İntifa Hakkı Nedir? Tapuda Kurulması, Yetkiler ve Sona Erme

İntifa hakkı, özellikle ebeveynin evin çıplak mülkiyetini çocuğuna devrederken yaşamı boyunca kullanım ve kira geliri hakkını kendisinde tutmak istemesi hâlinde kullanılır. Bununla birlikte intifa yalnız konutlarda değil; taşınırlar, alacaklar, başka haklar veya bir malvarlığı üzerinde de kurulabilir.

Bu rehber 24 Ağustos 2026 itibarıyla 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 794–822. maddeleri esas alınarak hazırlanmıştır. Tapu işleminin hukuki sebebi, hakkın kapsamı, süresi ve tarafların özel hükümleri her dosyada ayrıca incelenmelidir.

İntifa Hakkı Nedir?

Türk Medeni Kanunu’nun 794. maddesine göre intifa hakkı; taşınırlar, taşınmazlar, haklar veya bir malvarlığı üzerinde kurulabilir. Aksine düzenleme yoksa hak sahibine konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar.

Taşınmaz üzerindeki mülkiyet iki farklı yetki alanına ayrılmış gibi sonuç doğurur:

• İntifa hakkı sahibi; taşınmazı zilyetliğinde bulundurabilir, yönetebilir, kullanabilir ve gelirlerinden yararlanabilir.
• Çıplak malik; mülkiyet hakkını korur ve taşınmazı devredebilir; ancak intifa sürdükçe kullanma ve yararlanma yetkileri sınırlıdır.

“Çıplak mülkiyet” veya “kuru mülkiyet” ifadeleri, intifa ile sınırlandırılmış mülkiyeti anlatmak için uygulamada kullanılır. Çıplak malik hâlâ maliktir; intifa hakkı sahibiyse malik olmadan geniş bir yararlanma yetkisine sahiptir.

İntifa Hakkı Neler Üzerinde Kurulabilir?

Hakkın kurulma şekli konusuna göre değişir:

Bir taşınmazın tamamı dışında belirli bir pay üzerinde de, somut mülkiyet yapısı ve tapu kuralları elverdiği ölçüde intifa hakkı gündeme gelebilir. Ancak fiilî bir bölümün kullanımının nasıl sınırlandırılacağı resmi senette ve tescilde açıkça gösterilmelidir.

Taşınmaz Üzerinde İntifa Hakkı Nasıl Kurulur?

Taşınmaz intifası kural olarak geçerli bir hukuki sebep ve tapu kütüğüne tescil ile doğar. Tarafların yalnızca kendi aralarında imzaladığı adi yazılı belge, tek başına taşınmaz üzerinde herkese karşı ileri sürülebilen ayni hak yaratmaz.

Uygulamada başlıca kuruluş yolları şunlardır:

• Malik ile hak sahibi arasında tapuda resmi işlem yapılması,
• Çıplak mülkiyet devredilirken devreden lehine intifanın saklı tutulması,
• Geçerli vasiyetname veya miras sözleşmesine dayalı olarak tescil yapılması,
• Kanunun özel olarak tanıdığı bir talep ya da kesinleşmiş mahkeme kararının tescile dayanak oluşturması.

Örneğin bir anne, evin çıplak mülkiyetini çocuğuna bağışlarken kendi lehine yaşam boyu intifa hakkı tescil ettirebilir. Böylece çocuk malik olur; anne ise evde oturma veya koşulları varsa evi kiraya verip gelirini alma yetkisini korur.

Ölüme bağlı tasarrufla intifa kurulması düşünülüyorsa şekil, saklı pay ve tenkis riskleri birlikte değerlendirilmelidir. Bu konuda vasiyetname hazırlama ve geçerlilik şartları hakkındaki rehberden yararlanabilirsiniz.

Tapu İşleminde Hangi Belgeler Gerekir?

Kimlik, temsil varsa vekâletname veya yetki belgesi, taşınmazın niteliğine göre zorunlu belgeler ve işlemin hukuki sebebini gösteren evrak istenebilir. Tüzel kişiler, yabancılar, kısıtlılar, ölüme bağlı tasarruflar ve aile konutu gibi durumlarda ilave belgeler veya izinler gündeme gelebilir.

Başvuru ve belge listesi dosyaya göre değiştiğinden işlem öncesinde tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir. Dijital başvuru ve takip yöntemleri için Web Tapu başvuru rehberini inceleyebilirsiniz.

İntifa Hakkında Tapu Harcı ve Vergi

Harç ve vergi sonucu; işlemin bedelli veya bedelsiz olmasına, taşınmazın değerine, çıplak mülkiyet devriyle aynı anda yapılıp yapılmamasına ve tarafların sıfatına göre değişebilir. Bedelsiz aile içi işlemlerde veraset ve intikal vergisi yönünden de değerlendirme gerekebilir. Oranlar ve döner sermaye bedelleri değişebildiğinden, güncel tahakkuk tapu müdürlüğü ve ilgili vergi idaresinden işlem özelinde doğrulanmalıdır.

İntifa Hakkı Sahibinin Yetkileri Nelerdir?

TMK 803 uyarınca hak sahibi malı zilyetliğinde bulundurma, yönetme, kullanma ve ondan yararlanma yetkilerine sahiptir. Ancak bu yetkileri iyi bir yönetici gibi özenle kullanmalı ve malın özünü korumalıdır.

İntifa Hakkı Sahibi Evi Kiraya Verebilir mi?

Kural olarak evet. Sözleşmede aksine hüküm yoksa veya hakkın bizzat kullanılması gerekmiyorsa, TMK 806 gereğince intifa hakkının kullanılması başkasına bırakılabilir. Bu nedenle hak sahibi taşınmazı kiraya verebilir ve intifa süresindeki kira gelirlerinden yararlanabilir.

Burada devredilen intifa hakkının kendisi değil, kullanım yetkisidir. Kira veya kullanım sözleşmesi intifa hakkının kapsamını genişletemez ve hakkı, kanuni sona erme tarihinden bağımsız olarak sürekli hâle getiremez. İntifa sona erdiğinde mevcut kira ilişkisinin geleceği, sözleşme ve Türk Borçlar Kanunu hükümleriyle ayrıca değerlendirilmelidir.

İntifa Hakkı Sahibi Taşınmazı Satabilir mi?

Hayır. İntifa sahibi taşınmazın maliki olmadığı için mülkiyeti devredemez, taşınmazın tamamını satamaz. İntifa hakkının kendisi de kişiye bağlıdır ve kural olarak başkasına devredilemez. Yalnızca kullanımın üçüncü kişiye bırakılması mümkündür.

Çıplak Malik İntifa Hakkı Bulunan Evi Satabilir mi?

Evet. Çıplak malik mülkiyetini satabilir veya başka şekilde devredebilir. Ancak tapuya tescilli intifa hakkı satışla ortadan kalkmaz. Alıcı, taşınmazı intifa hakkıyla yüklü olarak edinir ve hak sahibinin kullanım ile yararlanma yetkilerine katlanır.

Bu nedenle satış öncesinde güncel tapu kaydının incelenmesi gerekir. Tescilli intifanın süresi, hak sahibi ve kapsamı hem taşınmazın fiilî kullanımını hem de ekonomik değerini etkileyebilir. Tapu kaydındaki hakkın gerçeğe veya geçerli hukuki sebebe aykırı olduğu iddia ediliyorsa, tek taraflı işlem yerine uyuşmazlığın niteliğine uygun dava ve terkin yolu değerlendirilmelidir.

Bakım, Onarım, Vergi ve Aidatlar Kime Aittir?

Giderlerin tamamını tek tarafa yükleyen genel bir cevap doğru değildir. Kanundaki temel ayrım şöyledir:

• Malın olağan bakımı ve korunması için gereken onarım ve yenilemeler intifa hakkı sahibine aittir.
• Daha önemli işler gerekiyorsa hak sahibi malike haber vermeli ve işlerin yapılmasına izin vermelidir.
• Olağan bakım ve işletme giderleri ile intifa süresine ilişkin vergi ve resimler kural olarak intifa sahibine aittir.
• Kanunda intifa sahibine yüklenmeyen diğer yükümlülükler kural olarak malike aittir.
• İyi yönetim ve yerel âdet gerektiriyorsa sigorta yaptırma ve intifa süresindeki primleri ödeme yükümlülüğü hak sahibine ait olabilir.

Apartman aidatında giderin olağan kullanım mı yoksa ana yapıya ilişkin esaslı yenileme mi olduğu önemlidir. Kat mülkiyeti mevzuatı, yönetim planı ve üçüncü kişilere karşı sorumluluk hükümleri de ayrıca uygulanabileceğinden yalnız TMK 813’e bakılarak kesin sonuç çıkarılmamalıdır.

İntifa Hakkı Kaç Yıl Geçerlidir?

Gerçek kişi lehine intifa belirli süreyle kurulabilir; ancak hak en geç hak sahibinin ölümüyle sona erer. Örneğin 20 yıllık intifa kurulduktan sonra hak sahibi beşinci yılda ölürse hak kalan 15 yıl için mirasçılara geçmez.

Tüzel kişiler lehine intifa, kararlaştırılan sürenin dolmasıyla; süre belirlenmemişse tüzel kişiliğin sona ermesiyle biter. Tüzel kişi intifası en fazla 100 yıl devam edebilir.

İntifa Hakkı Mirasçılara Geçer mi?

Gerçek kişi lehine kurulan intifa hakkı mirasçılara geçmez; hak sahibinin ölümüyle sona erer. Mirasçılar intifa hakkını değil, varsa hak sona ermeden doğmuş ve terekeye girebilen para alacaklarını veya sözleşmesel talepleri devralabilir. Bunların kapsamı ayrıca belirlenir.

Sağ kalan eşin aile konutu üzerinde mülkiyet, intifa veya oturma hakkı talep edebilmesine ilişkin TMK 240 ve 652 hükümleri ise farklı şartları bulunan özel düzenlemelerdir. Mirasçıların paylarının ve terekenin birlikte incelenmesi için miras paylaşımı rehberine bakabilirsiniz.

İntifa Hakkı Nasıl Sona Erer?

Başlıca sona erme sebepleri şunlardır:

• Hak konusu malın tamamen yok olması,
• Taşınmazlarda tapu kaydının terkin edilmesi,
• Belirlenen sürenin dolması,
• Hak sahibinin geçerli biçimde vazgeçmesi,
• Gerçek kişi hak sahibinin ölümü,
• Tüzel kişiliğin veya yasal intifa sebebinin ortadan kalkması.

Taşınmazın yararlanılamayacak derecede harap olması hâlinde malik onu yeniden kullanılabilir hâle getirmek zorunda değildir. Ancak yeniden kullanılabilir hâle getirirse intifa tekrar kurulur. Sigorta ödemesi veya kamulaştırma bedeli gibi malın yerine geçen bir karşılık varsa intifa hakkı bu karşılık üzerinde devam edebilir. Bu nedenle “kamulaştırma olunca intifa her durumda karşılıksız biter” denilemez.

Hak Sahibinin Ölümünde Tapudan Terkin

Gerçek kişinin ölümüyle intifa maddi hukuk bakımından sona erer; ancak tapu kütüğündeki kaydın güncellenmesi için terkin işlemi gerekir. Çıplak malik veya ilgilisi, ölüm belgesi ve müdürlüğün istediği diğer evrakla tapu müdürlüğüne başvurabilir. Kimlik, temsil ve vergi ilişiği gibi ek kontroller somut işleme göre değişebilir.

Feragatle İntifa Hakkının Kaldırılması

Hak sahibi intifadan vazgeçebilir. Taşınmazlarda hak sahibinin terkin talebinin usulüne uygun biçimde tapuya sunulması gerekir. Tarafların kendi aralarındaki sözlü anlaşma veya taşınmazın artık kullanılmaması, tapu kaydını kendiliğinden temizlemez.

Kötü Kullanım İntifa Hakkını Kendiliğinden Bitirir mi?

Hayır. Malın özüne zarar veren veya hukuka aykırı kullanım önemli yaptırımlar doğurabilir; fakat hakkı kendiliğinden ortadan kaldıran genel bir sebep değildir. Malik hukuka aykırı kullanıma itiraz edebilir ve hakları tehlikedeyse güvence isteyebilir.

Hak sahibi uygun sürede güvence göstermez veya malikin itirazına rağmen hukuka aykırı kullanımı sürdürürse TMK 810 uyarınca sulh hâkimi, yeni bir karara kadar zilyetliği hak sahibinden alıp hakkın konusunu kayyıma verebilir. Talep, “intifanın otomatik iptali” biçiminde değil somut ihlale uygun hukuki koruma üzerinden kurulmalıdır.

İntifa Hakkı Sona Erince Ne Olur?

Hak sahibi malı çıplak malike geri vermekle yükümlüdür. Kusurundan doğan yok olma veya değer azalmasından sorumlu olabilir; olağan kullanımın sebep olduğu değer azalmasından ise kural olarak sorumlu değildir.

İntifa sahibinin yükümlü olmadığı hâlde yaptığı gider, yenileme ve eklemeler için vekâletsiz iş görme hükümleri kapsamında talepte bulunması mümkündür. Malik ile hak sahibinin geri verme anında ileri sürebileceği istemler, TMK 802’deki özel hüküm uyarınca geri verme tarihinden başlayarak bir yıl içinde zamanaşımına uğrar. Bu nedenle teslim, mevcut durum ve giderler tutanakla belgelenmelidir.

İntifa, Oturma ve Üst Hakkı Arasındaki Farklar

Yapı mülkiyetini arazi mülkiyetinden ayıran kurum hakkında ayrıntılı bilgi için üst hakkı ve tapu süreci rehberini inceleyebilirsiniz.

İntifa Hakkı Uyuşmazlıklarında Hangi Yol İzlenir?

İzlenecek yol talebe göre değişir. Tapu kaydının düzeltilmesi veya terkini, hakkın kapsamının belirlenmesi, el atmanın önlenmesi, geri verme, kira geliri, gider alacağı ya da güvence istemi aynı görev ve usule tabi olmayabilir. Örneğin TMK 810’daki kayyıma tevdi tedbirinde sulh hâkimi açıkça yetkili kılınmışken, ayni hakka ilişkin tescil ve terkin davalarında farklı görev kuralları uygulanabilir.

Taşınmazın bulunduğu yer, tapu kaydı, resmi senet, hakkın kuruluş nedeni, süre, kullanım sözleşmeleri ve tarafların yaptığı giderler birlikte incelenmelidir. Tapu ve sınırlı ayni hak uyuşmazlıkları için İstanbul gayrimenkul avukatı hizmet sayfasını inceleyebilirsiniz.

Yasal Dayanaklar

İntifa hakkının temel hükümleri 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 794–822. maddelerinde düzenlenmiştir. Güncel kanun metnine sitedeki 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu sayfasından ulaşabilirsiniz. Tapu tescili, terkin, harç, temsil ve vergi işlemlerinde ilgili özel mevzuat ile güncel kurum uygulaması ayrıca kontrol edilmelidir.

Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; hukuki görüş veya sonuç garantisi değildir. İntifa hakkının kapsamı ve izlenecek yol tapu kaydı, resmi senet, kuruluş sebebi ve somut kullanım birlikte incelenerek belirlenmelidir.