Tapu ve Ortaklık Sorunlarının Çözümü

Topraktan ev almak, henüz tamamlanmamış bir projede ileride teslim edilecek bağımsız bölümü edinmeyi amaçlar. Ancak alıcıya başlangıçta yalnızca bir arsa hissesi devredilmesi, belirli bir dairenin mülkiyetinin kazanıldığı anlamına gelmez. Arsanın mülkiyet yapısı, yapı ruhsatı, kat irtifakı, sözleşmenin şekli, tapudaki şerhler ve müteahhidin tasarruf yetkisi birlikte incelenmelidir. Aksi hâlde aynı bağımsız bölümün birden fazla kişiye vaat edilmesi, paydaşlar arasında kullanım uyuşmazlığı veya projenin hiç tamamlanmaması gibi riskler ortaya çıkabilir.

Hisseli tapu, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ve ön ödemeli konut satışı aynı hukuki ilişki değildir. Hisseli tapuda alıcı taşınmazın belirli bir fiziksel bölümünü değil, taşınmazın tamamına yayılan bir payı edinir. Arsa payı karşılığı inşaatta arsa maliki ile yüklenici arasında eser ve taşınmaz devri borçları bulunur. Ön ödemeli konut satışında ise ticari veya mesleki amaçla hareket eden satıcı ile tüketici arasındaki ilişkiye ayrıca tüketici mevzuatı uygulanabilir. Topraktan alımın üçüncü kişi hakları bakımından riskleri, topraktan ev alma ve üçüncü kişi hakları yazısında ayrıca ele alınmıştır.

Hisseli Arsaya İnşaat Yapmak İçin Herkesin Onayı Şart mı?

Paylı mülkiyete tabi bir arsada her malik, tapuda yazılı oranı kadar pay sahibidir; ancak bu pay arsanın belirli bir köşesine veya kurulacak binadaki belirli bir daireye kendiliğinden karşılık gelmez. Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesine göre paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan kullanımın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi ve malın tamamı üzerinde tasarruf yapılması kural olarak bütün paydaşların kabulüne bağlıdır.

Bu nedenle sıradan bir hisseli arsada yeni bina yapmak veya arsanın tamamını arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu etmek için bütün paydaşların iradesi gerekir. Bir paydaşın yalnız kendi payı üzerinde satış veya sınırlı ayni hak işlemi yapabilmesi, taşınmazın tamamında diğer maliklerin rızası olmadan inşaata başlayabileceği anlamına gelmez. Riskli yapı dönüşümünde ise 6306 sayılı Kanun özel karar ve satış hükümleri içerdiğinden genel oybirliği kuralı doğrudan uygulanmaz.

Hissedarlardan Biri İtiraz Ederse Ne Olur?

Gerekli rıza alınmadan inşaata başlanması, ruhsat bulunmasının ötesinde özel hukuk bakımından da uyuşmazlık yaratır. Rıza göstermeyen paydaş; somut olayın niteliğine göre el atmanın önlenmesini, eski hâle getirmeyi, zararının giderilmesini veya haksız kullanım karşılığı talep edebilir. Yapının kaldırılması her dosyada otomatik sonuç değildir; paydaşların davranışı, imar durumu, yapının niteliği, iyi niyet ve ölçülülük birlikte değerlendirilir.

Uyuşmazlık şu yöntemlerden biriyle çözülebilir:

• İtiraz eden paydaşın payının anlaşmayla satın alınması,
• Paydaşların kullanım ve yönetim biçimini yazılı anlaşmayla belirlemesi,
• Şartları varsa taşınmazın aynen paylaşılması,
• Anlaşma sağlanamazsa dava şartı arabuluculuktan sonra ortaklığın giderilmesinin istenmesi,
• Riskli yapı söz konusuysa 6306 sayılı Kanun’daki özel karar sürecinin işletilmesi.

Paylı mülkiyetin kurulması, pay satışı ve yasal önalım hakkı hakkında daha ayrıntılı bilgi için hisseli tapu rehberine bakılabilir.

Miras Kalan Arsaya Müteahhit Girmesi İçin Ne Yapılmalı?

Miras bırakanın ölümüyle mirasçılar, paylaşmaya kadar terekeye elbirliği mülkiyetiyle sahip olur. Bu yapıda mirasçıların taşınmazın belirli bölümleri üzerinde tek başına tasarruf yetkisi yoktur. Arsanın tamamının müteahhide verilmesi için miras ortaklığının birlikte hareket etmesi veya geçerli temsil yetkisinin bulunması gerekir.

İntikal İşlemlerinin Yapılması ve Paylı Mülkiyete Geçiş

1. Mirasçılık belgesi: Mirasçılar ve pay oranları sulh hukuk mahkemesinden veya şartları varsa noterden alınan mirasçılık belgesiyle belirlenir.
2. Tapuda intikal: Taşınmazın mirasçılar adına intikali tamamlanır; takyidatlar ve imar durumu güncel kayıtlardan incelenir.
3. Mülkiyet türü: Elbirliği mülkiyeti devam edebilir veya kanuni usulle paylı mülkiyete dönüştürülebilir. Paylı mülkiyete geçiş, arsanın tamamını müteahhide verme bakımından tek başına çoğunlukla karar alınmasını sağlamaz.
4. Sözleşme ve teminat: Bağımsız bölüm paylaşımı, teknik şartname, teslim tarihi, ruhsat ve iskân yükümlülüğü, cezai şart, teminat ve tapu devrinin aşamaları resmî şekle uygun sözleşmede gösterilir.

Mirasçılardan biri sözleşmeye katılmıyorsa diğer mirasçılar onun hakkını yok sayarak arsanın tamamı için bağlayıcı sözleşme kuramaz. Ancak miras payının devri, payın satın alınması, paylaşma veya ortaklığın giderilmesi gibi seçenekler değerlendirilebilir. Sözleşme kurulurken dikkat edilecek hükümler için müteahhitle sözleşmede dikkat edilecek noktalar içeriği tamamlayıcıdır.

Arsa Payı Düzeltim Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Arsa payı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulan ana taşınmazdaki ortak mülkiyet payının bağımsız bölümlere dağılımını ifade eder. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca arsa payı, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı biçimde tahsis edilmelidir.

Arsa payı önemlidir; ancak apartman yönetimindeki bütün oyların doğrudan arsa payına göre kullanıldığı söylenemez. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 31. maddesinde kural olarak her kat malikine bir oy verilir ve birden fazla bağımsız bölümü olan malikin oyları için ayrıca üst sınır bulunur. Buna karşılık bazı karar nisaplarında hem malik sayısı hem arsa payı çoğunluğu aranır. Ortak giderlere katılım da giderin türüne ve yönetim planına göre eşit veya arsa payı oranında olabilir.

Arsa Payı Düzeltim Davasının Şartları Nelerdir?

• Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş olmalıdır.
• Arsa payları, kuruluş tarihindeki bağımsız bölüm değerleriyle orantısız tahsis edilmiş olmalıdır.
• Davacı kat maliki veya kat irtifakı sahibi olmalı ve düzeltmede hukuki yararı bulunmalıdır.
• Bütün bağımsız bölüm maliklerinin hakları etkileneceğinden taraf teşkili eksiksiz sağlanmalıdır.

Değerlendirmede yalnız metrekare değil; bağımsız bölümün katı, cephesi, kullanım amacı, manzarası, konumu ve kuruluş tarihindeki diğer değer unsurları birlikte ele alınabilir. Sonradan yapılan kişisel tadilat veya piyasa değerindeki olağan değişiklik, ilk kuruluştaki oran hatasının yerine geçmez.

Arsa Payı Düzeltim Davasında Görevli Mahkeme ve Süreç

Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Mahkeme tapu ve proje kayıtlarını toplar; gerektiğinde keşif ve bilirkişi incelemesiyle bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değer oranlarını belirler. Kat mülkiyeti veya kat irtifakı sürdüğü ve davacının hukuki yararı bulunduğu sürece bu talep genel olarak zamanaşımına bağlı kabul edilmez. Bununla birlikte ana yapının tamamen ortadan kalkması veya mülkiyet statüsünün değişmesi gibi durumlar dava şartlarını etkileyebilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Süreçleri

Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazın paylaşımı konusunda anlaşma sağlanamazsa paydaş ya da mirasçılardan biri ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme öncelikle aynen bölüşmenin hukuken ve fiilen mümkün olup olmadığını değerlendirir. Uygunluk varsa aynen taksim; değilse satış ve bedelin hak sahiplerine paylaştırılması yoluna gidilir. Satışın yalnız paydaşlar arasında yapılması ise bütün paydaşların rızasına bağlıdır.

İzale-i Şüyu Davası Devam Ederken Arsa Satılabilir mi?

Dava açılması tapu kaydını kendiliğinden devredilemez hâle getirmez. Paylı mülkiyette bir paydaş kural olarak kendi payını devredebilir; yeni malik yargılamada devreden kişinin yerine geçebilir veya davaya katılabilir. Ancak pay üçüncü kişiye satılırsa diğer paydaşların Türk Medeni Kanunu’ndaki yasal önalım hakkı gündeme gelebilir.

Önalım hakkı, satışın noter aracılığıyla bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kullanılmalıdır. Dava sırasında gerçek satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinin mahkemece belirlenen sürede yatırılması gerekir. Tapuda düşük bedel gösterilmesi veya satış görünümü altında başka işlem yapılması ayrıca uyuşmazlık doğurabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Şartı

1 Eylül 2023’ten itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanak dava dilekçesine eklenir. Arabuluculuk başvurusu ortaklığı kendiliğinden sona erdirmez; fakat satış, pay devri, aynen paylaşma veya müteahhitle sözleşme konusunda icra edilebilir bir anlaşma zemini oluşturabilir.

Topraktan Ev Alırken Karşılaşılan Tapu Sorunlarının Çözüm Yolları

Topraktan satışta ilk soru, alıcıya hangi hakkın verildiğidir. Tapuda doğrudan bağımsız bölüm devri, kat irtifakı tapusu, çıplak arsa hissesi ve yalnız kişisel hak sağlayan satış vaadi aynı güvenceyi sunmaz. Alıcı, ödeme planından önce aşağıdaki belgeleri karşılaştırmalıdır:

• Güncel tapu kaydı ile haciz, ipotek, ihtiyati tedbir ve şerhler,
• Satıcının veya müteahhidin malik ya da yetkili temsilci olduğunu gösteren belgeler,
• İmar durumu, yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje,
• Kat irtifakı kurulmuşsa bağımsız bölüm numarası ve arsa payı,
• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile müteahhide bırakılan bağımsız bölümler,
• Teslim tarihi, teknik şartname, ödeme–ilerleme bağlantısı, teminat ve cezai şartlar.

Kat İrtifakı Kurulmadan Topraktan Ev Alınır mı?

Kat irtifakı kurulmadan da sözleşme yapılabilir; ancak alıcı tapuda belirli bağımsız bölüm mülkiyetini edinmiş olmaz. Yalnız arsa payı devredilmişse, sözleşmede yazılı daireyle tapudaki pay arasında hukuki bağın ayrıca güvenceye alınması gerekir. Blok, kat, daire numarası, net ve brüt alan, cephe, eklentiler, ortak alanlar ve onaylı proje açıkça gösterilmelidir.

Satıcının ticari veya mesleki amaçla hareket ettiği ve alıcının tüketici olduğu projelerde 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ön ödemeli konut hükümleri uygulanabilir. Yapı ruhsatı alınmadan tüketiciyle ön ödemeli konut sözleşmesi kurulamaz. Sözleşme, tapuda tescilli satış biçiminde veya noterlikte düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi olarak yapılmalı; satıcı satış vaadinin tapuya şerhini sağlamalıdır. Kanundaki geçerli şekle uyulmadan yapılan sözleşme tüketici aleyhine geçersizlik sonucu doğuracak biçimde kullanılamaz.

Ön Ödemeli Konut ile Arsa Hissesi Satışı Arasındaki Fark

Tüketici, ön ödemeli konut satışında kural olarak sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilir. Teslim süresi ve sözleşmeden dönme koşulları da tüketici mevzuatında ayrıca düzenlenmiştir. Bununla birlikte bireysel bir arsa malikinden ticari faaliyet dışında yapılan alım her zaman tüketici işlemi sayılmaz; uygulanacak hükümler tarafların sıfatına göre belirlenmelidir.

Kentsel Dönüşüm Projelerinde Arsa Payı ve Hissedar Anlaşmazlıkları

Riskli yapının yıkılmasından sonra parsellerin yeniden değerlendirilmesine ilişkin kararlar, 6306 sayılı Kanun’un özel hükümlerine tabidir. Güncel düzenlemede karar, hisseleri oranında maliklerin salt çoğunluğuyla alınabilir. Bu nedenle eski “arsa paylarının üçte ikisi gerekir” bilgisi güncel değildir. Karara katılmayan maliklerin arsa payları için kanundaki bildirim, değer tespiti ve satış usulü işletilmeden doğrudan devir yapılamaz.

6306 kapsamındaki özel salt çoğunluk kuralı, her hisseli arsada müteahhitle sözleşme yapılabileceği anlamına gelmez. Yapının riskli yapı statüsü, tebligatlar, toplantı ve karar belgeleri ile pay satış süreci ayrı ayrı kontrol edilmelidir. Destekler ve karar süreci için kentsel dönüşüm ve Yarısı Bizden düzenlemeleri içeriğine bakılabilir.

Tapu ve Sözleşme Kontrol Listesi

1. Web-Tapu veya tapu müdürlüğünden güncel kayıt ve takyidatlar doğrulanır.
2. Satıcının malikliği, şirket temsil yetkisi ve müteahhidin arsa malikinden aldığı hak incelenir.
3. Belediyeden imar durumu, yapı ruhsatı ve onaylı mimari proje kontrol edilir.
4. Satın alınan hakkın bağımsız bölüm mülkiyeti mi, arsa payı mı yoksa satış vaadi mi olduğu netleştirilir.
5. Bağımsız bölümün blok, kat, numara, cephe, alan ve eklentileri sözleşmede tereddütsüz tanımlanır.
6. Ödemeler inşaat ilerlemesine bağlanır; tapu devri, teminat ve cezai şart dengesi kurulur.
7. Sözleşme geçerli resmî şekilde yapılır ve gerekiyorsa tapuya şerh edilir.
8. Teslim tutanağı imzalanmadan önce bağımsız bölüm, ortak alanlar ve iskân kontrol edilir.

İnşaat tamamlandığında yapılacak teknik ve hukuki kontroller için müteahhitten daire teslimi kontrol listesi kullanılabilir.

Sonuç

Topraktan ev alırken en önemli mesele, reklamdaki daire ile alıcıya hukuken devredilen hakkın aynı olup olmadığını belirlemektir. Arsa hissesi, kat irtifaklı bağımsız bölüm ve satış vaadi birbirinin yerine geçmez. Hisseli arsada paydaş iradeleri; tüketici projesinde ruhsat, resmî şekil ve teminat; arsa payı karşılığı inşaatta ise malik–yüklenici sözleşmesi ve tapu devir aşamaları birlikte incelenmelidir.

Uyuşmazlık ortaya çıktıktan sonra çözüm; tapu iptali ve tescil, sözleşmenin ifası veya sona erdirilmesi, bedel iadesi, tazminat, ortaklığın giderilmesi ya da arsa payının düzeltilmesi olabilir. Doğru talep, edinilen hakkın türüne ve tapu zincirine göre seçilmelidir.