Önalım hakkı (uygulamadaki adıyla şufa hakkı), paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlara o payın kendi adlarına tescilini dava yoluyla isteme imkânı verir. Hak, satış yapılıncaya kadar kullanılamaz; satışla birlikte kullanılabilir hâle gelir.
25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun, önalım davalarında iki temel kuralı değiştirdi: Yeni satışlarda mutlak hak düşürücü süre iki yıldan bir yıla indirildi ve davacının yatıracağı bedelde rayiç değer esasına geçildi. Satış tarihi ile davanın açılış tarihi bu nedenle birlikte incelenmelidir.
Kısa cevap: Paylı taşınmazdaki pay, paydaş olmayan bir kişiye satış yoluyla devredilmişse diğer paydaş alıcıya karşı önalım davası açabilir. Noter bildirimi tebliğ edilmişse süre üç ay; bildirim yoksa 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlarda en çok bir yıldır. Daha eski satışlarda geçiş hükmü gereği iki yıllık eski süre uygulanır.
Önalım Hakkı Nedir ve Ne Zaman Doğar?
Türk Medeni Kanunu (TMK) 732’ye göre paylı mülkiyette bir paydaş, taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanabilir. Amaç, paylı mülkiyet ilişkisine dışarıdan yeni bir kişinin girmesi karşısında mevcut paydaşlara satın alma önceliği tanımaktır.
Bu hak, tapuda paylı mülkiyet ilişkisinin kurulmasıyla var olur; fakat ancak üçüncü kişiye yapılan satıştan sonra dava edilebilir. Payını satmak isteyen paydaşın satıştan önce diğer paydaşlardan izin alması veya onlara teklif götürmesi kanuni bir geçerlilik şartı değildir. Buna karşılık satış gerçekleştikten sonra kanundaki noter bildirimi ve dava süreleri önem kazanır.
Paylı taşınmazların kullanım ve satış riskleri hakkında genel çerçeve için hisseli tapu rehberini inceleyebilirsiniz.
Önalım (Şufa) Davasının Şartları Nelerdir?
Yasal önalım hakkının kullanılabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte değerlendirilmesi gerekir:
- Taşınmaz tapuda paylı mülkiyete tabi olmalıdır.
- Davacı, satış tarihinde taşınmazın paydaşı olmalı ve kural olarak dava boyunca bu sıfatını korumalıdır.
- Payın tamamı veya bir kısmı paydaş olmayan üçüncü kişiye satılmış olmalıdır.
- Hak, payı satın alan kişiye karşı süresi içinde dava açılarak kullanılmalıdır.
- Mahkemenin belirlediği rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderleri, verilen kesin sürede nakden yatırılmalıdır.
- Somut olayda geçerli bir feragat, satışa özgü vazgeçme veya hakkın kullanılmasını dürüstlük kuralına aykırı hâle getiren fiilî taksim gibi bir engel bulunmamalıdır.
Paylı Mülkiyet, Elbirliği Mülkiyeti ve Kat Mülkiyeti Ayrımı
Yasal önalım hakkının tipik uygulama alanı tapuda pay oranlarının ayrı ayrı gösterildiği paylı mülkiyettir. Miras ortaklığında paylaşım yapılmadan önceki elbirliği mülkiyeti aynı yapı değildir. Kat mülkiyetine geçmiş bir binada her bağımsız bölüm ayrı mülkiyet konusu olduğundan, sırf başka bir dairenin satılması komşu bağımsız bölüm malikine TMK 732 uyarınca önalım hakkı vermez. Ancak bağımsız bölümün kendisi birden fazla kişi adına paylı kayıtlıysa, o bölümdeki pay satışı ayrıca değerlendirilir.
Satışın Üçüncü Kişiye Yapılması
Alıcı satıştan önce aynı taşınmazda paydaşsa, ona yapılan pay devri kural olarak yasal önalım hakkı doğurmaz. Alıcının satıcının kardeşi, çocuğu veya başka bir yakını olması ise tek başına hakkı ortadan kaldırmaz. Yakın akrabaya yapılan işlem gerçek bir satışsa ve alıcı paydaş değilse önalım gündeme gelebilir; işlemin gerçekte bağış veya miras hukukuna özgü bir devir olduğu savunuluyorsa taraf iradesi ve deliller incelenir.
Hangi Devirlerde Önalım Hakkı Kullanılamaz?
Her tapu devri satış değildir. Yasal önalım hakkı aşağıdaki durumlarda kural olarak kullanılamaz:
- Payın mevcut bir paydaşa satılması,
- Gerçek bir bağış, mal değişimi (trampa) veya miras paylaşımı,
- Taşınmaz satış vaadi yapılmış fakat tapuda satış ve tescil henüz gerçekleşmemiş olması,
- Cebrî artırmayla satış,
- 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satış,
- Pay satışı yerine taşınmazın tamamının bütün maliklerin iradesiyle üçüncü kişiye devri.
İşlemin tapuda “bağış” veya “trampa” olarak adlandırılması her uyuşmazlığı kendiliğinden çözmez. Görünürdeki işlem ile gerçek iradenin farklı olduğu ileri sürülüyorsa muvazaa iddiası, ispat kuralları ve işlemin ekonomik amacı somut delillerle değerlendirilir.
Komşu Tarım Arazisi Malikinin Önalım Hakkı Var mı?
Sınırdaş tarımsal arazi maliklerine 5403 sayılı Kanun’un eski 8/İ maddesiyle tanınan özel önalım hakkı, 7255 sayılı Kanun’un 20. maddesiyle 4 Kasım 2020’de yürürlükten kaldırıldı. Bu nedenle bugün yalnız komşu parsel maliki olmak yeni bir satış için önalım hakkı doğurmaz. Aynı tarımsal parsel paylı mülkiyetteyse, paydaşların TMK 732’den doğan genel önalım hakkı ise ayrı olarak devam eder.
Satış ve Süre Kayıtlarını Birlikte İnceleyelim
Tapu kaydı, resmî senet, satış tarihi, noter tebliği ve fiilî kullanım biçimi önalım hakkının bulunup bulunmadığını belirler. Hak düşürücü süre dolmadan dosyanız için görüşme talep edebilirsiniz.
Önalım Davası Açma Süresi Ne Kadardır?
TMK 733’teki süreler zamanaşımı değil hak düşürücü süredir. Mahkeme bunları kendiliğinden gözetir. Güncel sistemde satış tarihi bakımından iki ayrı dönem vardır:
| Satış tarihi | Noter bildirimi sonrası süre | Her hâlde uygulanacak üst süre |
|---|---|---|
| 25 Aralık 2025’ten önce | Tebliğden itibaren 3 ay | Satıştan itibaren 2 yıl |
| 25 Aralık 2025 ve sonrası | Tebliğden itibaren 3 ay | Satıştan itibaren 1 yıl |
Üç aylık süre ile bir veya iki yıllık üst süre birlikte işler; hangi süre önce dolarsa hak o satış bakımından sona erer. Örneğin 10 Şubat 2026 tarihli bir satış 1 Mart 2026’da usulüne uygun noter bildirimiyle paydaşa tebliğ edilirse davanın üç aylık süre içinde açılması gerekir. Noter bildirimi hiç yapılmazsa üst sınır 10 Şubat 2027’dir.
Noter Bildirimi Üç Aylık Süreyi Nasıl Başlatır?
Satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Üç aylık süre bildirimin düzenlendiği gün değil, hak sahibine usulüne uygun tebliğ edildiği tarihe göre hesaplanır. Satışın telefon, mesaj, tapu sorgusu veya başka bir yolla öğrenilmesi, noter bildiriminin yerini tutmaz ve tek başına üç aylık süreyi başlatmaz. Bununla birlikte mutlak bir veya iki yıllık süre satıştan itibaren işlemeye devam eder.
2025 Değişikliğinin Geçiş Kuralı
7571 sayılı Kanun’daki geçici maddeye göre bir yıllık yeni üst süre, değişiklik yürürlüğe girmeden önce yapılmış satışlara uygulanmaz. Bu satışlarda eski iki yıllık süre korunur. Buna karşılık rayiç bedel ve nemalandırma düzenlemesi, 25 Aralık 2025’ten önce açılmış ve hâlen görülmekte olan davalar hakkında da uygulanır. Bu ayrım, eski tarihli dosyalarda yalnız satış bedeline bakılarak hesap yapılmasını hatalı hâle getirebilir.
Değişikliklerin diğer başlıkları için sitedeki 11. Yargı Paketi değerlendirmesini okuyabilirsiniz.
Önalım Bedeli Nasıl Belirlenir ve Ne Zaman Yatırılır?
Güncel TMK 734/2 uyarınca dava konusu payın rayiç bedeli mahkemece gecikmeksizin belirlenir. Hak sahibi, bu bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini hâkimin belirlediği yere, verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Süresinde depo yapılmazsa davacı adına tescil kararı verilemez.
Rayiç bedel; taşınmazın konumu, niteliği, imar durumu, yüzölçümü, pay oranı, emsal satışlar ve değerleme tarihine etkili diğer veriler üzerinden bilirkişi incelemesiyle belirlenebilir. Bu nedenle tapuda yazan satış bedeli artık tek başına depo tutarını belirlemez. Yatırılan para yargılama boyunca nemalandırılır ve hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.
Pratik sonuç: Dava açmayı düşünen paydaş, yalnız tapudaki satış bedelini değil olası güncel rayiç değer ve tapu giderlerini karşılayabilecek mali hazırlığı da değerlendirmelidir. Mahkemenin kesin süre verdiği aşamada eksik veya geç ödeme ciddi hak kaybı doğurabilir.
Fiilî Taksim Önalım Hakkını Engeller mi?
Fiilî taksim kanunda ayrı bir sona erme sebebi olarak yazılı değildir; ancak yerleşik yargı uygulamasında dürüstlük kuralı kapsamında önemli bir savunmadır. Paydaşlar taşınmazın belirli bölümlerini uzun süredir kendi aralarında ayırmış, herkes kendisine bırakılan yeri bağımsız biçimde kullanmış ve davacı da bu kullanım düzenini benimsemişse, başka bir paydaşın kullandığı bölüme karşılık gelen pay satıldıktan sonra önalım talebi hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.
Her ayrı kullanım fiilî taksim değildir. Taşınmazın tamamının kullanım biçimi, paydaşların iradesi, sınırlar, yapı ve tarımsal faaliyetler, kira ilişkileri, tanık anlatımları, keşif, hava fotoğrafları ve kadastro belgeleri birlikte incelenir. Yazılı bir taksim sözleşmesi bulunmaması savunmayı otomatik olarak ortadan kaldırmaz; yalnızca ispat değerlendirmesini etkiler.
Önalım Hakkından Feragat ve Vazgeçme
Genel feragat ile belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme aynı değildir:
- Genel feragat: Gelecekteki satışlar bakımından önalım hakkından bütünüyle feragat resmî şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir.
- Belirli satıştan vazgeçme: Yalnız somut bir satış için hakkın kullanılmayacağına ilişkin beyan yazılı şekilde, satıştan önce veya sonra verilebilir. Bu vazgeçme sonraki farklı bir satışı kendiliğinden kapsamaz.
“Payımı satmama muvafakat ediyorum” gibi bir belgenin kapsamı, metindeki açıklık ve hangi satışa yönelik olduğu incelenmeden genel feragat sonucu çıkarılmamalıdır.
Önalım Davası Nasıl ve Kime Karşı Açılır?
Yasal önalım hakkı, payı satan eski paydaşa değil payı satın alan alıcıya karşı tapu iptali ve tescil talepli dava açılarak kullanılır. Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi; kesin yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Önalım davası, 6325 sayılı Kanun’un 18/B maddesinde sayılan zorunlu arabuluculuk uyuşmazlıkları arasında değildir. Bu nedenle yalnız önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil talebinde dava öncesi arabuluculuk kural olarak dava şartı sayılmaz. Taleplerin ortaklığın giderilmesi, kira, kat mülkiyeti veya komşuluk uyuşmazlığıyla birleşmesi hâlinde kapsam ayrıca kontrol edilmelidir.
Dosyada Hangi Belge ve Tarihler Kontrol Edilir?
- Güncel ve tedavüllü tapu kayıtları,
- Satışa ait resmî senet ve tescil tarihi,
- Noter bildirimi, tebliğ mazbatası ve tebliğ tarihi,
- Davacının satış tarihindeki ve güncel paydaşlık kaydı,
- Taşınmazın fiilî kullanımını gösteren kroki, fotoğraf, kira belgesi ve tanık bilgileri,
- Feragat veya belirli satıştan vazgeçmeye ilişkin belgeler,
- Rayiç değer tespitine elverişli imar, emsal ve taşınmaz nitelik bilgileri.
Talebin tapu siciline etkisi ve tescil süreci hakkında ayrıca tapu iptali ve tescil davası rehberinden yararlanabilirsiniz.
Dava Sırasında Pay Yeniden Satılırsa Ne Olur?
Davalı alıcı payı dava devam ederken başka bir kişiye devrederse HMK 125’teki taraf değişikliği ve seçimlik hak kuralları gündeme gelebilir. Davacı, koşullarına göre davayı yeni malike yöneltmeyi veya ilk davalıya karşı talebini tazminata dönüştürmeyi değerlendirebilir. Sonraki alıcının iyiniyeti, tapudaki dava şerhi ve devir tarihleri somut sonuca etki eder. Bu nedenle dava açılırken tapu kaydına gerekli şerhin işlenmesi yönündeki talepler geciktirilmemelidir.
Önalım Davası ile Ortaklığın Giderilmesi Arasındaki Fark
| Ölçüt | Önalım davası | Ortaklığın giderilmesi |
|---|---|---|
| Amaç | Üçüncü kişiye satılan payın davacı adına tescili | Paylı veya elbirliği mülkiyetinin sona erdirilmesi |
| Davalı | Payı satın alan kişi | Diğer tüm ortaklar |
| Görevli mahkeme | Asliye hukuk | Sulh hukuk |
| Zorunlu arabuluculuk | Kural olarak yok | Dava şartı |
| Sonuç | Satılan pay el değiştirir | Aynen taksim veya satış yoluyla ortaklık biter |
Ortaklığın sona erdirilmesi hedefleniyorsa ortaklığın giderilmesi davası rehberini inceleyebilirsiniz.
Alıcı, Satıcı ve Paydaş İçin Kısa Kontrol Listesi
Payı Satın Alacak Kişi İçin
- Güncel tapu kaydında tüm paydaşları ve takyidatları kontrol edin.
- Fiilî kullanım ile tapu payının aynı şey olmadığını gözetin.
- Satıştan sonra bütün paydaşlara noter bildirimini gecikmeden yaptırın.
- Bir yıllık üst süre dolana kadar önalım davası riskini mali planlamaya dâhil edin.
Payını Satacak Kişi İçin
- Devir türünü gerçek iradeye uygun seçin; satışın bağış gibi gösterilmesi yeni uyuşmazlıklar doğurabilir.
- Varsa feragat veya satışa özgü vazgeçme belgelerinin şekil şartını kontrol edin.
- Noter bildiriminin alıcı veya satıcı tarafından yapılabildiğini, tüm paydaşlara ulaşması gerektiğini unutmayın.
Hakkını Kullanmak İsteyen Paydaş İçin
- Satış ve noter tebliğ tarihini belgeleyin; süreyi sözlü öğrenme tarihine göre varsaymayın.
- Paydaşlık sıfatınızı dava boyunca etkileyebilecek devirlerden kaçının.
- Rayiç bedel ve tapu giderlerinin kesin sürede yatırılması için mali hazırlık yapın.
- Fiilî taksim, feragat ve alıcının önceden paydaş olup olmadığı savunmalarını dava öncesinde değerlendirin.
Önalım Hakkı Stratejinizi Belirleyelim
Davacı veya alıcı tarafında olmanıza göre süre, delil, rayiç bedel ve tapu şerhi stratejisi değişir. Kayıtlarınızı birlikte değerlendirmek için iletişime geçebilirsiniz.
Yasal Dayanaklar ve Güncellik Notu
Yasal önalım hakkının temel kuralları 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 732–734. maddelerinde düzenlenmiştir. Kanunun bütününe sitedeki Türk Medeni Kanunu tam metin sayfasından ulaşabilirsiniz.
Bir yıllık üst süre, Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satış istisnası, rayiç bedelin nemalandırılarak depo edilmesi ve geçiş hükümleri, 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun’un 35–37. maddelerine dayanmaktadır. Sınırdaş tarım arazisi malikine tanınmış özel hakkın kaldırılması ise 7255 sayılı Kanun’un 20. maddesinden doğrulanabilir. Noter bildiriminin üç aylık süreyi başlatmasına ilişkin uygulama Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2021/646 sayılı kararında; fiilî taksimin etkisi ise yerleşik içtihat ve Anayasa Mahkemesinin mülkiyet hakkı incelemelerinde açıklanmıştır.
Bu içerik 31 Ağustos 2026 itibarıyla genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır; hukuki görüş veya sonuç garantisi değildir. Satış tarihi, noter tebliği, tapu kayıtları, fiilî kullanım ve geçiş hükümleri somut dosya üzerinden birlikte değerlendirilmelidir.
