Topraktan Ev Alırken Hukuki Riskler ve Üçüncü Kişilerin Hakları

Topraktan ev almak; henüz tamamlanmamış, bazen inşaatına dahi başlanmamış bir projeden bağımsız bölüm satın alınmasıdır. “Maketten ev almak”, “temelden daire almak” veya “projeden konut almak” olarak da bilinen bu model, tamamlanmış konutlara göre fiyat avantajı sağlayabilse de tapu devrinin ileride yapılacak olması nedeniyle önemli hukuki riskler taşır.

Alıcının karşılaşabileceği temel riskler; inşaatın tamamlanmaması, müteahhidin iflası, aynı dairenin birden fazla kişiye satılması, arsa sahibinin sözleşmeyi feshetmesi, tapuda ipotek veya haciz bulunması, projeye aykırı inşaat yapılması ve geçersiz sözleşme nedeniyle tapu talebinin ileri sürülememesidir.

Bu nedenle topraktan ev alımında yalnızca satış ofisindeki proje görsellerine ve ödeme planına bakılması yeterli değildir. Arsa tapusu, inşaat ruhsatı, müteahhidin arsa sahibiyle yaptığı sözleşme, bağımsız bölümün hukuki kaynağı, tapu takyidatları ve alıcıyla kurulacak sözleşmenin şekli birlikte incelenmelidir.

Topraktan Ev Almak Nedir?

Topraktan ev almak, henüz tamamlanmamış bir konutun gelecekte teslim edilmesi ve mülkiyetinin alıcıya devredilmesi amacıyla yapılan sözleşmedir.

Hukuki yapı, tarafların sıfatına ve projenin özelliklerine göre değişebilir. İşlem:

• Ön ödemeli konut satış sözleşmesi,
• Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi,
• Tapuda doğrudan taşınmaz satışı,
• Arsa payı veya kat irtifakı devri,
• Alacağın devri niteliğindeki müteahhitten üçüncü kişi satışı

şeklinde kurulabilir.

Bu ayrım yalnızca sözleşmenin adı açısından önemli değildir. Müteahhit tapuyu vermezse kime dava açılacağı, arsa sahibinden tapu talep edilip edilemeyeceği ve üçüncü kişilere yapılan satışlara karşı hangi hakkın kullanılabileceği bu hukuki yapıya göre değişir.

Topraktan Ev Almanın Hukuki Riskleri Nelerdir?

Arsanın Tapusu Neden İlk Kontrol Edilmesi Gereken Belgedir?

Satış ofisinin veya müteahhit şirketin projeyi pazarlıyor olması, arsanın o şirkete ait olduğu anlamına gelmez.

Arsa:

• Doğrudan müteahhit adına,
• Arsa sahibi gerçek kişiler adına,
• Birden fazla hissedar adına,
• Başka bir şirket adına

kayıtlı olabilir.

Arsa müteahhide ait değilse, müteahhidin hangi sözleşmeye dayanarak bağımsız bölüm satma hakkına sahip olduğu incelenmelidir.

Tapuda hangi bilgiler kontrol edilmelidir?

• Malik veya malikler,
• Hisse oranları,
• Ada ve parsel numarası,
• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti,
• İpotekler,
• Hacizler,
• İhtiyati tedbirler,
• Satış vaadi şerhleri,
• Arsa payı karşılığı inşaat şerhleri,
• İrtifak ve intifa hakları,
• Diğer beyan ve kısıtlamalar.

Tapu ve takyidat kayıtlarının dijital olarak nasıl incelenebileceği hakkında Web Tapu rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Neden İncelenmelidir?

Müteahhit arsa sahibi değilse projedeki bağımsız bölümleri çoğunlukla arsa sahibiyle yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak satmaktadır.

Bu durumda üçüncü kişi alıcının hukuki pozisyonunu anlayabilmek için şu soruların cevaplanması gerekir:

• Müteahhide hangi bağımsız bölümler bırakılmıştır?
• Arsa payları hangi inşaat seviyesinde devredilecektir?
• Müteahhit henüz satılan bağımsız bölümü hak etmiş midir?
• Arsa sahibi müteahhide satış yetkisi vermiş midir?
• Sözleşme tapuya şerh edilmiş midir?
• Arsa sahibinin sözleşmeyi feshetme iddiası bulunmakta mıdır?
• Müteahhit sözleşmedeki inşaat ve teslim yükümlülüklerini yerine getirmiş midir?

Bu inceleme yapılmadan yalnızca müteahhidin satış sözleşmesine dayanılarak ödeme yapılması önemli risk yaratabilir.

İnşaat Ruhsatı Olmadan Topraktan Ev Alınır mı?

Ön ödemeli konut satışlarında yapı ruhsatı önemli bir hukuki güvenlik unsurudur. Tüketici işlemlerinde satıcının ilgili mevzuattaki şartları yerine getirmeden tüketiciden ödeme talep etmesi hukuki sorun doğurabilir.

Ruhsat kontrol edilirken yalnızca “ruhsat alındı” denilmesiyle yetinilmemelidir.

Şu bilgiler incelenmelidir:

• Ruhsatın tarihi,
• Ruhsatın geçerlilik durumu,
• Arsa ada ve parsel bilgilerinin satış sözleşmesiyle uyumu,
• Projede kaç bağımsız bölüm bulunduğu,
• Satılan dairenin projedeki yeri,
• Projenin konut, ticari alan veya başka kullanım türü içerip içermediği.

Kat İrtifakı Kurulmamışsa Risk Var mıdır?

Kat irtifakı, henüz tamamlanmamış binadaki bağımsız bölümlerin tapu sicilinde belirli hâle getirilmesini sağlar.

Kat irtifakı kurulmuş olması tek başına projenin mutlaka tamamlanacağını garanti etmez. Ancak hangi bağımsız bölümün hangi arsa payına bağlı olduğunu görmek ve satın alınacak bölümün hukuki olarak belirli hâle gelmesi bakımından önemli avantaj sağlar.

Kat irtifakı yoksa sözleşmede en azından:

• Blok,
• Kat,
• Daire numarası,
• Yaklaşık net ve brüt alan,
• Cephe,
• Otopark ve eklentiler,
• Projede bağımsız bölümü belirleyen plan

açık şekilde gösterilmelidir.

Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Nedir?

Ticari veya mesleki olmayan amaçla konut satın alan tüketicinin, konut teslim edilmeden önce satış bedelini tamamen veya kısmen ödediği sözleşmeler ön ödemeli konut satışı kapsamında değerlendirilebilir.

Bu durumda 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik hükümleri uygulanır.

Sözleşmenin şekli

Ön ödemeli konut satışı geçerli bir resmî işleme dayanmalıdır. Uygulamada taşınmaz satışı tapuda veya kanunun izin verdiği şekilde noterlikte gerçekleştirilebilir; gelecekte satış yapılmasına yönelik satış vaadi ise noterlikte düzenleme şeklinde kurulabilir.

Satış vaadi sözleşmesinin yalnızca tarafların kendi aralarında imzaladığı adi yazılı belge şeklinde düzenlenmesi önemli geçerlilik sorunları yaratabilir.

Noterde imza onayı yeterli midir?

Taşınmaz satış vaadi bakımından yalnızca önceden hazırlanmış bir sözleşmedeki imzaların noterde onaylatılması ile noter tarafından düzenleme şeklinde sözleşme yapılması aynı değildir.

Taşınmaz satış vaadinde kanunun aradığı resmî şekle uyulmalıdır.

Noterler Taşınmaz Satışı Yapabilir mi?

Evet. Noterlik Kanunu m.61/A kapsamında noterler de taşınmaz satış sözleşmesi düzenleyebilir.

Bu uygulama 2023 yılında başlamıştır. Dolayısıyla “taşınmaz satışının yalnızca tapu müdürlüğünde yapılabileceği” şeklindeki eski bilgi güncel değildir.

Bununla birlikte:

• Taşınmaz satışı mülkiyetin doğrudan devrine,
• Taşınmaz satış vaadi ise gelecekte satış yapılmasına yönelik kişisel hak kurulmasına

ilişkindir.

Topraktan ev alımında hangi yöntemin kullanılacağı projenin tapu ve inşaat durumuna göre belirlenmelidir.

Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi Neden Önemlidir?

Noterlikte düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, talep üzerine tapu siciline şerh edilebilir.

Şerhin temel fonksiyonu, sözleşmeden doğan kişisel hakkın sonradan taşınmaz üzerinde hak kazanan kişilere karşı ileri sürülebilirliğini güçlendirmektir.

Bu nedenle şerh özellikle:

• Aynı taşınmazın başka kişiye satılması,
• Sonradan sınırlı ayni hak kurulması,
• Taşınmazın üçüncü kişilere devredilmesi

gibi risklerde önem taşır.

Satış vaadi şerhi ne kadar süre geçerlidir?

Tapu Kanunu uygulamasında satış vaadi sözleşmesinin şerhi, şerhten itibaren beş yıl içinde satış ve tescil gerçekleşmezse terkin edilebilir.

Bu nedenle uzun süreli projelerde “şerhi yaptırdım, artık süresiz güvence altındayım” şeklinde hareket edilmemelidir. Şerhin tarihi ve tapu kaydındaki güncel durumu takip edilmelidir.

Satış Vaadi Şerhi Varsa Haciz ve İpotek Hiçbir Zaman Sorun Olmaz mı?

Hayır. Satış vaadi şerhinin üçüncü kişilere karşı etkisi güçlü olmakla birlikte, her haciz veya ipoteğin otomatik olarak hükümsüz olduğu söylenemez.

Özellikle şu hususlar önemlidir:

• Şerhin tarihi,
• Haciz veya ipoteğin tarihi,
• Şerhin kapsamı,
• Taşınmazın kimin adına kayıtlı olduğu,
• Alıcının satış vaadiyle gerçekten hangi hakkı kazandığı,
• Müteahhidin bağımsız bölümü hak edip etmediği.

Bu nedenle topraktan alınan dairenin tapusunda banka ipoteği veya icra haczi bulunması hâlinde yalnızca “benim satış vaadi şerhim daha önceydi” denilerek işlem yapılmamalıdır.

Topraktan Ev Alırken Ödeme Nasıl Yapılmalıdır?

Yüksek tutarlı ödemelerin elden yapılması ciddi ispat sorunlarına yol açabilir.

Ödemeler mümkün olduğunca banka aracılığıyla yapılmalı ve açıklamada:

• Proje adı,
• Ada-parsel,
• Blok,
• Bağımsız bölüm numarası,
• Taksit numarası,
• Ödemenin satış bedeline ilişkin olduğu

belirtilmelidir.

Ödemeler inşaat seviyesine bağlanabilir mi?

Evet. Özellikle yüksek riskli projelerde ödeme takviminin yalnızca tarihe değil, objektif inşaat aşamalarına bağlanması alıcıyı koruyabilir.

Örneğin:

• Ruhsat alınması,
• Temelin tamamlanması,
• Kaba inşaatın bitmesi,
• Kat irtifakının kurulması,
• Mekanik ve elektrik tesisatının tamamlanması,
• İskan alınması,
• Tapu devri

gibi aşamalara göre ödeme planı kurulabilir.

Topraktan Alınan Ev En Geç Ne Zaman Teslim Edilmelidir?

Ön ödemeli konut satışlarında konutun teslimi için tüketici mevzuatında azami süre bulunmaktadır. Güncel düzenlemeye göre teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez.

Bununla birlikte sözleşmede 48 aydan daha kısa bir teslim tarihi kararlaştırılmışsa müteahhidin “kanun bana 48 ay veriyor” diyerek sözleşmedeki daha erken teslim tarihini tek taraflı olarak uzatması mümkün değildir.

Örneğin sözleşmede teslim tarihi 1 Haziran 2027 olarak kararlaştırılmışsa, sözleşme tarihinden itibaren 48 aylık azami sürenin henüz dolmamış olması müteahhide otomatik ek süre sağlamaz.

Ön Ödemeli Konut Satışında Cayma Hakkı Var mı?

Tüketici, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin kurulmasından itibaren 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayma hakkına sahip olabilir.

Cayma bildiriminin ispatlanabilir biçimde yapılması gerekir.

Ancak tapuda doğrudan devir yapılmış işlemler, kredi ilişkileri, tüketicinin ayrıca aldığı finansman ve sözleşmenin özel koşulları nedeniyle uygulanacak süreç değişebilir.

Tüketicinin Sözleşmeden Dönme Hakkı

Ön ödemeli konut satışlarında cayma hakkı ile sözleşmeden dönme hakkı aynı değildir.

Cayma hakkı sözleşmenin ilk dönemindeki kısa süreli geri çekilme imkânıdır. Sözleşmeden dönme ise daha sonraki dönemde ve kanunda öngörülen koşullar çerçevesinde kullanılabilir.

Müteahhidin:

• Konutun teslimini ciddi biçimde geciktirmesi,
• Projeyi tamamlayamaması,
• Sözleşmeye ağır şekilde aykırı davranması

hâlinde tüketicinin temerrüt ve ayıplı ifaya ilişkin diğer hakları da ayrıca gündeme gelebilir.

Projede 30 veya Daha Fazla Konut Varsa Teminat Gerekir mi?

Ön ödemeli konut projelerinde belirli büyüklüğün üzerindeki projeler bakımından tüketicilerin yaptığı ödemelerin güvence altına alınmasına yönelik özel teminat sistemi bulunmaktadır.

Otuz veya daha fazla konut içeren projelerde satıcının, mevzuatta öngörülen yöntemlerden biriyle proje teminatı sağlaması gerekir.

Teminat yöntemleri arasında somut projeye göre:

• Bina tamamlama sigortası,
• Banka teminat mektubu,
• Hakediş sistemi,
• Bağlı kredi sistemi

gündeme gelebilir.

Alıcı, yalnızca satış temsilcisinin “proje sigortalı” açıklamasıyla yetinmemelidir. Teminatın:

• Hangi proje için düzenlendiği,
• Geçerlilik süresi,
• Kapsadığı bağımsız bölümler,
• Hangi olaylarda devreye gireceği,
• Ödeme veya tamamlama mekanizması

incelenmelidir.

Müteahhit İflas Ederse Topraktan Ev Alan Kişi Ne Yapabilir?

Müteahhit hakkında iflas veya konkordato süreci başlamışsa alıcının hakları yalnızca satış sözleşmesine bakılarak belirlenemez.

Şu hususlar birlikte incelenmelidir:

• Tapu alıcıya devredilmiş mi?
• Kat irtifakı kurulmuş mu?
• Satış vaadi tapuya şerh edilmiş mi?
• Müteahhit ilgili bağımsız bölümü arsa sahibinden hak etmiş mi?
• Projede bina tamamlama sigortası veya başka teminat var mı?
• Taşınmaz üzerinde banka ipoteği bulunuyor mu?
• İflas masasına kaydedilebilecek para alacağı var mı?

Müteahhidin iflası ve yarım kalan inşaat süreçleri ayrıntılı olarak müteahhit iflası ve yarım kalan inşaat rehberimizde açıklanmaktadır.

Müteahhit Tapuyu Vermezse Ne Yapılmalıdır?

İnşaat tamamlandığı ve alıcı sözleşmedeki yükümlülüklerini yerine getirdiği hâlde müteahhit tapuyu devretmiyorsa öncelikle sözleşmenin hukuki niteliği incelenmelidir.

Geçerli bir satış vaadi veya aynen ifa talebine elverişli başka bir hukuki hak bulunuyorsa tapu devrinin gerçekleştirilmesi talep edilebilir.

İhtarname gönderilmesi

Müteahhide noter veya başka ispatlanabilir yolla tapu devri için bildirim yapılması, temerrüt ve delil açısından faydalı olabilir.

İhtarnamede:

• Sözleşme tarihi,
• Bağımsız bölüm bilgileri,
• Yapılan ödemeler,
• Alıcının yükümlülüklerini tamamladığı,
• Tapu devrinin yapılması için verilen süre,
• Aksi hâlde dava ve tazminat haklarının kullanılacağı

belirtilmelidir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Açılabilir mi?

Geçerli ve aynen ifası mümkün bir sözleşmeye rağmen tapu devri yapılmıyorsa tapu iptali ve tescil talebi gündeme gelebilir.

Ancak her topraktan ev satışında otomatik olarak tapu iptali ve tescil kararı verilmez.

Mahkeme özellikle:

• Sözleşmenin şeklen geçerli olup olmadığını,
• Bağımsız bölümün belirli olup olmadığını,
• Alıcının ödeme yükümlülüğünü yerine getirip getirmediğini,
• Satıcının tapuyu devretme hakkına sahip olup olmadığını,
• Taşınmazın kimin adına kayıtlı olduğunu,
• Üçüncü kişi haklarını

inceler.

Müteahhitten Ev Alan Üçüncü Kişinin Arsa Sahibine Karşı Hakkı Var mıdır?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhitten bağımsız bölüm satın alan kişinin arsa sahibine karşı hakkı, dosyanın en önemli hukuki sorunlarından biridir.

Müteahhit, arsa sahibinden ancak sözleşmedeki edimlerini yerine getirdiği ölçüde bağımsız bölüm veya arsa payı talep etme hakkı kazanabilir.

Üçüncü kişi alıcı da çoğu durumda müteahhidin bu sözleşmeden doğan hakkına dayanarak talepte bulunur.

İnşaatın Tamamlanma Oranı Üçüncü Kişinin Hakkını Belirler mi?

İnşaatın gerçekleşme oranı önemli bir delildir; ancak “%90'ın altındaysa alıcı kesin kaybeder, %90'ın üzerindeyse kesin tapu alır” şeklinde otomatik bir hukuk kuralı bulunmamaktadır.

Değerlendirmede:

• Sözleşmenin hükümleri,
• İnşaatın gerçek seviyesi,
• Eksik ve ayıplı işlerin maliyeti,
• Müteahhidin hak ettiği arsa payı,
• Arsa sahibinin fesih veya dönme hakkı,
• Üçüncü kişinin tapu ve sözleşme durumu,
• Hakkın ne zaman kazanıldığı

birlikte incelenir.

Bu nedenle sabit yüzdelere dayanarak yüksek bedelli bir gayrimenkul yatırımı hakkında karar verilmemelidir.

Aynı Daire Birden Fazla Kişiye Satılırsa Ne Olur?

Müteahhidin aynı bağımsız bölümü birden fazla kişiye satması veya satış vaadinde bulunması hâlinde tarafların sahip olduğu belgeler ve tapu kayıtları karşılaştırılmalıdır.

Bir kişi tapuyu aldıysa

Bağımsız bölüm üçüncü kişi adına tapuda tescil edilmişse, önceki sözleşme sahibinin tapuyu geri alıp alamayacağı:

• Önceki sözleşmenin geçerliliğine,
• Tapuda satış vaadi şerhi bulunup bulunmadığına,
• Sonraki alıcının iyiniyetine,
• Tapu siciline güven ilkesinin uygulanıp uygulanamayacağına

göre değerlendirilir.

Bu nedenle “tapuyu son alan her durumda kazanır” veya “ilk sözleşmeyi yapan her durumda kazanır” denilemez.

İki kişinin de yalnızca sözleşmesi varsa

Her iki alıcının da henüz tapu sahibi olmadığı durumda sözleşmelerin:

• Geçerli şekle sahip olup olmadığı,
• Tarihleri,
• Tapuya şerh durumları,
• Ödemelerin yapılıp yapılmadığı,
• Bağımsız bölüm üzerindeki hakkın kime önce ve geçerli biçimde kazandırıldığı

incelenir.

Önceki tarihli geçerli hak çoğu durumda önemli üstünlük sağlayabilir; ancak her dosyada yalnızca sözleşme tarihine bakılarak karar verilmez.

Satış Vaadi Tapuya Şerh Edilmemişse Hak Kaybedilir mi?

Şerh yapılmamış satış vaadi sözleşmesi, yalnızca bu nedenle taraflar arasındaki hukuki ilişkiyi otomatik olarak ortadan kaldırmaz.

Ancak şerh bulunmaması, taşınmazın sonradan üçüncü kişiye devredilmesi hâlinde alıcının pozisyonunu önemli ölçüde zayıflatabilir.

Bu durumda alıcı:

• Satıcıya karşı aynen ifa,
• Ödenen bedelin iadesi,
• Tazminat,
• Şartları varsa üçüncü kişinin tesciline karşı dava

yollarından birine başvurabilir.

Arsa Sahibi ile Müteahhit Arasındaki Sözleşme Feshedilirse Ne Olur?

Arsa sahibinin müteahhitle yaptığı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin sona ermesi, müteahhitten bağımsız bölüm alan üçüncü kişileri doğrudan etkileyebilir.

Özellikle müteahhit, tapuyu veya bağımsız bölümü arsa sahibinden henüz hak etmeden üçüncü kişiye satış yapmışsa alıcının tapu talebi risk altına girebilir.

Fesihte:

• Sözleşmenin geçmişe veya ileriye etkili sona erip ermediği,
• İnşaatın seviyesi,
• Müteahhidin hak ettiği arsa payı,
• Üçüncü kişilerin tapu sahibi olup olmadığı,
• İyiniyet ve tapu siciline güven hükümleri

incelenmelidir.

Müteahhit Başkasının Arsasındaki Daireyi Satabilir mi?

Müteahhit, arsa sahibiyle yaptığı sözleşmeden veya kendisine verilen geçerli temsil yetkisinden kaynaklanan hakkı ölçüsünde satış veya satış vaadi ilişkisi kurabilir.

Ancak arsa sahibinin mülkiyetinde bulunan ve müteahhidin henüz hak etmediği bağımsız bölümün satılması, üçüncü kişi açısından önemli risk yaratır.

Alıcı, ödeme yapmadan önce müteahhitten:

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini,
• Varsa vekâletnameyi,
• Paylaşım krokisini,
• Hakediş ve tapu devir planını

istemelidir.

Tapuda Müteahhit Adına Arsa Payı Varsa Güvenli midir?

Müteahhit adına tapuda arsa payı bulunması alıcının konumunu güçlendirebilir; ancak tek başına bütün risklerin sona erdiği anlamına gelmez.

Arsa payının:

• Hangi bağımsız bölüme karşılık geldiği,
• Üzerinde ipotek veya haciz bulunup bulunmadığı,
• Arsa sahibi tarafından geri istenip istenemeyeceği,
• Kat irtifakına dönüşüp dönüşmediği

incelenmelidir.

Banka İpotekli Projeden Ev Alınabilir mi?

Projelerde inşaat finansmanı amacıyla arsa veya bağımsız bölümler üzerinde banka ipoteği bulunması mümkündür.

İpotekli projeden ev alınması otomatik olarak hukuka aykırı değildir; ancak alıcı açısından önemli bir risk oluşturur.

Ödeme öncesinde şu hususlar açıkça belirlenmelidir:

• İpotek hangi banka lehine kurulmuştur?
• İpotek tüm arsayı mı yalnızca belirli payları mı kapsar?
• Alıcının dairesi tapuya devredilirken ipotek kaldırılacak mı?
• Banka fek yazısı veya kısmi fek mekanizması var mı?
• Müteahhit kredi borcunu ödemezse banka satış yapabilir mi?

Sözleşmede “ipotek tapu devrinden önce kaldırılacaktır” hükmünün bulunması yeterli olmayabilir; bankanın sürece ilişkin taahhüdü veya uygulanabilir fek mekanizması ayrıca araştırılmalıdır.

Tapuda Haciz Varsa Topraktan Ev Alınır mı?

Hacizli arsa veya bağımsız bölüm satın almak yüksek risk taşır. Haciz nedeniyle taşınmaz icra yoluyla satışa çıkarılabilir.

Haciz bulunan projede:

• Haczin hangi borç için konulduğu,
• Dosya borcu,
• Satış aşamasına geçilip geçilmediği,
• Ödeme sonrasında haczin nasıl kaldırılacağı,
• Başka hacizlerin bulunup bulunmadığı

incelenmelidir.

Topraktan Ev Alırken Teknik Şartname Neden Önemlidir?

Satış ofisindeki broşürler ve üç boyutlu görseller, teslim edilecek konutun bütün teknik özelliklerini yeterince belirlemeyebilir.

Teknik şartnamede:

• Zemin ve duvar kaplamaları,
• Kapı ve pencere sistemi,
• Mutfak ve banyo ekipmanları,
• Isıtma ve soğutma sistemi,
• Ses ve ısı yalıtımı,
• Asansör,
• Otopark,
• Sosyal alanlar,
• Peyzaj,
• Yangın ve güvenlik sistemleri

mümkün olduğunca somut şekilde belirtilmelidir.

Teslim edilen yapının sözleşmeye ve teknik şartnameye aykırı olması hâlinde kullanılabilecek haklar için müteahhit binayı kusurlu yaptıysa ne yapılmalı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

Projede Metrekare Eksik Çıkarsa Ne Olur?

Satış sözleşmesinde vaat edilen net veya brüt alan ile teslim edilen taşınmazın alanı arasında önemli fark bulunması ayıplı veya eksik ifa iddiasına neden olabilir.

Ancak “brüt metrekare” kavramının hangi ortak alanları içerdiği projeden projeye değişebilir. Bu nedenle sözleşmede:

• Net kullanım alanı,
• Bağımsız bölüm brüt alanı,
• Ortak alan payı,
• Balkon ve teras alanları

ayrı ayrı gösterilmelidir.

Müteahhit Teslim Tarihini Uzatabilir mi?

Müteahhit teslim tarihini tek taraflı olarak istediği kadar uzatamaz.

Sözleşmedeki mücbir sebep ve süre uzatımı hükümleri incelenirken:

• Hangi olayların mücbir sebep olduğu,
• Kaç günlük uzatma doğurduğu,
• Bildirim zorunluluğu,
• Olayın gerçekten inşaatı etkileyip etkilemediği

araştırılmalıdır.

Maliyet artışı, finansman sorunu veya müteahhidin ticari planlama hatası her durumda mücbir sebep sayılmaz.

Gecikme hâlindeki kira kaybı ve cezai şart talepleri için müteahhit gecikme tazminatı rehberimizi inceleyebilirsiniz.

İskan Alınamazsa Ne Olur?

Binanın fiziksel olarak tamamlanması, bütün idari ve hukuki sorunların sona erdiği anlamına gelmez.

Projeye veya ruhsata aykırılık nedeniyle yapı kullanma izin belgesinin alınamaması:

• Kullanım ve abonelik sorunları,
• Kat mülkiyetine geçiş güçlüğü,
• Kredi ve satış sorunları,
• Taşınmazın değer kaybetmesi,
• Belediye yaptırımları

doğurabilir.

Ancak iskan bulunmayan her yapı otomatik olarak “kaçak yapı” olarak nitelendirilmemelidir. Yapının ruhsat ve projeye uygunluğu ayrıca incelenmelidir.

Topraktan Ev Alımında Tapuya Tedbir Konulabilir mi?

Müteahhidin aynı bağımsız bölümü başka kişiye devretme riski varsa veya tapu iptali ve tescil davası açılmışsa, koşulları bulunması hâlinde ihtiyati tedbir talep edilebilir.

Tedbir sayesinde dava süresince taşınmaz üzerinde yeni tasarrufların engellenmesi amaçlanabilir.

Ancak tedbir otomatik verilmez. Davacının:

• Hakkını yaklaşık olarak ispatlaması,
• Devir hâlinde hakkın elde edilmesinin zorlaşacağını göstermesi

gerekir.

Topraktan Ev Alırken Yapılan En Büyük Hatalar

1. Arsa tapusunu görmeden ödeme yapmak.
2. Müteahhidin arsa sahibi olduğunu varsaymak.
3. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini incelememek.
4. Adi yazılı satış sözleşmesini yeterli görmek.
5. Satış vaadini tapuya şerh ettirmemek.
6. Şerhin süresini takip etmemek.
7. Tapudaki ipotek ve hacizleri incelememek.
8. Kat irtifakı ve bağımsız bölüm bilgisini kontrol etmemek.
9. Ödemelerin tamamını inşaatın başında yapmak.
10. Elden ödeme yapmak.
11. Teknik şartnameyi sözleşme eki yapmamak.
12. Müteahhidin satış yetkisini kontrol etmemek.
13. Banka ipoteğinin “teslimde kesin kaldırılacağını” yalnızca sözlü olarak kabul etmek.
14. İnşaatın belirli bir yüzdeyi aşmasının otomatik tapu hakkı verdiğini düşünmek.

Topraktan Ev Alırken Alınması Gereken Önlemler

Müteahhitten Topraktan Ev Alırken Sözleşmede Neler Olmalı?

1. Tarafların açık kimlik ve şirket bilgileri,
2. Arsanın ada, parsel ve tapu bilgileri,
3. Blok, kat ve bağımsız bölüm numarası,
4. Net ve brüt metrekare,
5. Satış bedeli,
6. Ödeme planı,
7. Tapu devri tarihi,
8. Kesin teslim tarihi,
9. Gecikme tazminatı veya ceza koşulu,
10. Teknik şartname,
11. Ortak alan ve sosyal tesisler,
12. İskan yükümlülüğü,
13. İpoteklerin kaldırılma yöntemi,
14. Satış vaadinin tapuya şerhi,
15. Müteahhit iflasında veya projenin durmasında uygulanacak hükümler,
16. Sözleşmeden dönme ve para iadesi,
17. Tapu harcı, vergi ve diğer giderlerin paylaşımı.

Topraktan Ev Alındıktan Sonra Hangi Belgeler Saklanmalıdır?

• Noter veya tapuda düzenlenen sözleşme,
• Tapu şerh belgesi,
• Banka dekontları,
• Faturalar ve makbuzlar,
• Teknik şartname,
• Mimari plan ve bağımsız bölüm krokisi,
• Broşür ve satış ofisi vaatleri,
• İnşaat ruhsatı,
• Sigorta veya teminat belgeleri,
• Müteahhit ile yapılan e-posta ve mesajlaşmalar,
• İnşaatın ilerleme durumunu gösteren fotoğraflar.

Topraktan Ev Alırken Avukat İncelemesinde Neler Kontrol Edilir?

Hukuki inceleme yalnızca satış sözleşmesinin maddelerini okumaktan ibaret değildir.

İdeal bir incelemede:

• Tapu ve takyidatlar,
• Arsa sahibi-müteahhit ilişkisi,
• Şirketin temsil yetkisi,
• İnşaat ruhsatı,
• Kat irtifakı,
• Satılacak bağımsız bölümün müteahhide ait olup olmadığı,
• Banka ve proje finansmanı ipotekleri,
• Satış vaadinin şerhi,
• Ödeme ve teslim sistemi,
• Teminatlar,
• Fesih ve tazminat maddeleri,
• Projede üçüncü kişi hakları

birlikte değerlendirilir.

Hukuki Dayanaklar

• 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ön ödemeli konut satışına ilişkin hükümleri,
• Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik,
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun taşınmaz satışı, satış vaadi, temerrüt ve sözleşmeye aykırılık hükümleri,
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun tapu sicili, tescil, şerh ve iyiniyet hükümleri,
• 2644 sayılı Tapu Kanunu,
• 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nun taşınmaz satış sözleşmesine ilişkin hükümleri,
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun ihtiyati tedbir, delil ve görev hükümleri,
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun haciz ve iflasa ilişkin hükümleri.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Topraktan ev alımında alıcının hukuki durumu; sözleşmenin şekli, tapu kaydı, satış vaadi şerhi, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki ilişki, üçüncü kişi hakları ve projenin mevcut seviyesine göre ayrıca değerlendirilmelidir.