?

Müteahhide devredilen arsa paylarının geri alınıp alınamayacağı, sözleşmenin nasıl sona erdiğine ve müteahhidin bu payları hak edip etmediğine bağlıdır. Sözleşmede tapu devri inşaat aşamalarına bağlanmışsa, gerçekleşmeyen aşamalar karşılığında yapılan devirler için tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir.

Tapular hâlen müteahhit adına kayıtlıysa durum daha sınırlı olabilir. Paylar üçüncü kişilere devredilmiş, bankaya ipotek edilmiş veya haczedilmişse her kayıt ayrı hukuki inceleme gerektirir. İnşaatın tamamlanma oranı tek başına hangi tapunun geri alınacağını göstermez; sözleşmedeki hakediş ve devir takvimi de dikkate alınır.

Üçüncü Kişilere Satılan Daireler Ne Olur?

Müteahhitten daire veya arsa payı alan üçüncü kişinin hakkı her durumda korunmaz ya da her durumda iptal edilmez. Tapu devrinin bulunup bulunmadığı, satış vaadinin şekli ve şerhi, üçüncü kişinin iyi niyeti, ana sözleşmeyi ve inşaatın durumunu bilip bilmediği ile tapu sicilindeki kayıtlar birlikte değerlendirilir.

Türk Medeni Kanunu’nun tapu siciline güveni koruyan 1023. maddesi ile iyi niyetli olmayan kişilerin kazanımını korumayan 1024. maddesi somut olaya göre uygulanır. Üçüncü kişi gerçekten bedel ödemiş olsa bile, müteahhidin payı sözleşmedeki edimini yerine getirmesine bağlıysa ana sözleşme ve inşaat seviyesi ayrıca önem taşır.

Proje aşamasında müteahhitten bağımsız bölüm alanların konumu hakkında topraktan ev alma ve üçüncü kişi hakları içeriğimizi inceleyebilirsiniz.

Tapu Almayan Konut Alıcısının Hakları

Konut bedelini tamamen veya kısmen ödemesine rağmen tapuyu almayan kişinin hakkı, elindeki sözleşmenin şekline ve işlemin tüketici işlemi olup olmadığına göre değişir. Noterde düzenlenen satış vaadi, tapuya şerh, kat irtifakı devri, ön ödemeli konut sözleşmesi ve bina tamamlama sigortası alıcının hukuki konumunu etkiler.

Ön Ödemeli Konut Satışında Müteahhit İflası

Bir tüketicinin konut amaçlı taşınmazı teslimden önce bedel ödeyerek satın alması, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında ön ödemeli konut satışı olabilir. Bu durumda sözleşmenin resmî şekli, ön bilgilendirme, yapı ruhsatı, teminat ve teslim süresi hükümleri ayrıca uygulanır.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tapu siciline tescille birlikte yapılan yazılı sözleşme veya noterlikte düzenleme şeklinde satış vaadi olarak kurulmalıdır. Geçerli sözleşme yapılmadan tüketiciden ödeme alınması mevzuata aykırıdır. Kanundaki azami teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 aydır.

Otuz ve üzerinde konut bulunan projelerde satıcının satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırması veya mevzuatta kabul edilen başka bir teminat yöntemini sağlaması gerekir. Banka teminat mektubu, hakediş sistemi veya bağlı krediyle sağlanan güvenceler somut projedeki belgeler üzerinden kontrol edilmelidir.

Bina Tamamlama Sigortası Varsa Ne Yapılmalıdır?

Bina tamamlama sigortasının bulunması, her gecikmede sigorta şirketinin inşaatı otomatik olarak tamamlayacağı anlamına gelmez. Poliçedeki riziko, sigorta sertifikası, lehtar, teminat kapsamı, istisnalar ve başvuru süresi incelenmelidir.

SEDDK tarafından 10 Haziran 2024 tarihinde yenilenen Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları doğrultusunda sigortacının projeyi tamamlama, başka bir proje üzerinden hak sağlama veya tüketicinin yaptığı ödemeleri belirli esaslarla iade etme seçenekleri poliçeye ve gerçekleşen riske göre gündeme gelebilir.

Müteahhit projeyi durdurmuş, konkordato sürecine girmiş veya iflas etmişse sigorta şirketine yazılı bildirim yapılmalı; poliçe, sertifika, satış sözleşmesi, ödeme dekontları, tapu bilgileri ve projenin mevcut durumunu gösteren belgeler sunulmalıdır.

Müteahhit Konkordato İlan Ederse Ne Olur?

Konkordato başvurusu veya geçici mühlet kararı, müteahhidin iflas ettiği anlamına gelmez. Sürecin amacı, borçlunun faaliyetini belirli bir yeniden yapılandırma planı altında sürdürmesi ve alacaklıların belirli oran veya vadelerle tatmin edilmesidir.

İcra ve İflas Kanunu’nun 296. maddesi uyarınca, sözleşmenin karşı tarafının yalnız konkordato başvurusunu gerekçe göstererek sözleşmeyi sona erdirmesine veya ağırlaştırmasına imkân veren kayıtlar uygulanmayabilir. Buna karşılık müteahhidin işi durdurması, sözleşmedeki teslim borcunu ihlal etmesi veya inşaatı tamamlayamayacağının anlaşılması bağımsız bir temerrüt sebebi oluşturabilir.

Konkordato komiserinin alacaklılara yaptığı ilanda belirtilen bildirim süresi takip edilmeli; alacak sözleşme, ödeme ve zarar belgeleriyle kaydettirilmelidir. Komiser ilanındaki süre kural olarak 15 gündür. Teminatlı ve teminatsız alacaklar ile devam eden sözleşmeden doğan edimler ayrı değerlendirilmelidir.

Müteahhit İflas Ederse Sözleşme Ne Olur?

İflas kararıyla müteahhidin haczedilebilir mal ve hakları iflas masasını oluşturur; şirketin masa kapsamındaki malvarlığı üzerindeki tasarruf yetkisi iflas organlarına geçer. Ancak iflas, devam eden bütün sözleşmeleri otomatik olarak sona erdirmez.

Para dışındaki bir edime ilişkin alacaklar İcra ve İflas Kanunu’nun 198. maddesi uyarınca kural olarak para alacağına çevrilerek masaya kaydedilir. İflas idaresi aynen ifayı üstlenirse karşı taraf gerekli güvencenin sağlanmasını isteyebilir. İnşaatın masaca devam ettirilip ettirilmeyeceği; projenin ekonomik değeri, kalan maliyet ve alacaklıların menfaati üzerinden değerlendirilir.

İflasın açılmasıyla müflis aleyhindeki bireysel takipler durur ve kesinleşmeyle düşer. Müflisin taraf olduğu hukuk davalarının bir bölümü de İcra ve İflas Kanunu’nun 194. maddesindeki şartlarla durabilir. Tapu, ayni hak, masa malı ve alacak kaydı taleplerinin hangi yolla sürdürüleceği ayrı ayrı belirlenmelidir.

İflas Masasına Alacak Kaydı Nasıl Yapılır?

İflas ilanında alacaklılara, alacaklarını ve dayanaklarını iflas dairesine bildirmeleri için süre verilir. Adi tasfiyede ilanda gösterilen kayıt süresi kural olarak bir aydır. Alacak tutarı; ana para, işlemiş faiz, cezai şart, kira kaybı, eksik iş veya iade talebi ayrıştırılarak belgelenmelidir.

• Arsa payı karşılığı inşaat veya satış sözleşmesi,
• Noter satış vaadi sözleşmesi,
• Ödeme dekontu, makbuz ve faturalar,
• Tapu ve takyidat kayıtları,
• İhtarname ve tebligat belgeleri,
• Teknik rapor, delil tespiti ve tamamlama maliyeti,
• Mahkeme veya hakem kararları,
• Sigorta, teminat mektubu, ipotek ve kefalet belgeleri

alacak kaydının dayanağı olabilir.

İlanda verilen sürenin geçirilmesi alacağın her durumda tamamen ortadan kalktığı anlamına gelmez. Geç kalan alacak, tasfiye tamamlanıncaya kadar kaydettirilebilir; ancak gecikmeden doğan giderler alacaklıya yüklenebilir ve önceki dağıtımlara katılma imkânı bulunmayabilir. Bu nedenle ilan süresinde başvuru yapılması önemlidir.

Alacak veya sırası reddedilirse

Sıra cetvelindeki alacağın esası veya miktarı kabul edilmemişse, cetvelin ilanından itibaren 15 gün içinde asliye ticaret mahkemesinde sıra cetveline itiraz davası gündeme gelebilir. İtiraz yalnız alacağın sırasına ilişkinse icra mahkemesine şikâyet yolu değerlendirilir.

Konut Alıcısı İflas Masasında Hangi Sırada Yer Alır?

Bedelini ödediği hâlde tapu almayan konut alıcısı, yalnız satış veya rezervasyon belgesine dayanıyorsa kendiliğinden rehinli ya da ayrıcalıklı alacaklı olmaz. Geçerli bir ayni hak veya özel teminat yoksa bedel iadesi ve zarar talepleri bakımından adi alacaklı olarak kaydedilmesi mümkündür.

Tapu veya kat irtifakı devri, tapuya şerhli satış vaadi, ipotek, banka teminat mektubu ve bina tamamlama sigortası alıcının konumunu değiştirebilir. Bu nedenle yalnız alacağın tutarı değil, aynen teslim veya mülkiyet talebinin iflas masasına karşı ileri sürülüp sürülemeyeceği de incelenmelidir.

İflas Açılmadan Önce Konulan Haciz ve İpotekler Ne Olur?

Müteahhidin veya proje taşınmazlarının üzerindeki banka ipoteği, taşeron haczi, kamu haczi ve ihtiyati tedbirler aynı hukuki nitelikte değildir. İpoteğin derecesi, kuruluş tarihi, hangi borcu teminat altına aldığı ve taşınmazın kimin adına kayıtlı olduğu incelenmelidir.

İflas açılmadan önceki bireysel hacizler ile ayni teminat oluşturan ipoteklerin tasfiyedeki sonuçları farklıdır. İpotekli alacaklı satış bedeli üzerinde rehin hakkından doğan önceliğini kullanabilir. Haciz, ipotek ve diğer kayıtları görmek için Web Tapu giriş ve sorgulama rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Müteahhit Kaçtıysa veya Şirkete Ulaşılamıyorsa Ne Yapılmalıdır?

Şirket yetkililerine ulaşılamaması hukuki başvuruyu engellemez. Şirketin güncel ticaret sicili ve MERSİS adresi, temsilcileri, tasfiye durumu, konkordato ve iflas ilanları ile tapu ve icra kayıtları araştırılabilir.

1. Güncel şirket ve temsilci bilgilerini ticaret sicilinden alın.
2. Resmî adreslere noter ihtarnamesi gönderilmesini değerlendirin.
3. İnşaat seviyesini ve şantiye malzemelerini delil tespitiyle kayda alın.
4. Tapuların devrini önlemek için tedbir gerekip gerekmediğini inceleyin.
5. Para alacağı için ihtiyati haciz şartlarını değerlendirin.
6. Hileli satış, sahte belge veya dolandırıcılık şüphesi varsa ceza hukuku boyutunu ayrıca ele alın.

Şirket Ortakları ve Müdürleri Şahsen Sorumlu mudur?

Limited veya anonim şirketin sözleşme borçlarından kural olarak şirket tüzel kişiliği sorumludur. Bir kişinin şirket ortağı, müdürü veya yönetim kurulu üyesi olması, yarım kalan inşaat borcundan otomatik biçimde şahsen sorumlu tutulması için yeterli değildir.

Yöneticinin kişisel kefalet veya garanti vermesi, şahsi taşınmazını ipotek etmesi, haksız fiille doğrudan zarara neden olması, şirket malvarlığını hukuka aykırı biçimde aktarması veya suç oluşturan işlemlere katılması hâlinde kişisel sorumluluk gündeme gelebilir.

Müteahhidin Mal Kaçırdığı Düşünülüyorsa Ne Yapılabilir?

Müteahhidin taşınmazlarını yakınlarına veya ilişkili şirketlere devretmesi, alacaklarını tahsil etmeyerek başka şirkete yönlendirmesi ya da gerçek olmayan borçlar oluşturması farklı başvurulara konu olabilir.

• İcra ve İflas Kanunu kapsamında tasarrufun iptali davası,
• Muvazaa veya geçersizlik nedeniyle tapu iptali ve tescil,
• İhtiyati haciz veya ihtiyati tedbir,
• İflas idaresi tarafından açılabilecek iptal davaları,
• Yönetici sorumluluğu ve haksız fiil tazminatı,
• Somut suç şüphesi varsa savcılığa başvuru

değerlendirilebilir. Yalnız devrin borçlunun yakınına yapılması veya düşük bedel iddiası, her dosyada tek başına iptal için yeterli değildir; işlemin tarihi, borcun doğumu, taraflar arasındaki ilişki ve üçüncü kişinin durumu araştırılmalıdır.

Arsa Sahibi Müteahhidin Malzemelerine El Koyabilir mi?

Şantiyedeki bütün malzemeler otomatik olarak arsa sahibine ait olmaz. Malzeme müteahhide, taşerona, tedarikçiye veya finansman sağlayan başka bir kişiye ait olabilir. Mülkiyeti belirlenmeden malzemenin satılması, kullanılması veya şantiyeden çıkarılması tazminat ve ceza uyuşmazlığı doğurabilir.

Malzemelerin cinsi, miktarı ve mevcut durumu noter veya mahkeme aracılığıyla tespit edilmeli; fatura, irsaliye ve tedarik sözleşmeleri incelenmelidir. Koruma amacıyla yapılan işlem ile malzeme üzerinde mülkiyet iddiasında bulunulması birbirinden ayrılmalıdır.

Şantiyenin Güvenliği ve Zorunlu Masraflar

İnşaatın durması; iş kazası, su baskını, taşıyıcı sistemin zarar görmesi, malzeme hırsızlığı ve çevredeki kişilerin zarar görmesi risklerini artırabilir. Arsa sahiplerinin daha büyük zararı önlemek için geçici çit, kapatma, drenaj, iksa veya koruma çalışması yaptırması gerekebilir.

Masrafın sonradan talep edilebilmesi için zorunlu ve ölçülü olması, inşaatın önceki durumunun belgelenmesi, fatura ve ödeme kayıtlarının saklanması ve mümkünse müteahhit, konkordato komiseri veya iflas idaresine bildirim yapılması önemlidir.

Gecikme Tazminatı ve Kira Kaybı Talep Edilebilir mi?

Teslim borcunda temerrüde düşen müteahhitten kira kaybı, gecikme tazminatı ve sözleşmedeki şartlar oluşmuşsa cezai şart talep edilebilir. Sözleşmenin devam ettirilmesi, feshedilmesi veya nama ifa yoluna gidilmesi talep edilebilecek zararın kapsamını etkileyebilir.

Müteahhit iflas etmişse kabul edilen tazminat alacağının iflas masasına kaydedilmesi gerekebilir. Teminat bulunmadığında mahkemece hükmedilen tutarın tamamının fiilen tahsil edilememesi riski vardır. Ayrıntılar için müteahhit gecikme tazminatı, kira kaybı ve cezai şart rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Müteahhidin Yaptığı İşler Ayıplıysa Ne Olur?

İnşaatın yarım kalması ile tamamlanan imalatların ayıplı olması farklı sorunlardır. Eksik iş, sözleşmede bulunmasına rağmen hiç yapılmayan; ayıplı iş ise yapılmış olmakla birlikte sözleşmeye, projeye veya teknik kurallara uygun olmayan imalattır.

Yeni yüklenici işe başlamadan önce eski müteahhidin eksik ve ayıplı imalatları tespit edilmelidir. Aksi hâlde kusurun hangi yükleniciden kaynaklandığını belirlemek güçleşir. Ayıplı imalata ilişkin seçimlik haklar ve zamanaşımı için müteahhit binayı kusurlu yaptıysa ne yapılmalı? içeriğimizden yararlanabilirsiniz.

Yeni Müteahhitle Anlaşırken Nelere Dikkat Edilmelidir?

Yarım kalan bir projeyi devralan yüklenicinin sorumluluğu, sıfırdan başlayan projeden farklı düzenlenmelidir. Yeni sözleşmede aşağıdaki konular açıkça gösterilmelidir:

• Mevcut inşaat seviyesini gösteren tarihli teknik rapor,
• Eski imalatlardan yeni müteahhidin sorumlu olup olmayacağı,
• Eksik ve ayıplı işlerin ayrıntılı listesi,
• Güncel ruhsat, proje ve yapı denetim durumu,
• Tamamlama bedeli veya verilecek bağımsız bölümler,
• Hakedişe bağlı tapu devir takvimi,
• Teminat mektubu, ipotek, kefalet veya sigorta,
• Kesin teslim tarihi ve gecikme yaptırımları,
• İskân ve kat mülkiyeti işlemleri,
• Eski taşeron ve tedarikçi borçlarının kime ait olduğu,
• Üçüncü kişilerden gelebilecek tapu ve alacak talepleri.

Sözleşme öncesi temel kontroller için müteahhitle sözleşme yaparken dikkat edilmesi gerekenler rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Kat Malikleri veya Konut Alıcıları Birlikte Hareket Edebilir mi?

Aynı projedeki hak sahiplerinin ortak teknik rapor, şantiye güvenliği, maliyet hesabı ve yeni yüklenici seçimi bakımından birlikte hareket etmesi yararlı olabilir. Ancak herkesin hukuki durumu aynı olmayabilir.

Bazı kişiler tapu sahibi, bazıları satış vaadi alacaklısı, bazıları yalnız adi sözleşmeli alıcı, bazıları ise taşeron veya tedarikçidir. Ortak çalışma yapılırken her hak sahibinin sözleşmesi, tapu durumu, ödediği bedel ve talep türü ayrı dosyalanmalıdır.

Görevli Mahkeme Hangisidir?

Dava şartı arabuluculuk bulunup bulunmadığı; uyuşmazlığın tüketici işlemi, ticari dava, taşınmaz aynına ilişkin dava veya para alacağı olmasına göre ayrıca kontrol edilmelidir.

İhtiyati Tedbir veya İhtiyati Haciz İstenebilir mi?

Dava konusu taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi veya tapuda yeni haklar kurulması riski varsa ihtiyati tedbir; muaccel para alacağının tahsilinin tehlikeye düşmesi hâlinde ise ihtiyati haciz talep edilebilir.

Bu iki koruma yöntemi farklı şartlara tabidir. Yalnız şirketin mali durumunun kötü olduğu yönündeki genel iddia yeterli olmaz. Talebin dayanağı, yaklaşık ispatı, korunacak hak ve tedbir alınmadığında doğacak zarar açıklanmalıdır.

Delil Tespiti Nasıl Yapılır?

Yeni müteahhidin işe başlaması, malzemelerin kaybolması veya yapının hava koşulları nedeniyle zarar görmesi mevcut delilleri değiştirebilir. Bu nedenle mahkeme aracılığıyla delil tespiti yapılması, yarım kalan inşaat dosyasının en önemli ilk adımlarından biridir.

Bilirkişiden şu hususların belirlenmesi istenebilir:

• İnşaatın fiziksel gerçekleşme oranı,
• Eksik ve ayıplı işler,
• İmalatların proje ve ruhsata uygunluğu,
• Yapının korunması için zorunlu işler,
• Güncel tamamlama ve ayıp giderme maliyeti,
• Müteahhidin hak ettiği imalat ve arsa payı,
• Şantiyedeki malzeme ve ekipmanlar,
• İnşaatın tamamlanması için gereken yaklaşık süre.

Müteahhit İflası ve Yarım Kalan İnşaatta Dava Öncesi Kontrol Listesi

1. Arsa payı karşılığı inşaat veya konut satış sözleşmesini inceleyin.
2. Tapu kayıtlarını ve bütün takyidatları temin edin.
3. Müteahhide ve üçüncü kişilere devredilen payları belirleyin.
4. İnşaat seviyesini mahkeme veya bağımsız teknik raporla tespit edin.
5. Eksik ve ayıplı işleri ayrı ayrı hesaplatın.
6. Müteahhidin konkordato, iflas, tasfiye ve icra dosyalarını araştırın.
7. Sigorta, teminat mektubu, ipotek, kefalet ve hakediş sistemini kontrol edin.
8. Aynen ifa, nama ifa ve fesih seçeneklerini mali sonuçlarıyla karşılaştırın.
9. İhtarname ve temerrüt sürecini sözleşmeye uygun yürütün.
10. İhtiyati tedbir veya ihtiyati haciz gerekip gerekmediğini değerlendirin.
11. Konkordato veya iflas ilanındaki alacak bildirim sürelerini takip edin.
12. Yeni yükleniciyle anlaşmadan önce eski sözleşme ve tapu ilişkisini tasfiye edin.

Hukuki Dayanaklar

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m.113, m.117 ve devamı, m.125 ve m.473.
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.194, m.198, m.219, m.235, m.236, m.288, m.294, m.296 ve m.299.
• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.40–46 ve m.73/A.
• Ticaret Bakanlığı – Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik açıklaması.
• SEDDK – Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.1023 ve m.1024.
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun delil tespiti, görev, yetki ve ihtiyati tedbire ilişkin hükümleri.
• 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun şirket ve yönetici sorumluluğuna ilişkin hükümleri.
• Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 25.01.1984 tarihli, 1983/3 E. ve 1984/1 K. sayılı kararı.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Müteahhit iflası ve yarım kalan inşaatta uygulanacak yol; sözleşmenin türü, inşaat seviyesi, tapu devirleri, üçüncü kişi hakları, konkordato veya iflas dosyası ve mevcut teminatlar incelenerek belirlenmelidir.