Yeni teslim edilen bir dairede çatı akması, dış cepheden su girmesi, rutubet, tesisat sızıntısı veya projeye aykırı imalat ortaya çıktığında müteahhidin ne kadar süreyle sorumlu olduğu sıkça tartışılır. Genel kural, taşınmaz yapıdaki ayıplardan doğan taleplerin teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabi olmasıdır. Ancak taraflar arasındaki sözleşmenin türü, ayıbın açık veya gizli olması, ağır kusur, teslim tarihi ve bildirimin zamanı sonucu değiştirebilir.
Beş yıllık süre koşulsuz bir bina garantisi değildir
Müteahhidin sorumlu tutulabilmesi için sorunun teslim sırasında mevcut olan bir proje, malzeme veya imalat ayıbından kaynaklandığının gösterilmesi gerekir. Olağan yıpranma, bakım eksikliği, kullanıcı hatası ve sonradan yapılan müdahaleler müteahhidin sorumluluğunda olmayabilir.
| Hukuki ilişki | Genel süre | Önemli istisna |
|---|---|---|
| Taşınmaz yapıya ilişkin eser sözleşmesi | Teslimden itibaren 5 yıl | Yüklenicinin ağır kusuru varsa 20 yıl |
| Müteahhitten tüketiciye yeni konut satışı | Teslimden itibaren 5 yıl | Ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse tüketici hukukundaki zamanaşımı uygulanmaz |
| Tüketici işlemindeki ikinci el konut satışı | Sözleşmeyle 3 yıldan daha kısa belirlenemez | Sorumluluk kural olarak ikinci el konutu ticari veya mesleki amaçla satan kişiye yönelir |
Müteahhit 5 Yıl Boyunca Nelerden Sorumludur?
Müteahhit; yapıyı sözleşmeye, onaylı projeye, teknik şartnameye, imar mevzuatına ve fen ve sanat kurallarına uygun biçimde meydana getirmekle yükümlüdür. Yapının kullanımını etkileyen, ekonomik değerini azaltan veya vaat edilen özellikleri taşımamasına neden olan eksiklikler ayıplı imalat sayılabilir.
| Yapı bölümü | Sorumluluğa yol açabilecek ayıp örnekleri |
|---|---|
| Çatı ve teras | Su akması, yanlış eğim, yetersiz izolasyon, hatalı kaplama ve eksik yağmur suyu tahliyesi |
| Dış cephe | Sıva veya kaplama dökülmesi, mantolama hatası, cepheden su alma ve ısı köprüleri |
| Su ve gider tesisatı | Boru sızıntısı, yanlış eğim, sürekli tıkanma, gider kokusu ve alt kata su sızması |
| Elektrik tesisatı | Proje dışı kablolama, yetersiz kablo kesiti, sigorta sorunları ve güvenlik riski oluşturan uygulamalar |
| Isı ve su yalıtımı | Rutubet, küf, yoğuşma, bodrumdan su alma, temel ve teras izolasyonu eksikliği |
| İç imalatlar | Parke kabarması, fayans ayrılması, sıva veya boya dökülmesi, kapı ve pencere montaj hataları |
| Ortak alanlar | Asansör, otopark, sığınak, merdiven, bahçe ve ortak tesisattaki proje veya yapım eksiklikleri |
| Taşıyıcı sistem | Proje dışı beton veya donatı, kolon, kiriş, perde, temel ve zemin bağlantılı teknik kusurlar |
Her çatlak, nem veya tesisat arızası otomatik olarak müteahhit sorumluluğu doğurmaz. Sorunun ilk imalattan mı; sonradan yapılan tadilat, hatalı kullanım, olağan yıpranma veya bakım eksikliğinden mi kaynaklandığı teknik incelemeyle belirlenmelidir.
Binada kusur ortaya çıktığında delillerin nasıl korunacağı ve izlenecek adımlar için müteahhidin binayı kusurlu yapması hâlinde yapılması gerekenler başlıklı rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Müteahhit Dış Cepheden Kaç Yıl Sorumludur?
Dış cephe için diğer yapı bölümlerinden bağımsız bir yasal garanti süresi bulunmaz. Dış cephe, taşınmaz yapının parçası olduğundan ayıplı imalata dayanan taleplerde kural olarak teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımı uygulanır.
Dış cephe sıvasının veya kaplamasının dökülmesi, mantolama levhalarının ayrılması, pencere çevresinden su girmesi, hatalı derz uygulaması ve teknik şartnameye aykırı ısı yalıtımı müteahhidin sorumluluğuna yol açabilir.
Dış cephe ortak yer niteliğinde olduğundan talebin bağımsız bölüm maliki, kat malikleri kurulu veya site yönetimi tarafından hangi kapsamda ileri sürülebileceği belirlenmelidir. Düşme tehlikesi bulunan cephe parçalarında önce can ve mal güvenliği sağlanmalı; onarımdan önce fotoğraf, video, yönetim tutanağı ve teknik raporla mevcut durum kaydedilmelidir.
Müteahhit Çatıdan Kaç Yıl Sorumludur?
Çatı, teras ve yağmur suyu tahliye sistemindeki yapım kusurları da taşınmaz yapıdaki ayıp hükümlerine tabidir. Çatının akması, izolasyonun yetersiz olması, yanlış eğim veya yağmur suyunun binaya yönelmesi hâlinde genel beş yıllık süre gündeme gelir.
Çatı kusurları ilk kuvvetli yağışta ya da mevsim değişikliğinde ortaya çıkabileceğinden gizli ayıp niteliği taşıyabilir. Sorun fark edildiğinde tarihli görüntü alınmalı, etkilenen bağımsız bölümler ve ortak alanlar belirlenmeli ve mümkünse onarımdan önce teknik inceleme yaptırılmalıdır.
Çatı, dış cephe veya tesisat ayıbını onarımdan önce belgelendirin
Teslim tarihi, sözleşme, teknik şartname, fotoğraflar ve müteahhide yapılan bildirimler incelenerek talep edilebilecek onarım ve tazminat kalemleri belirlenebilir.
Müteahhit Sattığı Daireden Kaç Yıl Sorumludur?
Müteahhidin kendi projesinden tüketiciye sattığı yeni konutta, ayıplı taşınmazdan doğan talepler kural olarak tüketiciye teslim tarihinden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir. Buradaki sorumluluk, müteahhidin aynı zamanda profesyonel satıcı olduğu tüketici işleminden doğar.
Satışın tüketici işlemi olup olmadığı, konutun yeni veya ikinci el niteliği, satıcının kimliği, ayıbın teslim tarihinde bulunup bulunmadığı ve kusurun ağır kusur ya da hileyle gizlenip gizlenmediği ayrıca incelenmelidir. Daireyi müteahhitten değil başka bir malikten satın alan kişinin talepleri aynı hükümlere tabi olmayabilir.
Tüketiciye teslimden itibaren ilk altı ay içinde ortaya çıkan ayıbın teslim tarihinde bulunduğu kabul edilir ve aksini ispat yükü kural olarak satıcıya aittir. Bu karine, ayıbın veya taşınmazın niteliğiyle bağdaşmadığında uygulanmaz.
Dairedeki görünür eksikliklerin sonradan ispatlanabilmesi için teslim sırasında ayrıntılı tutanak tutulmalıdır. Kontrol edilecek bölümler için müteahhitten daire teslim alırken dikkat edilmesi gerekenler yazımızdan yararlanabilirsiniz.
Müteahhit Teslim Ettiği Daireden Kaç Yıl Sorumludur?
Beş yıllık zamanaşımı süresinin başlangıcı kural olarak dairenin veya binanın teslim tarihidir. Teslim yalnızca tapu devri anlamına gelmez. Taşınmazın tamamlanarak alıcının veya iş sahibinin fiilî kullanımına bırakılması da teslim sayılabilir.
| Belge veya olay | Teslim tarihine etkisi |
|---|---|
| Anahtar teslim tutanağı | Fiilî teslimin en güçlü göstergelerinden biridir |
| Tapu devri | Mülkiyet devrini gösterir; fiilî teslimle aynı tarihte olmayabilir |
| Elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri | Taşınmazın kullanıma bırakıldığı tarihi gösterebilir |
| Taşınma ve site yönetimi kayıtları | Fiilî kullanımın başlangıcına ilişkin delil oluşturabilir |
| Yapı kullanma izin belgesi | Tek başına teslim tarihi değildir; sözleşme ve fiilî durumla birlikte değerlendirilir |
Sözleşmede iskan alınması, ortak alanların tamamlanması veya belirli belgelerin verilmesi teslim koşulu olarak düzenlenmişse süre başlangıcı bu hükümler dikkate alınarak belirlenir. Teslim tarihi konusunda uyuşmazlık bulunan dosyalarda yalnız tapu tarihine dayanılması doğru olmayabilir.
İskandan Sonra Müteahhit Sorumluluğu Kaç Yıl Devam Eder?
Yapı kullanma izin belgesinin alınması, müteahhidin özel hukuk sorumluluğunu sona erdirmez. İskan, yapının idari olarak kullanılmasına izin verildiğini gösterir; çatının, tesisatın, yalıtımın veya sözleşmede vaat edilen bütün malzemelerin ayıpsız olduğunu garanti etmez.
İskandan sonra çatı akması, cepheden su girmesi, tesisat sızıntısı veya gizli yalıtım eksikliği ortaya çıkarsa müteahhidin sorumluluğu incelenebilir. Genel kuralda beş yıllık sürenin başlangıcı iskan tarihi değil teslim tarihidir. Bununla birlikte sözleşmede iskan alınması açıkça teslimin tamamlanma koşulu yapılmışsa farklı bir değerlendirme gerekebilir.
5 Yıllık Süre Ne Zaman Başlar?
Türk Borçlar Kanunu’nun 478. maddesine göre taşınmaz yapılarda ayıplı eserden doğan dava zamanaşımı, teslim tarihinden itibaren beş yıldır. Gizli ayıbın daha sonra öğrenilmesi, kural olarak zamanaşımının başlangıcını ayıbın öğrenildiği tarihe taşımaz.
Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim tarihi; bağımsız bölümlerin, ortak alanların ve sözleşmede üstlenilmişse iskan yükümlülüğünün tamamlanıp tamamlanmadığına göre belirlenebilir. Sözleşmenin yapısı hakkında kat karşılığı inşaat sözleşmesi rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Süre dolmak üzereyse: Müteahhide mesaj göndermek, telefonla aramak veya onarım istemek zamanaşımını her durumda kesmez. Teslim tarihi ve muhtemel süre sonu belirlenerek zamanaşımını kesecek işlem dosyanın niteliğine göre seçilmelidir.
Müteahhidin Sorumluluğu Hangi Durumlarda 20 Yıla Çıkabilir?
Taşınmaz yapıya ilişkin eser sözleşmesinde ayıbın meydana gelmesinde yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserden doğan davalar teslimden itibaren yirmi yıllık zamanaşımına tabidir. Her önemli veya masraflı kusur kendiliğinden ağır kusur sayılmaz.
Ağır kusur değerlendirmesinde özellikle şu durumlar önem taşıyabilir:
- Onaylı statik projeye bilinçli biçimde aykırı imalat yapılması,
- Projede bulunması gereken donatı veya taşıyıcı elemanların kullanılmaması,
- Teknik şartnamede kararlaştırılan malzemenin bilerek düşük nitelikte seçilmesi,
- Bilinen ciddi bir yapım kusurunun iş sahibinden gizlenmesi,
- Can ve yapı güvenliği bakımından temel teknik kuralların ağır biçimde ihlal edilmesi.
Ağır kusurun varlığı sözleşme, onaylı proje, yapı denetim belgeleri, uygulama kayıtları ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Yalnızca “bina kusurlu” veya “projeye aykırılık var” denilmesi yirmi yıllık sürenin uygulanması için yeterli değildir.
Tüketiciye konut satışında farklı bir düzenleme bulunur. Ayıp ağır kusur veya hileyle gizlenmişse 6502 sayılı Kanun’daki zamanaşımı hükümleri uygulanmaz. Bu düzenleme, eser sözleşmesindeki yirmi yıllık ağır kusur süresiyle aynı değildir.
Taşıyıcı sistem kusurlarının ceza ve tazminat boyutu için depremde müteahhidin hukuki ve cezai sorumluluğu başlıklı içeriğimizi inceleyebilirsiniz.
Açık Ayıp ve Gizli Ayıp Arasındaki Fark Nedir?
Açık ayıp
Açık ayıp, olağan bir incelemeyle teslim sırasında veya teslimden kısa süre sonra fark edilebilecek kusurdur. Kırık cam, eksik kapı kolu, tamamlanmamış boya, görünür seramik çatlağı ve sözleşmede bulunmasına rağmen takılmayan demirbaş açık ayıp olabilir.
Eser sözleşmesinde iş sahibi, teslimden sonra imkân bulur bulmaz yapıyı gözden geçirmeli ve belirlediği ayıpları uygun süre içinde yükleniciye bildirmelidir. Gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğünün ihmal edilmesi eserin mevcut hâliyle kabul edilmiş sayılmasına neden olabilir.
Gizli ayıp
Gizli ayıp, olağan teslim incelemesinde anlaşılamayan ve kullanım, yağış, mevsim koşulları veya teknik inceleme sonucunda ortaya çıkan kusurdur. Çatı izolasyonunun ilk kuvvetli yağmurda yetersiz kalması, gömülü boruların sızdırması veya temel yalıtımının eksik olduğunun sonradan anlaşılması buna örnektir.
Eser sözleşmesinde gizli ayıp ortaya çıktığında yükleniciye gecikmeksizin bildirim yapılmalıdır. Tüketiciye konut satışında bildirim ve seçimlik haklar 6502 sayılı Kanun kapsamında ayrıca değerlendirilir. Her iki durumda da bildirimin geciktirilmemesi ve yazılı delil oluşturulması hak kaybı riskini azaltır.
Ayıp Bildirimi Noterden Yapılmak Zorunda mıdır?
Ayıp bildiriminin noter ihtarnamesiyle yapılması her uyuşmazlıkta geçerlilik şartı değildir. Ancak bildirimin hangi tarihte, hangi ayıplar için ve kime yapıldığının ispatlanması gerekir.
Bildirim için kullanılabilecek yöntemler şunlardır:
- Noter ihtarnamesi,
- KEP üzerinden gönderilen bildirim,
- Teslimi ve içeriği ispatlanabilen yazılı başvuru,
- Site veya apartman yönetimi tarafından düzenlenen tutanak,
- Müteahhidin cevap verdiği e-posta ve mesaj kayıtları.
“Binada sorun var” şeklindeki genel bir ifade yerine ayıbın bulunduğu bölüm, niteliği, ilk fark edilme tarihi, meydana getirdiği zarar ve talep edilen çözüm açıkça yazılmalıdır.
Ayıplı Yapı Nedeniyle Hangi Haklar Kullanılabilir?
Müteahhidin ayıplı yapıdan sorumlu olduğu belirlendiğinde sözleşmenin türüne, ayıbın ağırlığına ve uygulanacak kanuna göre farklı haklar kullanılabilir.
| Talep | Değerlendirilebileceği durum |
|---|---|
| Ücretsiz onarım | Ayıp giderilebilir ve onarım yüklenici bakımından aşırı masraf gerektirmiyorsa |
| Bedelden indirim | Yapı kullanılabilir olmakla birlikte ayıp ekonomik değerini azaltıyorsa |
| Sözleşmeden dönme | Ayıp nedeniyle eserin kabulü hakkaniyet gereği beklenemiyorsa ve diğer kanuni koşullar varsa |
| Ayıpsız misliyle değişim | Tüketiciye yapılan satışta imkân ve orantılılık koşulları bulunuyorsa |
| Tazminat | Ayıp nedeniyle kira kaybı, eşya hasarı, taşınma veya başka bir zarar doğmuşsa |
Seçilen hakkın ayıbın niteliğiyle uyumlu olması gerekir. Onarımı mümkün ve makul olan sınırlı bir ayıp bakımından sözleşmeden dönme talebi orantısız bulunabilir. Tazminat ve dava sürecinin ayrıntıları için ayıplı inşaat nedeniyle müteahhide karşı tazminat davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Müteahhit Hangi Durumlarda Sorumlu Olmayabilir?
Aşağıdaki durumlarda müteahhidin sorumluluğu doğmayabilir veya zararın oluşumuna etkisi oranında azalabilir:
- Hasarın malik veya kiracının hatalı kullanımından kaynaklanması,
- Sonradan yapılan kontrolsüz tadilatın ayıba neden olması,
- Düzenli bakım gerektiren yapı bölümünün uzun süre bakımsız bırakılması,
- Ayıbın iş sahibinin talimatı veya verdiği malzemeden doğması ve müteahhidin gerekli uyarıyı yapmış olması,
- Açık ayıbın bilinerek ve çekincesiz kabul edilmesi,
- Ayıp ile müteahhidin imalatı arasında nedensellik bağının kurulamaması,
- Sorunun teslimden sonra meydana gelen dış etken veya üçüncü kişi müdahalesinden kaynaklanması.
Örneğin dış cephedeki çatlağın ilk imalattan mı, sonradan yapılan klima montajından mı veya bakım eksikliğinden mi kaynaklandığı teknik rapor olmadan kesinleştirilemeyebilir.
Müteahhide Başvurmadan Önce Hangi Belgeler Toplanmalıdır?
- Sözleşmeleri hazırlayın: Satış, eser veya kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile teknik şartname ve projeleri toplayın.
- Teslim tarihini belirleyin: Anahtar teslim tutanağını, tapu tarihini, abonelikleri ve site kayıtlarını kontrol edin.
- Ayıbı görüntüleyin: Tarihi belirlenebilir fotoğraf ve video oluşturun; sorunun ilerlemesini kaydedin.
- Teknik inceleme yaptırın: Ayıbın kaynağını, yapımla bağlantısını ve onarım yöntemini açıklayan rapor alın.
- Yazılı bildirim gönderin: Ayıbın yerini, niteliğini ve talebinizi somutlaştırın; gönderim delilini saklayın.
- Onarımdan önce delili koruyun: Acil onarım gerekiyorsa öncesinde görüntü, numune ve teknik kayıt alın.
- Doğru başvuru yolunu seçin: Tüketici satışı ile eser ve kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin görevli mercileri farklı olabilir.
Delil tespiti: Su sızıntısı, cephe tehlikesi veya tesisat arızası nedeniyle acil onarım yapılması gerekebilir. Onarım ayıbın kaynağına ilişkin delilleri ortadan kaldırabileceğinden, gerekli durumlarda mahkemeden delil tespiti istenmesi değerlendirilmelidir.
Müteahhit Nereye Şikâyet Edilir?
Müteahhit uyuşmazlıkları için bütün sorunları çözen tek bir “müteahhit şikâyet hattı” bulunmamaktadır. Başvurulacak yer, talebin hukuki niteliğine göre belirlenir:
- Ayıplı konut satışı: Uyuşmazlık değeri 2026 yılında 186.000 TL’nin altındaysa tüketici hakem heyeti; bu tutar veya üzerindeyse kanuni istisnalar saklı kalmak üzere dava şartı arabuluculuk sonrasında tüketici mahkemesi değerlendirilebilir.
- Arsa sahibi ile yüklenici arasındaki uyuşmazlık: Sözleşmenin ve tarafların niteliğine göre asliye hukuk veya asliye ticaret mahkemesi görevli olabilir.
- Ruhsat, kaçak yapı veya projeye aykırılık: İlgili belediyenin imar ve yapı kontrol birimlerine idari başvuru yapılabilir.
- Dolandırıcılık veya başka bir suç şüphesi: Cumhuriyet başsavcılığına ya da kolluğa başvuru değerlendirilebilir. Her ayıplı imalat ceza suçu oluşturmaz.
CİMER’e veya belediyeye yapılan bildirim, özel hukuk kapsamındaki onarım, bedel indirimi veya tazminat talebinin yerine geçmez ve zamanaşımını kendiliğinden kesmez. Tüketici başvuru sınırı ve süreç hakkında 2026 tüketici hakem heyeti parasal sınırı yazımızdan bilgi alabilirsiniz.
Görevli Mahkeme ve Başvuru Yolu Nasıl Belirlenir?
Müteahhitten ticari veya mesleki amaç dışında yeni konut satın alan tüketici ile profesyonel satıcı arasındaki uyuşmazlıklarda tüketici hukuku hükümleri uygulanabilir. Talebin niteliği ve değeri, tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesine başvurulup başvurulamayacağını belirler.
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki eser veya kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde tarafların sıfatı ve uyuşmazlığın ticari niteliği incelenerek görevli mahkeme belirlenir. Arabuluculuğun dava şartı olup olmadığı da talebin türüne göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Müteahhidin geç teslimi nedeniyle kira kaybı ve cezai şart talepleri, ayıplı imalat sorumluluğundan farklıdır. Bu talepler için müteahhit gecikme tazminatı, kira tazminatı ve cezai şart içeriğimize başvurabilirsiniz. İnşaatın yarım kalması veya yüklenicinin iflası söz konusuysa müteahhit iflası ve yarım kalan inşaat rehberindeki yollar ayrıca değerlendirilmelidir.
Müteahhidin sorumluluğunu dosyanıza göre değerlendirin
Teslim tarihi, sözleşme, teknik şartname ve ayıbın kaynağı incelenerek müteahhide yöneltilebilecek onarım, bedel indirimi ve tazminat talepleri belirlenebilir.
Hukuki Dayanaklar
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu: yüklenicinin özen borcu, ayıbın incelenmesi ve bildirilmesi, seçimlik haklar, kabul ve zamanaşımı bakımından özellikle 471 ve 474-478. maddeler.
- 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun: ayıplı mal, ispat yükü, seçimlik haklar ve konut satışındaki zamanaşımı bakımından özellikle 8-12. maddeler.
- 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun delil tespitine ve ispat araçlarına ilişkin hükümleri.
- 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ortak yerler ile kat malikleri ve yönetimin yetkilerine ilişkin hükümleri.
Beş yıllık sürenin bulunması, ayıbın bildirilmesini sürenin sonuna kadar erteleme hakkı vermez. Teslim tarihi belirlenmeli, açık ayıplar teslim sırasında tutanağa yazılmalı, gizli ayıplar ortaya çıktığında gecikmeden bildirim yapılmalı ve teknik deliller onarımdan önce korunmalıdır.
Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. Uygulanacak süre, görevli merci ve ileri sürülebilecek haklar; sözleşmenin türü, teslim tarihi, tarafların sıfatları ve teknik bulgular incelenerek belirlenmelidir.
