İstanbul Kira Avukatı

Kira ilişkileri, yalnızca kira sözleşmesinin imzalanması ve aylık bedelin ödenmesinden ibaret değildir. Kiracının kira bedelini ödememesi, taşınmazın amacı dışında kullanılması, kiraya verenin konut veya işyeri ihtiyacının ortaya çıkması, kira bedelinin emsallerin altında kalması ya da tarafların sözleşmeyi sona erdirmek istemesi farklı hukuki süreçler doğurabilir.

Mefendizade Hukuk ve Danışmanlık; İstanbul kira avukatı hizmeti kapsamında kiraya veren ve kiracıların sözleşmeden doğan haklarının değerlendirilmesi, ihtarname hazırlanması, zorunlu arabuluculuk başvurusu, icra takibi, tahliye davası, kira tespit davası ve kira uyarlama davası süreçlerinde hukuki temsil sunmaktadır.

İstanbul Kira Avukatı Hangi Hizmetleri Sunar?

Kira hukuku avukatı, uyuşmazlığın yalnızca dava aşamasında değil; sözleşmenin hazırlanması, ihtar gönderilmesi, arabuluculuk görüşmeleri ve icra takibi gibi dava öncesi süreçlerde de hukuki destek sağlar.

Kira sözleşmesi henüz imzalanmadıysa; kira bedeli, artış koşulu, depozito, aidat, kullanım amacı, alt kira, tahliye taahhüdü ve anahtar teslimine ilişkin hükümler önceden incelenebilir. Sözleşme hazırlanırken dikkat edilmesi gereken noktalar için kira sözleşmesi örneği ve imza rehberini inceleyebilirsiniz.

Kiracının Tahliye Edilebileceği Başlıca Durumlar

Bir kira sözleşmesinin belirli süreli veya bir yıllık olması, kiraya verene sözleşme süresinin sonunda kiracıyı kendiliğinden çıkarma hakkı vermez. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye için kanunda düzenlenen bir sebebin bulunması veya geçerli bir tahliye taahhüdüne dayanılması gerekir.

Uygulamada en sık karşılaşılan tahliye sebepleri şunlardır:

• Kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmemesi,
• Geçerli tahliye taahhüdüne rağmen taşınmazın boşaltılmaması,
• Kiraya verenin veya yeni malikin konut ya da işyeri ihtiyacı,
• Aynı kira yılı içinde iki haklı ihtara sebep olunması,
• Esaslı yeniden inşa veya imar gereksinimi,
• Kiracının veya eşinin aynı ilçe sınırlarında oturmaya elverişli konutunun bulunması,
• Kiralananın sözleşmeye aykırı veya özensiz kullanılması,
• Komşular bakımından çekilmez davranışların sürdürülmesi,
• On yıllık uzama süresinin tamamlanması ve kanuni bildirim koşullarının sağlanması.

Tahliye sebebinin yanlış seçilmesi veya dava süresinin kaçırılması talebin reddedilmesine yol açabilir. Tahliye yollarının genel karşılaştırması için kiracıyı tahliye etme yöntemleri başlıklı rehbere bakabilirsiniz.

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye

Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Ancak her tahliye taahhüdü geçerli değildir. Taahhüdün kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra verilmiş olması ve tahliye tarihinin belirli olması gerekir.

Tahliye taahhüdüne dayalı süreçte özellikle şu konular incelenir:

• Taahhüdün kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınıp alınmadığı,
• Taşınmazın fiilen kiracıya teslim edildiği tarih,
• Taahhütte kiracının veya yetkili temsilcisinin imzasının bulunması,
• Tahliye tarihinin açık ve belirlenebilir olması,
• Belgenin boş olarak imzalatıldığı yönündeki iddialar,
• Kiracıların birden fazla olması hâlinde tüm kiracıların durumu,
• Aile konutu niteliği ve eşin hukuki konumu,
• Taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık sürenin korunması.

Kiracı taahhüt tarihinde taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir. Süre geçirilirse aynı taahhüde dayanılarak tahliye talep edilmesi mümkün olmayabilir.

Belgenin geçerlilik koşulları ve itiraz süreci için tahliye taahhütnamesi rehberini inceleyebilirsiniz.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası

Kiraya veren; taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanmak zorundaysa ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Mahkeme tarafından ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı değerlendirilir. Gelecekte ortaya çıkması ihtimal dahilinde olan, geçici veya yalnızca kiracıyı çıkarmaya yönelik görünen ihtiyaçlar yeterli kabul edilmeyebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye sürecinde;

• İhtiyaç sahibi kişinin kim olduğu,
• Mevcut konut veya işyeri koşulları,
• Başka bir taşınmazın bulunup bulunmadığı,
• İhtiyacın ne zaman ortaya çıktığı,
• Kira sözleşmesinin belirli veya belirsiz süreli olması,
• Dava açma süresinin korunup korunmadığı

birlikte değerlendirilmelidir.

Yeni Malikin İhtiyacı

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik de kendisi veya kanunda belirtilen yakınları için ihtiyaç bulunması hâlinde tahliye talep edebilir. Yeni malikin, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim göndermesi ve kanundaki süreleri takip etmesi gerekir.

Yeni malik dilerse edinmeden altı ay sonra dava açma yolunu, dilerse kira sözleşmesinin sona ermesine bağlı dava yolunu kullanabilir. Hangi seçeneğin uygun olduğu tapu edinme tarihi ve kira sözleşmesinin bitiş tarihi birlikte incelenerek belirlenmelidir.

Yeniden Kiralama Yasağı

İhtiyaç gerekçesiyle taşınmazın tahliyesi sağlandıktan sonra kiraya veren, haklı bir sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmeden eski kiracı dışında başka bir kişiye kiralayamaz. Aykırılık hâlinde eski kiracı tazminat talebinde bulunabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracının kira bedelini zamanında ödememesi ve aynı kira yılı içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olması, kiraya verene tahliye davası açma hakkı verebilir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliyede şu şartlar önem taşır:

• İhtarların aynı kira yılına ait farklı aylardaki muaccel kira bedellerine ilişkin olması,
• Kira bedelinin ihtar veya ödeme emri gönderildiği sırada ödenmemiş olması,
• İhtarların kiracıya usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi,
• İhtarın hangi aya ve hangi borca ilişkin olduğunun açık olması,
• Davanın kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılması.

Kiracının her geç ödemesi otomatik olarak haklı ihtar oluşturmaz. Ödeme tarihi, banka kayıtları, ihtarın gönderilme tarihi ve tebliğ tarihi ayrı ayrı incelenmelidir.

İki haklı ihtar yolu, kira borcunun tahsilinden farklı bir amaca sahiptir. Kiraya veren hem alacağını takip edebilir hem de şartları oluşmuşsa kira yılı sonunda tahliye talebinde bulunabilir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracı, vadesi gelen kira bedelini veya ödemekle yükümlü olduğu yan giderleri ödemezse kiraya veren yazılı bildirimle ödeme için süre verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür.

Kiracı verilen süre içinde borcu ödemezse kira sözleşmesinin feshi ve tahliye gündeme gelebilir. Kiraya veren, olayın şartlarına göre ihtarname gönderebilir, ilamsız icra takibi başlatabilir veya dava yoluna başvurabilir.

Kira borcu dosyasında aşağıdaki belgeler önem taşır:

• Kira sözleşmesi,
• Banka hesap hareketleri,
• Kira bedelinin hangi tarihte ödeneceğini gösteren sözleşme hükmü,
• Noter ihtarnamesi veya icra ödeme emri,
• Aidat ve yan gider belgeleri,
• Kiracının yaptığı kısmi ödemeler,
• Açıklamasız veya farklı açıklamayla yapılan banka ödemeleri.

Ödenmeyen aidatların kimden istenebileceği ve tahliyeye etkisi için kiracı aidat borcunun hukuki sonuçlarını inceleyebilirsiniz.

Kira Tespit Davası

Kira tespit davası, yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini amaçlar. Bu dava tahliye davası değildir; kira ilişkisinin devamı sırasında bedelin yeniden belirlenmesine yöneliktir.

Beş yıldan kısa süren kira ilişkilerinde yenilenen dönem kira bedeli belirlenirken kural olarak tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı dikkate alınır.

Beş yılın tamamlanmasından sonra ise mahkeme;

• TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını,
• Taşınmazın bulunduğu bölgeyi,
• Kiralananın yüzölçümü ve özelliklerini,
• Taşınmazın mevcut durumunu,
• Emsal kira sözleşmelerini,
• Eski kiracı olma durumunu ve hakkaniyeti

birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini belirleyebilir.

Kira tespit davasının her zaman açılabilmesi mümkün olmakla birlikte, mahkemenin belirlediği bedelin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı bakımından otuz günlük bildirim ve dava süreleri önem taşır.

Kira bedelinin belirlenmesinde kullanılan ölçütler için kira tespit davası rehberini, yıllık artış hesabı için ise kira artış oranı ve TÜFE açıklamasını inceleyebilirsiniz.

Kira Uyarlama Davası

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası aynı değildir. Kira tespit davasında yenilenen dönemdeki kira bedeli belirlenirken, uyarlama davasında sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü koşullar nedeniyle sözleşmedeki edimler arasındaki dengenin ciddi biçimde bozulduğu ileri sürülür.

Uyarlama talebi bakımından genel olarak;

• Sözleşme kurulduktan sonra olağanüstü bir durumun ortaya çıkması,
• Bu durumun sözleşme sırasında öngörülememesi veya öngörülmesinin beklenememesi,
• Değişikliğin talepte bulunan taraftan kaynaklanmaması,
• Sözleşmenin aynı koşullarla sürdürülmesinin dürüstlük kuralına aykırı hâle gelmesi,
• Edimin henüz ifa edilmemiş veya haklar saklı tutularak ifa edilmiş olması

gibi koşullar değerlendirilir.

Yalnızca çevredeki kiraların yükselmesi veya taraflardan birinin sözleşmeyi ekonomik açıdan elverişsiz bulması her durumda uyarlama için yeterli değildir. Sözleşme tarihi, kira süresi, ekonomik değişimin büyüklüğü ve tarafların tacir olup olmadığı somut olay üzerinden incelenmelidir.

Kira Alacağı ve İcra Takibi

Ödenmeyen kira bedeli, aidat veya sözleşmeden kaynaklanan diğer alacaklar için kiraya veren icra takibi başlatabilir. Tahliye talepli icra takibi ile yalnızca kira alacağının tahsiline yönelik takip birbirinden farklı sonuçlar doğurur.

Takip başlatılmadan önce;

• Alacağın hangi aylara ait olduğu,
• Ödenmiş veya mahsup edilmiş bedeller,
• Kira artışının doğru uygulanıp uygulanmadığı,
• Yan giderlerin sözleşmeye ve mevzuata göre kime ait olduğu,
• Temerrüt faizi talebinin dayanağı,
• Kiracının depozito veya başka bir alacakla takas iddiası

değerlendirilmelidir.

Kiracı açısından ise ödeme emrine süresinde itiraz edilmemesi takibin kesinleşmesine ve tahliye riskine yol açabilir. İtirazın borca, imzaya, kira ilişkisine veya kira bedelinin miktarına göre doğru şekilde hazırlanması gerekir.

İcra sürecinin genel aşamaları için alacak tahsili ve icra takibi rehberini inceleyebilirsiniz.

Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce kural olarak zorunlu arabuluculuğa başvurulması gerekir. Arabuluculuk son tutanağı alınmadan doğrudan açılan dava, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden reddedilebilir.

Zorunlu arabuluculuk kapsamında değerlendirilebilecek başlıca uyuşmazlıklar şunlardır:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye,
• Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davası,
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye,
• Kira tespit davası,
• Kira uyarlama davası,
• Kira ve yan gider alacağı,
• Depozito iadesi,
• Kiralanandaki hasar ve eski hâle getirme talepleri,
• Kira sözleşmesinden kaynaklanan tazminat uyuşmazlıkları.

İlamsız icra yoluyla tahliye hükümleri ise zorunlu arabuluculuk kapsamındaki genel kuralın istisnasıdır. Bununla birlikte icra takibine yapılan itiraz sonrasında açılacak davanın türüne göre arabuluculuk şartının ayrıca değerlendirilmesi gerekebilir.

Arabuluculuk görüşmelerinde yalnızca geçmiş borç değil; yeni kira bedeli, tahliye tarihi, taşınmazın teslim şekli, depozito iadesi, ödeme takvimi ve yargılama giderleri de birlikte müzakere edilebilir.

Konut ve İşyeri Kiraları Arasındaki Farklar

Konut kiraları ile çatılı işyeri kiralarının önemli bir bölümü aynı kanuni hükümlere tabi olsa da tarafların ihtiyaçları ve sözleşme riskleri farklıdır.

İşyeri kira sözleşmelerinde işletmenin devri, alt kira, faaliyet konusu, ortak alan kullanımı, tadilat yatırımları ve erken fesih hükümleri ayrıntılı hazırlanmalıdır. Kira ilişkisinin başka bir işletmeye devredilmesi bakımından kiraya verenin yazılı rızası ve haklı sebep değerlendirmesi önem taşır.

Depozito, Anahtar Teslimi ve Taşınmazdaki Hasarlar

Kira ilişkisinin sona ermesinden sonra en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri depozitonun iade edilmemesidir. Kiraya veren, kiracının olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve yıpranmasından dolayı depozitodan kesinti yapamaz. Ancak sözleşmeye aykırı kullanım, ödenmemiş kira veya belgelenen zararlar ayrıca değerlendirilebilir.

Taşınmaz teslim edilirken;

• Anahtar teslim tutanağı düzenlenmesi,
• Sayaç değerlerinin kaydedilmesi,
• Taşınmazın fotoğraf ve video ile belgelenmesi,
• Demirbaşların durumunun yazılması,
• Tarafların varsa karşılıklı alacaklarının belirtilmesi,
• Anahtarın teslim edildiği tarihin açıkça gösterilmesi

sonraki uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olur.

Depozitonun hangi koşullarda geri alınabileceği için depozito iadesi rehberini, taşınmazın teslimi için ise anahtar teslim tutanağı örneğini inceleyebilirsiniz.

Kiraya Veren Kira Bedelini Kabul Etmiyorsa Ne Yapılabilir?

Kiraya verenin kira bedelini almaması veya banka hesabını kapatması, kiracının ödeme yükümlülüğünü kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Kiracının temerrüde düşmemek için ödemenin usulüne uygun biçimde yapılmasını sağlaması gerekir.

Somut olayın koşullarına göre tevdi mahalli belirlenmesi talep edilebilir. Sürece ilişkin ayrıntılar için kira ödemesini kabul etmeyen kiraya verene karşı izlenebilecek yolları inceleyebilirsiniz.

İstanbul Kira Avukatı Ücretleri Nasıl Belirlenir?

İstanbul kira avukatı ücretleri için bütün uyuşmazlıklarda geçerli tek bir tutar bulunmamaktadır. Ücret, yapılacak işlemin türüne ve dosyanın kapsamına göre belirlenir.

Ücretlendirmeyi etkileyebilecek başlıca unsurlar şunlardır:

• Sadece sözleşme veya belge incelemesi yapılması,
• İhtarname hazırlanması ve gönderilmesi,
• Arabuluculuk görüşmelerine katılım,
• İcra takibi başlatılması veya takibe itiraz edilmesi,
• Tahliye, kira tespit veya uyarlama davası açılması,
• Dosyada birden fazla talebin bulunması,
• Bilirkişi, keşif ve emsal araştırması gereksinimi,
• İstinaf ve temyiz aşamalarının hizmet kapsamına dahil olması.

Avukatlık sözleşmesinde arabuluculuk, dava, icra takibi ve kanun yolu aşamalarından hangilerinin ücrete dahil olduğu açık biçimde belirlenmelidir. Harç, tebligat, bilirkişi ve icra masrafları da avukatlık ücretinden ayrı olarak değerlendirilebilir.

Kira Uyuşmazlığı Görüşmesine Hangi Belgeler Getirilmelidir?

Dosyanın daha hızlı değerlendirilebilmesi için aşağıdaki belgelerin hazırlanması yararlı olur:

• Kira sözleşmesi ve ek protokoller,
• Tahliye taahhütnamesi,
• Tapu belgesi veya yeni malik olunmuşsa edinme bilgileri,
• Noter ihtarnameleri ve tebliğ evrakı,
• Arabuluculuk son tutanağı,
• İcra ödeme emri ve takip evrakı,
• Kira ödemelerini gösteren banka kayıtları,
• Aidat ve ortak gider belgeleri,
• Taşınmazın durumunu gösteren fotoğraflar,
• Depozito ödemesini gösteren belge,
• Anahtar teslim tutanağı,
• Daha önce açılmış dava veya verilmiş mahkeme kararları.