Müteahhidin binayı sözleşmeye, teknik şartnameye, onaylı projeye veya fen ve sanat kurallarına aykırı şekilde yapması hâlinde ayıplı ya da eksik ifa gündeme gelir. Çatının akması, su ve ısı yalıtımının yetersiz olması, kalitesiz malzeme kullanılması, ortak alanların tamamlanmaması, elektrik veya tesisat hataları ve projede kararlaştırılan imalatların yapılmaması uygulamada en sık karşılaşılan sorunlardır.
Böyle bir durumda en büyük hata, kusurları hemen tamir ettirmek veya yalnızca müteahhitle sözlü görüşme yapmak olabilir. Öncelikle ayıbın niteliği belirlenmeli, mevcut durum delillendirilmeli, müteahhide ispatlanabilir bildirim yapılmalı ve ardından ücretsiz onarım, bedel indirimi, sözleşmeden dönme veya tazminat seçeneklerinden somut olaya uygun olanı değerlendirilmelidir.
Müteahhit binayı kusurlu yaptıysa ilk 6 adım:
Kusurları fotoğraf ve videoyla belgeleyin.
Teknik inceleme veya uzman raporu alın.
Gerekliyse mahkemeden delil tespiti isteyin.
Müteahhide ayıbı yazılı ve ispatlanabilir biçimde bildirin.
Kullanacağınız hukuki hakkı belirleyin.
Kusurlar belgelenmeden kapsamlı tadilat yaptırmayın.
Müteahhidin Binayı Kusurlu Yapması Ne Anlama Gelir?
Müteahhit, üstlendiği binayı yalnızca fiziksel olarak tamamlamakla yükümlü değildir. Yapının sözleşmeye, teknik şartnameye, mimari ve statik projeye, ilgili mevzuata ve kullanım amacına uygun şekilde meydana getirilmesi gerekir.
Binanın vaat edilen veya objektif olarak taşıması gereken özellikleri taşımaması hâlinde ayıplı ifa söz konusu olabilir.
Ayıplı inşaat örnekleri
- Çatı veya terasın su alması,
- Dış cephe ve temel yalıtımının yetersiz olması,
- Duvarlarda sürekli nem ve küf oluşması,
- Projede belirtilenden düşük kalite malzeme kullanılması,
- Seramik, parke veya kaplamalarda kısa sürede bozulma meydana gelmesi,
- Elektrik tesisatının güvenli veya projeye uygun olmaması,
- Temiz ve pis su tesisatında kaçak bulunması,
- Pencere ve doğramaların su veya hava geçirmesi,
- Asansör, otopark veya ortak alanların sözleşmeye uygun yapılmaması,
- Yangın sistemi veya acil çıkışların projeye uygun olmaması,
- Taşıyıcı sistemde proje veya uygulama hatası bulunması,
- Binanın vaat edilen enerji veya yalıtım standardını karşılamaması.
Eksik İş ile Ayıplı İş Aynı Şey midir?
Hayır. Uygulamada bu iki kavram sıklıkla birbirine karıştırılır.
| Durum | Tanım | Örnek |
|---|---|---|
| Eksik iş | Sözleşmede yapılması kararlaştırılan işin hiç yapılmaması | Otoparkın, çevre düzenlemesinin veya dolapların yapılmaması |
| Ayıplı iş | İşin yapılmış olmasına rağmen sözleşmeye veya teknik kurallara uygun olmaması | Yalıtım yapılmış ancak su geçirmesi |
| Proje aykırılığı | Onaylı projeden farklı imalat yapılması | Projede bulunan pencerenin yapılmaması veya kolon yerinin değiştirilmesi |
Bu ayrım dava stratejisini, bildirim yükümlülüğünü, zamanaşımını ve hesaplanacak bedeli etkileyebilir. Bu nedenle teknik raporda “eksik” ve “ayıplı” imalatların ayrı ayrı gösterilmesi faydalıdır.
Açık Ayıp ve Gizli Ayıp Nedir?
Açık ayıp
Teslim sırasında olağan bir incelemeyle fark edilebilecek kusurlar açık ayıp olarak değerlendirilir.
Örneğin:
- Kırık seramik,
- Eksik kapı,
- Boyanmamış duvar,
- Çalışmayan priz,
- Eksik mutfak dolabı
açık ayıp niteliğinde olabilir.
Gizli ayıp
Teslim sırasında olağan incelemeyle tespit edilemeyen ve kullanım sırasında veya belirli koşullar oluştuğunda ortaya çıkan kusurlardır.
Örneğin:
- İlk yoğun yağmurda çatının akması,
- Kış aylarında ortaya çıkan ısı yalıtımı problemi,
- Duvar içinde bulunan tesisat kaçağı,
- Taşıyıcı sistemde sonradan belirlenen teknik hata,
- Zemin veya temel su yalıtımı eksikliği
gizli ayıp niteliğinde olabilir.
Ayıp İhbarı Ne Zaman Yapılmalıdır?
Türk Borçlar Kanunu uyarınca iş sahibi, eserin tesliminden sonra işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmeli ve ayıp tespit ederse yükleniciye bildirmelidir.
Gizli ayıp sonradan ortaya çıkarsa da durumun gecikmeksizin müteahhide bildirilmesi gerekir.
Ayıp bildiriminin geciktirilmesi, özellikle eser sözleşmelerinde yapının mevcut hâliyle kabul edildiği yönünde itirazlara neden olabilir.
Ayıp ihbarı nasıl yapılmalıdır?
Kanunen her durumda noter ihtarı zorunlu değildir. Ancak uyuşmazlığın yüksek bedelli olması ve sonradan ispat sorunu yaşanmaması için bildirimin yazılı ve doğrulanabilir yöntemle yapılması önemlidir.
Kullanılabilecek yöntemler:
- Noter ihtarnamesi,
- KEP üzerinden bildirim,
- İspatlanabilir e-posta,
- Teslim tutanağına yazılan çekince,
- Taraflar arasında imzalanmış ayıp tespit tutanağı.
WhatsApp mesajları ve diğer elektronik yazışmalar da delil olarak değerlendirilebilir; ancak yüksek değerli inşaat uyuşmazlıklarında tek başına bu yönteme güvenilmemesi daha sağlıklıdır.
Teslim Tutanağına Ne Yazılmalıdır?
Binanın veya bağımsız bölümün teslimi sırasında görülen eksik ve ayıpların mümkün olduğunca açık şekilde teslim tutanağına yazılması gerekir.
Örnek çekince: “Bağımsız bölüm; mevcut eksik ve ayıplı işler, sözleşme ve teknik şartnameden doğan haklarım ile sonradan ortaya çıkabilecek gizli ayıplara ilişkin tüm talep ve dava haklarım saklı tutularak teslim alınmıştır.”
Bu ifade tek başına bütün hakların korunacağını garanti etmez; ancak teslim sırasında açık kusurlara karşı çekince konulması ispat açısından önemlidir.
Müteahhit Binayı Kusurlu Yaptıysa Delil Tespiti Nasıl Yapılır?
Ayıplı inşaat uyuşmazlıklarında en kritik işlemlerden biri, kusurlar değiştirilmeden veya onarılmadan önce mevcut durumun teknik bilirkişi aracılığıyla tespit edilmesidir.
Delil tespiti sayesinde:
- Hangi işlerin eksik olduğu,
- Hangi imalatların ayıplı olduğu,
- Ayıbın açık mı gizli mi olduğu,
- İmalatın sözleşmeye ve projeye uygunluğu,
- Kullanılan malzemelerin niteliği,
- Onarım yöntemi,
- Onarım maliyeti,
- Yapıda değer kaybı bulunup bulunmadığı,
- Taşıyıcı sisteme etkisi
bilirkişi tarafından incelenebilir.
Delil tespiti hangi mahkemeden istenir?
Dava henüz açılmamışsa delil tespiti, esas hakkındaki davaya bakacak mahkemeden veya inceleme yapılacak taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden talep edilebilir.
Dava açıldıktan sonra ise delil tespiti yalnızca davanın görüldüğü mahkemeden istenir.
Bu nedenle “ayıplı inşaat delil tespiti her durumda Sulh Hukuk Mahkemesinden istenir” şeklinde genel bir kural bulunmamaktadır.
Delil Tespiti Yapılmadan Tamirat Yaptırılabilir mi?
Teknik olarak mümkündür; ancak kapsamlı bir onarım sonrasında ayıbın kaynağını ve ilk hâlini ispat etmek zorlaşabilir.
Özellikle:
- Su izolasyonu,
- Çatı,
- Tesisat,
- Taşıyıcı sistem,
- Temel,
- Dış cephe
gibi müdahale sonrasında tamamen değişecek imalatlarda önce tespit yapılması önemlidir.
Acil müdahale yapılması zorunluysa, zarar büyümeden önce ayrıntılı fotoğraf, video, teknik rapor ve faturalar alınmalıdır.
Müteahhidin Ayıplı İnşaat Nedeniyle Hangi Sorumlulukları Vardır?
Türk Borçlar Kanunu m.475 uyarınca yüklenicinin sorumlu olduğu bir ayıp varsa iş sahibinin üç temel seçimlik hakkı bulunmaktadır.
| Hak | Sonuç | Uygulanabileceği durum |
|---|---|---|
| Ücretsiz onarım | Kusur müteahhit tarafından masrafsız giderilir | Onarım mümkün ve aşırı masraflı değilse |
| Bedel indirimi | Ayıp oranında bedel azaltılır veya fark tahsil edilir | Yapı kullanılabilir ancak ekonomik değeri azalmışsa |
| Sözleşmeden dönme | Tarafların sözleşme ilişkisi tasfiye edilir | Ayıp eseri kullanılamaz veya kabule zorlanamayacak ölçüde ağır hâle getiriyorsa |
Bu haklardan hangisinin kullanılacağı, ayıbın ağırlığı ve giderilme maliyetine göre değerlendirilmelidir.
Ücretsiz Onarım Hakkı
Kusurun giderilmesi mümkünse ve onarım aşırı maliyet doğurmuyorsa, tüm masrafları müteahhide ait olmak üzere ücretsiz onarım talep edilebilir.
Örneğin:
- Çatı izolasyonunun yenilenmesi,
- Hatalı tesisatın değiştirilmesi,
- Dış cephe yalıtımının düzeltilmesi,
- Eksik su tahliye sisteminin tamamlanması
onarım talebine konu olabilir.
Müteahhit onarım talebini yerine getirmezse, uygun hukuki koşullar altında kusurun üçüncü kişiye giderilmesi ve giderlerin müteahhitten talep edilmesi gündeme gelebilir.
Ayıp Oranında Bedel İndirimi
Yapı kullanılabilir durumda olmasına rağmen ayıp nedeniyle ekonomik değeri azalmışsa bedelden indirim talep edilebilir.
Bedel indirimi her zaman yalnızca tamir maliyetine eşit değildir. Örneğin onarılmış olmasına rağmen taşıyıcı sistem müdahalesi veya ciddi su hasarı nedeniyle taşınmazın piyasa değeri kalıcı olarak düşmüş olabilir.
Bedel indirimi nasıl hesaplanır?
Bilirkişi incelemesinde genel olarak:
- Yapının ayıpsız değeri,
- Ayıplı mevcut değeri,
- Onarım maliyeti,
- Onarım sonrası kalıcı değer kaybı,
- Sözleşme bedeli
birlikte değerlendirilir.
Sözleşmeden Dönme Hakkı
Ayıp, yapıyı kullanılamayacak veya iş sahibinin kabule zorlanamayacağı ölçüde ağır hâle getiriyorsa sözleşmeden dönme gündeme gelebilir.
Ancak TBK m.475 uyarınca eser iş sahibinin kendi taşınmazı üzerinde yapılmışsa ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa dönme hakkı kullanılamayabilir.
Bu durum özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde önemlidir. Büyük ölçüde tamamlanmış bir binanın tamamen sökülmesi ekonomik açıdan ölçüsüz olacaksa bedel indirimi veya onarım yolu ön plana çıkabilir.
Tazminat Seçimlik Hak mıdır?
Hayır. Türk Borçlar Kanunu m.475 kapsamında tazminat, ücretsiz onarım, bedel indirimi ve sözleşmeden dönme gibi bağımsız bir “dördüncü seçimlik hak” olarak düzenlenmemiştir.
Kanun, seçimlik hakların yanında iş sahibinin genel hükümlere göre tazminat talep etme hakkını ayrıca saklı tutmaktadır.
Bu nedenle koşulları varsa örneğin:
- Geçici konut gideri,
- Kira kaybı,
- Taşınma gideri,
- Zorunlu teknik inceleme giderleri,
- Ayıp nedeniyle zarar gören eşya bedelleri,
- Ayıptan doğan diğer doğrudan zararlar
ayrıca talep edilebilir.
Tazminat davalarının kapsamı daha ayrıntılı olarak ayıplı inşaat nedeniyle müteahhide karşı tazminat davası rehberinde ele alınmaktadır.
Binadaki kusurun nasıl talep edileceğinden emin değil misiniz?
Ücretsiz onarım, bedel indirimi ve sözleşmeden dönme aynı anda aynı sonuç için kullanılamaz. Ayıbın ağırlığı, onarım maliyeti ve yapının değeri birlikte değerlendirilmelidir.
İskan Alınmış Olması Müteahhidin Sorumluluğunu Kaldırır mı?
Hayır. Yapı kullanma izin belgesinin alınması, müteahhidin özel hukuk bakımından bütün ayıplardan sorumluluğunu sona erdirmez.
İskan, yapının idari ve imar mevzuatı açısından belirli şartları karşılamasına ilişkindir. Sözleşmede vaat edilen malzeme kalitesi, ses yalıtımı, su izolasyonu veya özel teknik şartların tamamının belediye tarafından kontrol edildiği anlamına gelmez.
Bu nedenle iskan alınmış bir binada da:
- Gizli yalıtım hataları,
- Malzeme kalitesi uyuşmazlıkları,
- Tesisat kusurları,
- Taşıyıcı sistem sorunları
nedeniyle müteahhit sorumluluğu gündeme gelebilir.
Müteahhit 5 Yıl Boyunca Her Şeyden Sorumlu mudur?
Taşınmaz yapılardaki eser ayıplarında Türk Borçlar Kanunu’nda teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımı öngörülmektedir. Yüklenicinin ağır kusuru varsa süre yirmi yıla kadar çıkabilir.
Ancak “müteahhit beş yıl içinde ortaya çıkan her sorundan koşulsuz olarak sorumludur” şeklinde bir değerlendirme doğru değildir.
Sorumluluk için:
- Sorunun yapım veya malzeme kaynaklı olması,
- Kullanıcı hatasının bulunmaması,
- Ayıp ile zarar arasında bağlantı kurulması,
- Gerekli bildirim yükümlülüklerinin yerine getirilmesi
önem taşır.
Zamanaşımı ve beş yıllık sorumluluk konusu ayrıntılı olarak müteahhit 5 yıl nelerden sorumludur rehberinde açıklanmaktadır.
Ağır Kusur Varsa Süre 20 Yıl mıdır?
Taşınmaz yapılarda yüklenicinin ayıplı eser nedeniyle ağır kusurlu olması hâlinde TBK m.478 kapsamında yirmi yıllık zamanaşımı gündeme gelebilir.
Ağır kusur değerlendirmesi her teknik eksiklik için otomatik olarak yapılmaz.
Örneğin:
- Taşıyıcı sistem güvenliğini ağır biçimde etkileyen bilinçli uygulamalar,
- Projeye açıkça aykırı kritik imalat,
- Ayıbın kasıtlı biçimde gizlenmesi,
- Temel güvenlik standartlarının ağır şekilde ihlali
somut olayın özelliklerine göre ağır kusur kapsamında değerlendirilebilir.
Ayıbın Müteahhit Tarafından Gizlenmesi
Müteahhidin kusuru bildiği hâlde gizlemesi, ayıp bildirimine ve sorumluluk hükümlerine ilişkin değerlendirmeyi doğrudan etkiler.
Örneğin su kaçağının boya veya kaplama ile geçici olarak saklanması ya da projeye aykırı taşıyıcı imalatın kapatılması durumlarında kast veya ağır kusur gündeme gelebilir.
Bu tür dosyalarda:
- Eski şantiye fotoğrafları,
- Yapı denetim kayıtları,
- Taşeron yazışmaları,
- Şantiye defterleri,
- Önceki tadilat kayıtları,
- Bilirkişi incelemesi
önemli delil olabilir.
Müteahhit Malzeme Pahalandı Diyerek Ek Para İsteyebilir mi?
Müteahhidin demir, çimento veya diğer inşaat girdilerinin fiyatının yükseldiğini ileri sürmesi, tek başına sözleşmede kararlaştırılan bedeli dilediği şekilde artırabileceği anlamına gelmez.
Sonuç;
- Sözleşmenin götürü bedel veya yaklaşık bedel niteliğine,
- Fiyat farkı maddesi bulunup bulunmadığına,
- Öngörülemeyen olağanüstü koşulların oluşup oluşmadığına,
- TBK m.480 kapsamında uyarlama şartlarının bulunup bulunmadığına
göre belirlenir.
Müteahhidin yalnızca maliyet artışını gerekçe göstererek sözleşmeye aykırı ve düşük kalite malzeme kullanması kabul edilebilir değildir.
Teknik Şartnameden Daha Kalitesiz Malzeme Kullanılırsa Ne Olur?
Sözleşmede veya teknik şartnamede belirli marka, model, sınıf veya kalite belirtilmişse müteahhidin daha düşük nitelikte malzeme kullanması ayıplı ifa oluşturabilir.
Örneğin:
- Birinci sınıf seramik yerine düşük kalite ürün,
- Belirtilen ısı yalıtım kalınlığından daha ince malzeme,
- Belirli marka asansör yerine düşük teknik özellikte sistem,
- Projede belirtilen pencere sisteminden daha düşük yalıtımlı ürün
kullanılması durumunda aradaki değer farkı, onarım maliyeti veya ücretsiz değişim talebi gündeme gelebilir.
Müteahhidin İnşaata Hiç Başlamaması Ayıplı İfa mıdır?
Hayır. İnşaata hiç başlanmaması veya işin yarım bırakılması esas olarak ayıplı ifa değil, borcun hiç ya da gereği gibi ifa edilmemesi ve temerrüt konusudur.
Bu durumda TBK’nın borçlu temerrüdü ve eser sözleşmesi hükümleri uygulanabilir.
İnşaatın yarım bırakılması veya müteahhidin mali durumunun bozulması hâlinde kullanılabilecek yollar için müteahhit iflası ve yarım kalan inşaat rehberimizi inceleyebilirsiniz.
İnşaat Gecikmişse Ayrıca Kira Kaybı İstenebilir mi?
Ayıplı yapının yanında teslim gecikmesi de varsa kira kaybı ve gecikme tazminatı ayrıca gündeme gelebilir.
Örneğin binanın:
- Altı ay geç teslim edilmesi,
- Teslim edilmesine rağmen ağır kusurlar nedeniyle kullanılamaması,
- Onarım süresince boşaltılmasının gerekmesi
durumunda oluşan zararların niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Gecikme tazminatı hakkında ayrıntılı bilgi için müteahhit gecikme tazminatı ve kira kaybı rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Ayıplı İnşaatta Kimler Sorumlu Olabilir?
Her sorun yalnızca ana müteahhitten kaynaklanmayabilir. Somut olayın niteliğine göre farklı kişilerin sorumluluğu gündeme gelebilir.
| Kişi/Kurum | Muhtemel sorumluluk |
|---|---|
| Ana yüklenici | Sözleşmeye uygun ve ayıpsız eser meydana getirme |
| Alt yüklenici | Kendi yaptığı imalat nedeniyle ana yükleniciye veya şartları varsa doğrudan zarar görene karşı sorumluluk |
| Proje müellifi | Proje hatasından doğabilecek sorumluluk |
| Yapı denetim kuruluşu | Mevzuattan doğan denetim yükümlülüklerinin ihlali |
| Satıcı şirket | Tüketiciye satılan ayıplı bağımsız bölüm nedeniyle tüketici mevzuatı sorumluluğu |
Hangi kişiye hangi hukuki sebebe dayanılarak dava açılacağı teknik rapor ve sözleşme ilişkileri incelendikten sonra belirlenmelidir.
Galeriden Değil Müteahhitten Daire Alan Tüketicinin Hakları
Bir tüketicinin ticari veya mesleki amaç dışında müteahhit veya proje şirketinden konut satın alması durumunda Türk Borçlar Kanunu yanında 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun da uygulanabilir.
Tüketicinin ayıplı mal hükümleri kapsamında:
- Sözleşmeden dönme,
- Bedelden indirim,
- Ücretsiz onarım,
- Şartları varsa ayıpsız misliyle değişim
hakları gündeme gelebilir.
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki arsa payı karşılığı inşaat uyuşmazlığında ise aynı tüketici hükümleri her durumda uygulanmaz.
Ortak Alanlardaki Kusurlar İçin Kim Dava Açabilir?
Çatı, dış cephe, temel, asansör, otopark veya ortak tesisat gibi alanlardaki kusurlar yalnızca tek bağımsız bölümü değil bütün yapıyı etkileyebilir.
Bu durumda:
- Kat malikleri,
- Kat malikleri kurulu,
- Site veya apartman yönetimi
arasındaki temsil ve dava ehliyeti somut talebe göre değerlendirilmelidir.
Özellikle ortak alan için yapılacak yüksek tutarlı onarımlarda toplantı kararı, teklif ve fatura kayıtlarının saklanması önemlidir.
Belediyeye Şikâyet Edilebilir mi?
Ayıp yalnızca sözleşmeye aykırılık değil aynı zamanda imar veya ruhsat ihlali niteliğindeyse ilgili belediyeye başvuru yapılabilir.
Örneğin:
- Projeye aykırı ilave kat,
- Taşıyıcı sisteme aykırı müdahale,
- Ruhsatsız yapı bölümü,
- Yangın güvenliği ihlali
bulunması hâlinde idari denetim talep edilebilir.
Ancak belediyenin mühürleme veya para cezası uygulaması, özel hukuk bakımından ücretsiz onarım veya tazminat talebinin yerine geçmez.
Kusurlu İnşaat Dolandırıcılık Suçu Oluşturur mu?
Müteahhidin binayı sözleşmeye aykırı veya kusurlu yapması tek başına dolandırıcılık suçu oluşturmaz. Çoğu dosya esas olarak özel hukuk uyuşmazlığıdır.
Ceza sorumluluğunun gündeme gelebilmesi için sözleşmenin başından itibaren hileli davranışlarla karşı tarafı aldatma ve bu yolla haksız menfaat sağlama gibi suçun unsurlarının ayrıca bulunması gerekir.
Örneğin:
- Hiç yapılmayacak projeyi yapılacakmış gibi satmak,
- Aynı bağımsız bölümü birçok kişiye bilinçli şekilde satmak,
- Sahte belge veya proje kullanmak,
- Yapılmayan imalatları yapılmış gibi belgelemek
somut olayın özelliklerine göre ceza hukuku bakımından ayrıca değerlendirilebilir.
Müteahhit Kusurları Gidermiyorsa Başka Firmaya Yaptırılabilir mi?
Ayıbın giderilmesi için müteahhide uygun fırsat verilmesine rağmen onarım yapılmıyorsa, somut hukuki ilişkiye göre kusurun başka yüklenici aracılığıyla giderilmesi ve bedelinin asıl müteahhitten talep edilmesi gündeme gelebilir.
Ancak yüksek maliyetli onarımlarda doğrudan yeni firmaya iş verilmeden önce:
- Ayıp delillendirilmeli,
- Müteahhide bildirim yapılmalı,
- Gerekirse onarım için süre verilmeli,
- Birden fazla fiyat teklifi alınmalı,
- Harcamalar faturalandırılmalı,
- Gerekli hâllerde mahkeme yoluna başvurulmalıdır.
Onarım Masrafı Müteahhitten Nasıl Tahsil Edilir?
Müteahhidin kusuru gidermemesi üzerine zorunlu onarım yaptırılmışsa yapılan masrafın tahsili için giderlerin makul ve ayıpla bağlantılı olduğunun ispatlanması gerekir.
Bu nedenle:
- Teknik rapor,
- Öncesi ve sonrası fotoğraflar,
- Fiyat teklifleri,
- Faturalar,
- Banka ödeme dekontları,
- Onarım sözleşmesi
saklanmalıdır.
Müteahhidin Mal Kaçırması Riski Varsa Ne Yapılır?
Para alacağına dönüşen taleplerde müteahhidin malvarlığını kaçırma riski bulunuyorsa, şartları varsa ihtiyati haciz talep edilebilir.
İhtiyati haciz, özellikle rehinle temin edilmemiş para alacaklarını güvence altına almak amacıyla borçlunun taşınır, taşınmaz ve üçüncü kişilerde bulunan hak ve alacaklarına geçici haciz konulmasını sağlar.
İhtiyati tedbir ise dava konusu hakkın korunmasına yönelik farklı bir geçici hukuki korumadır.
Örneğin belirli bir taşınmazın tapusunun devrinin önlenmesi isteniyorsa ihtiyati tedbir; doğrudan para alacağının tahsilini güvenceye almak isteniyorsa şartları varsa ihtiyati haciz daha uygun kurum olabilir.
Ayıplı İnşaat Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Görevli mahkeme tarafların hukuki sıfatına ve sözleşmeye göre değişebilir.
| Uyuşmazlık | Muhtemel görevli mahkeme |
|---|---|
| Arsa sahibi – müteahhit ilişkisi | Genellikle Asliye Hukuk Mahkemesi |
| Tüketici – ticari konut satıcısı | Tüketici Hakem Heyeti veya Tüketici Mahkemesi |
| Tacirler arasındaki ticari inşaat sözleşmesi | Asliye Ticaret Mahkemesi gündeme gelebilir |
Tüketici ve ticari uyuşmazlıklarda dava öncesi zorunlu arabuluculuk şartı da ayrıca değerlendirilmelidir.
Ayıplı İnşaat Davasında Kullanılabilecek Deliller
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi,
- Satış veya ön ödemeli konut sözleşmesi,
- Teknik şartname,
- Mimari ve statik proje,
- Yapı ruhsatı ve iskan belgeleri,
- Yapı denetim kayıtları,
- Teslim tutanağı,
- Fotoğraf ve videolar,
- Noter ihtarnamesi,
- WhatsApp ve e-posta yazışmaları,
- Ekspertiz ve teknik rapor,
- Mahkeme delil tespiti,
- Onarım teklifleri ve faturalar,
- Bilirkişi incelemesi.
Müteahhit Binayı Kusurlu Yaptığında Yapılan En Büyük Hatalar
- Kusurları belgelemeksizin tadilat yaptırmak.
- Müteahhitle yalnızca sözlü görüşmek.
- Teslim tutanağını çekincesiz imzalamak.
- Açık ayıpları uzun süre bildirmemek.
- Teknik rapor almadan dava açmak.
- Eksik iş ve ayıplı işi birbirine karıştırmak.
- Her sorun için sözleşmeden dönmenin mümkün olduğunu düşünmek.
- Tazminatı seçimlik haklardan biri sanmak.
- İskan alınmışsa müteahhidin artık sorumlu olmadığını düşünmek.
- Belediye şikâyetinin tazminat yerine geçtiğini varsaymak.
- Para alacağı için ihtiyati tedbir ile ihtiyati haczi karıştırmak.
Dava Açmadan Önce Kontrol Listesi
- Sözleşme ve teknik şartnamenin tamamı temin edilmelidir.
- Ayıplı ve eksik işler ayrı ayrı listelenmelidir.
- Fotoğraf ve video kaydı oluşturulmalıdır.
- Teknik uzman incelemesi alınmalıdır.
- Gerekli hâlde mahkemeden delil tespiti istenmelidir.
- Müteahhide yazılı ayıp bildirimi yapılmalıdır.
- Onarım, bedel indirimi veya sözleşmeden dönme seçenekleri karşılaştırılmalıdır.
- Ek zarar ve tazminat kalemleri belgelenmelidir.
- Müteahhidin mali durumu ve tahsilat riski araştırılmalıdır.
- Görevli mahkeme ve arabuluculuk şartı belirlenmelidir.
Binadaki kusurları ve sözleşmenizi inceletin
Ayıplı inşaat uyuşmazlıklarında kusurun teknik olarak belgelenmesi ve doğru hukuki talebin seçilmesi önemlidir. Yanlış seçimlik hak veya geç yapılan bildirim, ileride ciddi ispat ve hak kaybı sorunları doğurabilir.
Mefendizade Hukuk ve Danışmanlık; ayıplı inşaat, delil tespiti, müteahhit ihtarnamesi, ücretsiz onarım, bedel indirimi ve tazminat davalarında hukuki destek sunmaktadır.
Hukuki Dayanaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin 470 ve devamı maddeleri,
- Türk Borçlar Kanunu’nun ayıbın gözden geçirilmesi ve bildirilmesine ilişkin 474. maddesi,
- Türk Borçlar Kanunu’nun seçimlik haklara ilişkin 475. maddesi,
- Türk Borçlar Kanunu’nun eserin kabulüne ilişkin 477. maddesi,
- Türk Borçlar Kanunu’nun ayıptan doğan zamanaşımına ilişkin 478. maddesi,
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ayıplı mal hükümleri,
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun delil tespitine ilişkin hükümleri,
- 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun ihtiyati haciz hükümleri,
- 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yapı mevzuatı.
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Müteahhidin sorumluluğu; sözleşmenin türü, tarafların sıfatı, kusurun niteliği, teslim tarihi, ayıp bildirimi ve teknik inceleme sonuçlarına göre ayrıca değerlendirilmelidir.
