Parsel Tevhidi Nedir? Parsel Birleştirme Nasıl Yapılır?

Yan yana bulunan iki veya daha fazla parselin tek bir parsel hâline getirilmesi, yalnız tapu kayıtlarının birleştirilmesinden ibaret değildir. Parsellerin imar planına uygunluğu, mülkiyet yapısı, üzerlerindeki ipotek ve şerhler, teknik ölçümler ile yetkili idarenin onayı birlikte değerlendirilir. Bu nedenle parsel tevhidi, proje hazırlanmadan veya taşınmaz yatırımı yapılmadan önce hukuki ve teknik sonuçları incelenmesi gereken bir işlemdir.

Tevhit sonucunda parsel alanı büyüyebilir; ancak bu işlem yapılaşma hakkını veya emsali kendiliğinden artırmaz. Yeni parselin kullanım kararı, yapı nizamı, çekme mesafeleri ve toplam inşaat hakkı yürürlükteki imar planı ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği hükümlerine göre belirlenir.

Parsel Tevhidi Nedir?

Parsel tevhidi veya parsel birleştirme; tapu sicilinde ayrı parsel numaralarıyla kayıtlı, birbirine bitişik taşınmazların teknik ve hukuki işlemler tamamlanarak tek parsel hâline getirilmesidir. Eski parseller kapatılır ve oluşan yeni parsel için tapu sicilinde yeni kayıt açılır.

İşlemin temel hukuki dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddeleridir. İmar planı bulunan alanlarda tevhit işleminin plana, parselasyon durumuna ve ilgili yönetmelik hükümlerine uygun olması gerekir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyenin; diğer yerlerde ise taşınmazın konumuna göre yetkili idarenin onayı aranır.

Tevhit ile ifraz arasındaki fark

Tevhit, birden fazla parseli tek parsele dönüştürür. İfraz ise bir parselin iki veya daha fazla parsele ayrılmasıdır. Aynı teknik dosyada ifraz ve tevhit işlemlerinin birlikte yapılması mümkün olabilir; ancak yola terk, yoldan ihdas ve sınır düzeltmesi hukuken farklı işlemlerdir.

Tevhit ayrıca ortaklığın giderilmesi anlamına gelmez. Hisseli parsellerin birleştirilmesi, paydaşlığı kendiliğinden sona erdirmez; yeni parsel üzerindeki payların nasıl oluşacağı tescile esas belgeler ve maliklerin hukuki durumu üzerinden belirlenir.

Parsel Birleştirme Neden Yapılır?

Parseller çoğunlukla yapılaşmaya elverişli büyüklük ve biçimin sağlanması, imar planındaki asgari parsel şartının karşılanması veya tek bir proje alanı oluşturulması amacıyla birleştirilir.

• İmar planındaki asgari parsel büyüklüğünün sağlanması,
• Birden fazla parsel üzerinde bütüncül konut veya ticaret projesi geliştirilmesi,
• Düzensiz parsel geometrisinin daha uygulanabilir hâle getirilmesi,
• Kentsel dönüşüm veya site projesinin tek parsel üzerinden yürütülmesi,
• Tarım arazilerindeki dağınık mülkiyetin azaltılması,
• Ortak ulaşım, otopark veya sosyal donatı çözümünün kurulması,
• İmar planının tevhit işlemini zorunlu tutması.

Parsel birleşince emsal artar mı?

Tevhit işlemi tek başına emsal artışı sağlamaz. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği uyarınca aynı kullanım ve yapı nizamına sahip parsellerin birleşmesinden sonra oluşacak yapılaşma hakkı, kural olarak parsellerin birleşmeden önceki toplam yapılaşma hakkını aşamaz.

Bununla birlikte daha büyük ve düzenli bir parsel; çekme mesafeleri, otopark çözümü, blok yerleşimi ve mimari tasarım bakımından mevcut hakkın daha verimli kullanılmasını sağlayabilir. İmar planı değişikliği yapılmadıkça, yalnız tevhitle yeni bir kat veya ek emsal kazanıldığı kabul edilemez.

Parsel Tevhidi Şartları Nelerdir?

1. Parseller sınırdaş olmalıdır

Birleştirilecek taşınmazların ortak bir sınıra sahip olması gerekir. Aralarında yol, dere, park alanı veya başka bir parsel bulunan taşınmazlar doğrudan tevhitle birleştirilemez. Kadastro paftası ile fiilî kullanım arasında farklılık varsa önce sınır ve yüzölçümü uyuşmazlığı giderilmelidir.

2. İmar planı ve parselasyon koşulları uyumlu olmalıdır

Parsellerin imar planındaki kullanım kararları, yapı nizamı, parselasyon hattı ve yola cephe koşulları incelenir. Farklı kullanım kararına veya yapı nizamına sahip parsellerin birleştirilmesi her durumda mümkün değildir. Arada parselasyon hattı bulunması veya parsellerin farklı yollardan cephe alması da tevhidi engelleyebilir.

Kamu hizmetine ayrılan alanlarda veya planla yol, park, okul ve benzeri kullanımlara ayrılmış bölümlerde İmar Kanunu’nun özel sınırlamaları uygulanır. Sorun doğrudan imar planındaki karardan kaynaklanıyorsa, tevhit başvurusundan ayrı olarak imar planına karşı başvuru ve dava yolları değerlendirilmelidir.

3. Mülkiyet ve paydaşlık yapısı işleme uygun olmalıdır

İsteğe bağlı tevhitte tapu sicilinde hak sahibi olan maliklerin işlemi talep etmesi gerekir. Parseller paylı mülkiyete tabi ise paydaşların iradesi ve yeni parselde oluşacak pay oranları açıkça belirlenmelidir. Vekâleten işlem yapılacaksa vekâletnamede tevhit ve ilgili tapu-kadastro işlemlerini kapsayan yeterli yetki bulunmalıdır.

Bununla birlikte her parsel birleştirme işlemi maliklerin oybirliğiyle yaptığı gönüllü bir işlem değildir. İmar Kanunu’nun 18. maddesine dayanan parselasyon uygulamaları ile Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nde belirtilen bazı yapılaşmaya elverişsiz parseller bakımından idarece resen işlem yapılabilen hâller bulunmaktadır. Bu işlemler, malik talebine dayalı klasik tevhitle karıştırılmamalıdır.

4. İpotek, haciz, şerh ve irtifaklar incelenmelidir

Parseller üzerindeki ipotek, haciz, intifa, geçit hakkı, aile konutu şerhi, satış vaadi veya ihtiyati tedbir gibi kayıtlar işlemden önce incelenmelidir. Takyidatın bulunması tevhidi her zaman kendiliğinden engellemez; ancak hakkın yeni parsele nasıl aktarılacağı, kapsamının değişip değişmeyeceği ve hak sahibinin izninin gerekip gerekmediği kayıt türüne göre belirlenir.

Özellikle parsellerden yalnız biri ipotekli veya hacizliyse, işlem sonrasında hakkın hangi pay ya da alan üzerinde devam edeceği açıklaştırılmadan başvuru yapılması uyuşmazlık doğurabilir. İpoteğin tamamen sona erdirilmesi gerekiyorsa ipotek kaldırma işlemi ayrıca yürütülmelidir.

5. Özel kanunlardan doğan sınırlamalar bulunmamalıdır

Tarım arazileri, kıyı alanları, sit bölgeleri, orman sınırları, korunması gerekli taşınmazlar ve kamu taşınmazlarında özel mevzuat uyarınca ek izin veya görüş gerekebilir. Tarla niteliğindeki her taşınmaz için aynı kurumdan aynı izin aranmaz; taşınmazın konumu, tarımsal niteliği ve uygulanacak işlem birlikte değerlendirilmelidir.

Parsel Birleştirme Nasıl Yapılır?

1. Tapu, kadastro ve imar durumu incelenir

Güncel tapu kayıtları, takyidat belgeleri, kadastro paftası, çap ve imar durumu temin edilir. Maliklerin ve pay oranlarının aynı olup olmadığı, yüzölçümleri, ortak sınır, yola cephe ve plan koşulları kontrol edilir. Tapu bilgilerine erişim ve taşınmaz başvuruları hakkında Web Tapu rehberimizi inceleyebilirsiniz.

2. LİHKAB veya yetkili harita mühendisine başvurulur

Birleştirme, tescile tabi bir kadastro teknik hizmetidir. Taşınmazın bulunduğu yerde yetkili LİHKAB bürosu varsa başvuru Web Tapu’daki “LİHKAB Başvurusu” bölümü üzerinden veya doğrudan büroya yapılabilir. LİHKAB bulunmayan yerlerde işlem, ilgili mevzuata göre yetkili harita ve kadastro mühendisi ile kadastro müdürlüğü üzerinden yürütülür.

Arazi ölçümleri yapılarak yeni parselin sınır ve yüzölçümünü gösteren değişiklik tasarımı ile teknik dosya hazırlanır. Kadastro verisiyle arazi arasında uyumsuzluk bulunursa ek ölçüm veya düzeltme gerekebilir.

3. Yetkili idarenin onayı alınır

Teknik dosya, imar mevzuatına uygunluk denetimi için belediyeye veya taşınmazın bulunduğu yere göre yetkili idareye sunulur. Başvuru; imar planı, plan notları, parselasyon durumu, yapı nizamı, yola cephe ve kamu alanları bakımından incelenir.

İmar Kanunu’nun 16. maddesine göre tevhit dosyasının yetkili encümen veya kurul tarafından, başvurunun intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde karara bağlanması gerekir. Eksik belge veya projede değişiklik istenmesi hâlinde fiilî süreç uzayabilir.

4. Kadastro kontrolü tamamlanır

Onaylanan teknik dosya kadastro müdürlüğüne gönderilir. Ölçü, yüzölçümü, koordinat ve pafta uygunluğu kontrol edilir. TKGM’nin güncel işleyişine göre LİHKAB tarafından hazırlanan dosya elektronik ortamda kadastro müdürlüğüne gönderilebilir.

5. Tapu sicilinde tescil yapılır

İdari ve teknik onayların ardından belgeler tapu müdürlüğüne iletilir. Kapatılacak parseller ile oluşacak yeni parsel, malik ve takyidat kayıtları yönünden kontrol edilir. Tescilin tamamlanmasıyla eski parsel kayıtları kapatılır ve yeni parsel tapu siciline kaydedilir.

Kanundaki süreler idari onay ve tescil aşamalarına ilişkindir. Eksik evrakın tamamlanması, teknik projenin hazırlanması, kurum görüşleri ve imar aykırılıklarının giderilmesi bu sürelere dâhil olmayabilir. Bu nedenle bütün dosyalar için “tevhit kesin olarak şu kadar günde biter” şeklinde tek süre verilemez.

Parsel birleştirme için gerekli belgeler

Belge listesi idareye ve taşınmazın özelliklerine göre değişebilmekle birlikte genellikle şunlar istenir:

• Maliklerin veya yetkili temsilcilerin kimlik ve iletişim bilgileri,
• Tapu kayıtları ile takyidat bilgileri,
• Vekâleten başvuruda işlemi kapsayan vekâletname,
• Tüzel kişilerde yetki ve temsil belgeleri,
• İmar durumu ve ilgili belediye belgeleri,
• LİHKAB veya harita mühendisi tarafından hazırlanan teknik dosya,
• Değişiklik tasarımı, ölçü ve koordinat belgeleri,
• Gereken hâllerde ipotek veya diğer hak sahiplerinin muvafakati,
• Özel mevzuat kapsamındaki kurum görüşleri ve izinler.

Parsel Birleştirme Masrafları Nelerdir?

Parsel tevhidi için bütün Türkiye’de geçerli tek bir toplam ücret bulunmamaktadır. Maliyet; parsel sayısı ve alanı, arazi ölçümünün niteliği, LİHKAB tarifesi, belediyenin hizmet tarifesi, döner sermaye bedelleri ve gerekli ek işlemlere göre değişir.

Yalnız parsellerin birleştirildiği ve mülkiyet devri yapılmadığı saf bir tevhit işlemi, taşınmaz satışı değildir. Bu nedenle satışta uygulanan tapu harcının her tevhit dosyasında taşınmazın beyan değeri üzerinden alınacağı söylenemez. Ancak tevhitle birlikte pay devri, satış, trampa veya başka bir mülkiyet işlemi yapılıyorsa o işleme özgü vergi ve harçlar ayrıca doğabilir.

Kesin masraf hesabı için işlem tarihindeki LİHKAB, TKGM ve ilgili belediye tarifeleri ile dosyada yapılacak bütün işlemler birlikte incelenmelidir.

Parsel Tevhidi Sürecinde Hukuki İnceleme Neden Önemlidir?

Harita mühendisi işlemin teknik bölümünü; gayrimenkul hukuku incelemesi ise mülkiyet, paydaşlık, takyidat, sözleşme ve idari karar risklerini ele alır. Özellikle farklı kişilere ait parsellerin ortak bir proje için birleştirilmesinde, yalnız teknik tevhit dosyası hazırlanması tarafların haklarını korumaya yetmeyebilir.

• Malik, mirasçı ve paydaşların tespit edilmesi,
• Yeni parselde oluşacak pay oranlarının ve kullanım haklarının düzenlenmesi,
• İpotek, haciz, şerh ve irtifakların sonuçlarının incelenmesi,
• Arsa payı karşılığı inşaat veya proje geliştirme sözleşmesinin tevhitle uyumlu kurulması,
• Belediye ya da tapu müdürlüğünün ret gerekçesinin değerlendirilmesi,
• İdari başvuru ve dava sürelerinin takip edilmesi.

Tevhit, hisseli tapudan kaynaklanan anlaşmazlıkları otomatik olarak çözmez. Yeni parselde paylı mülkiyet devam edebileceğinden yönetim, proje, satış ve yapılaşma kararlarının ayrıca sözleşmeyle düzenlenmesi gerekebilir.

Parsel birleştirme talebi reddedilirse ne yapılabilir?

Belediye veya yetkili idarenin ret kararında hangi plan hükmünün, yönetmelik maddesinin ya da teknik eksikliğin gerekçe gösterildiği incelenmelidir. Giderilebilir belge eksiklikleri tamamlanabilir; plan veya mevzuatın yanlış uygulandığı düşünülüyorsa idari başvuru ve iptal davası seçenekleri değerlendirilebilir.

Tapu müdürlüğünün mevzuata uygun olmayan bir istemi reddetmesi hâlinde ret gerekçesi ile itiraz yeri ve süresinin kararda gösterilmesi gerekir. Tapu Sicili Tüzüğü uyarınca tapu müdürlüğünün ret kararına, tebliğden itibaren 15 gün içinde bağlı bulunulan bölge müdürlüğüne; bölge müdürlüğü kararına karşı da 15 gün içinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne itiraz edilebilir.

İdari yargıda genel dava süresi ile tapu teşkilatı içindeki itiraz süreleri birbirinden farklıdır. Tebliğ edilen karar görülmeden yalnız genel sürelere dayanılarak işlem yapılmamalıdır.

Parsel Tevhidi Öncesinde Neler Kontrol Edilmelidir?

1. Güncel tapu kayıtları ve bütün takyidatları temin edin.
2. Parsellerin ortak sınırını ve kadastro paftasını kontrol ettirin.
3. İmar planı, plan notları, kullanım kararı ve yapı nizamını inceleyin.
4. Birleşmenin yapılaşma hakkını otomatik artırmadığını dikkate alın.
5. Paydaşlar ile farklı parsel maliklerinin iradesini ve yeni pay yapısını yazılılaştırın.
6. İpotek, haciz ve irtifakların yeni parsele nasıl aktarılacağını belirleyin.
7. LİHKAB veya yetkili harita mühendisiyle teknik dosyayı hazırlayın.
8. Belediye, kadastro ve tapu aşamalarındaki ücretleri güncel tarifelerden öğrenin.
9. Tevhidin proje sözleşmeleri ve finansman belgeleri üzerindeki etkisini inceleyin.
10. Ret kararı verilirse gerekçe ile tebliğ tarihini gecikmeden kontrol edin.

Hukuki Dayanaklar

• 3194 sayılı İmar Kanunu m.15, m.16 ve m.18.
• Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği m.7 ve ilgili imar yönetmeliği hükümleri.
• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü LİHKAB işlemleri.
• 5368 sayılı Lisanslı Harita Kadastro Mühendisleri ve Büroları Hakkında Kanun.
• Tapu Sicili Tüzüğü.
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun mülkiyet, paylı mülkiyet ve tapu siciline ilişkin hükümleri.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Tevhit imkânı; taşınmazın bulunduğu yer, imar planı, parselasyon durumu, mülkiyet yapısı, takyidatlar ve işlem tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat üzerinden değerlendirilmelidir.