İzale-i Şuyu Davası (Ortaklığın Giderilmesi) Nedir? | Mefendizade Hukuk & Danışmanlık

İzale-i Şuyu Davası Nedir?

İzale-i şuyu davası, bilinen adıyla ortaklığın giderilmesi davası, ortaklığın giderilmesi amacıyla açılır. Taşınmazın paydaşlar arasında paylaştırılması veya satılarak bedelinin paylaştırılması talep edilir. Türk Medeni Kanunu kapsamında taşınmaz mallarla ilgili bir dava türüdür.

İzale-i Şuyu Davası Nasıl Açılır?

Paylı veya elbirliği mülkiyetine bağlı bir taşınmazın hissedarı olan herhangi bir kimse, ortaklığın bitirilmesini ve payların bölünmesini istemesi durumunda izale-i şuyu davası açar.

Mahkeme; taşınmazın yüz ölçümü, özellikleri, tarafların hisselerine ve hak sahipliğine göre bir araştırma yapar. Bu araştırma sonucu mahkeme paylaştırmanın usulünü belirler. Mevcut duruma göre aynen taksim veya satış yoluyla paylaştırmaya karar verir.

İzale-i Şuyu Davası Görevli Ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

İzale-i şuyu davaları, gayrimenkul hukuku alanında olup görevli mahkeme Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na göre belirlenir. Taşınır ve taşınmaz mallar ile haklar üzerindeki ortaklıkların giderilmesi davaları Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.

Gayrimenkul davalarında yetki, Hukuk Muhakemeleri Kanunu‘nun 12. maddesinde düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalar, taşınmazın bulunduğu yerdeki mahkemelerde görülür. Yetki, kamu düzeninden kaynaklanan bir durum olduğundan dolayı yetki kurallarına aykırılık itiraz konusu olmasa bile mahkemece re’sen dikkate alınabilir. Yetki incelemesi yapılarak mahkemece kendiliğinden yetkisizlik kararı verilebilir. Bu yetki kuralı kesin yetki kuralı olup yetkisiz mahkemede görülen ve karara bağlanan dava mutlak bozma nedeni oluşturmaktadır.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Arabulucuya başvurulup anlaşma sağlanamaması durumunda ancak dava açılabilir. Zorunlu arabuluculuk dava şartı olup arabuluculuk anlaşamama tutanağının mahkemeye ibraz edilememesi halinde dava şartı yokluğu nedeniyle usulden ret kararı verilmektedir.

Ortaklığın Giderilmesinde Paylaştırma Nasıl Yapılır?

Ortaklık uyuşmazlıkları iki farklı şekilde çözüme kavuşturulabilir:

Aynen Taksim Yoluyla İzale-i Şuyu

Aynen taksim yolunda ortaklığa konu olan taşınır veya taşınmaz mal bölünerek hissedarlara hissesi oranında verilir. Bir arsa paydaşlara hissesi oranında bölünerek mülkiyeti şahıslara geçirilir ve paydaşlık giderilir.

Taşınmazın özellikleri aynen taksime olanaklı değil ise, aynen taksim yapılması durumunda kendisinden beklenen değer azalacak veya özelliğini yitirecek ise aynen taksim kararı verilemez.

Satış Yoluyla İzale-i Şuyu

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi; aynen taksim yoluyla bölünmesi mümkün olmayan paydaşlık mallarının icra yoluyla satılarak bedelinin paydaşlar arasında bölüştürülmesi yoludur.

İzale-i Şuyu Davasında Delil Ve İspat

Paydaşlardan birinin dava açma hakkı ve hukuki yararı bulunması gerekir. Ayrıca dava konusu taşınmazın niteliği, paydaşların pay oranları ve taşınmaz üzerindeki hakları mahkemece titizlikle incelenir.

Yargıtay Kararı – 8. Hukuk Dairesi, 2012/13679 Esas, 2013/14817 Karar sayılı ilamında
“Dava, Mahkemenin nitelendirdiği gibi TMK.nun 981 ve devamı maddelerinde yer alan zilyetliğin korunması davası olarak nitelendirilmesi olanağı bulunmamaktadır. Bu bakımdan TMK.nun 683. maddesi göz önünde bulundurularak ve dinlenecek yerel bilirkişi ve tanıkların beyanları arasındaki çelişkide giderilmek suretiyle dava konusu yerin satıcı … tarafından hangi tarihten itibaren kullanıldığı, babasından veya satış yada bağış yoluyla kendisine geçip geçmediği, daha sonra hangi tarihte davacıya satıp devrettiği konuları ile davalının taşınmaz üzerindeki zilyetliğinin başlangıç ve bitiş tarihleri göz önünde tutularak ve yerel bilirkişi ve tanıklara sorular yöneltilmek suretiyle açıklığa kavuşturulması, yerel bilirkişi ve tanıklar bakımından HMK.nun 243, 244, 245, 259 ve 261. maddelerinin gözönünde bulundurulması, her iki tarafın taşınmaz üzerindeki zilyetlik sürelerinin başlangıç ve bitiş tarihlerinin hiçbir duraksamaya yer vermeyecek biçimde saptanması, bu yönden beyanlar arasında çelişki bulunduğu takdirde bu çelişkinin giderilmesi, ondan sonra tüm deliller birlikte değerlendirilerek bir karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.”

Yargıtay içtihatlarınca, izale-i şuyu davalarının taşınmaz mülkiyetine ilişkin uyuşmazlıklar kapsamında olduğu, dava konusu taşınmazın zilyetliği ve mülkiyet hakkının ispatı için tanık ve bilirkişi delillerinin birlikte değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

İzale-i Şuyu Davasına Hissedarların Alış Önceliği

Hissedarın önalım hakkı, hissenin hissedarlar dışında bir kişiye satılması durumunda alış önceliğinin olması durumudur. Başka bir hissedar hissesini satacağı zaman diğer bir hissedarın alış önceliği bulunmaktadır.

Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesinde, önalım hakkı şu şekilde ifade edilmiştir:

‘‘Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.’’ 

Bu alış önceliği paylaştırmada bir öncelikli hak doğurmamaktadır. Ancak satış yoluyla ortaklığın giderilmesi hallerinde diğer paydaşlar, satılacak hisseleri satın almak için açılacak açık artırmaya herkes gibi katılarak söz konusu payı satın alabilirler.

İzale-i Şuyu Davası Nasıl Engellenir?

İzale-i şuyu davası açılmadan önce paydaşlar birbirlerine teklifte bulunarak payının bedelini ödeyip satın alabilir. Ancak bu durumda anlaşma sağlanamaz ise, tüm ortakların razı olması durumunda satış yoluyla paylaştırma yapılarak paydaşlar arasında satış yapılır. Eğer herhangi bir paydaş buna razı olmaz ise satış açık hale gelir ve paydaşlar dışındaki kişilere de satış yapılabilecek duruma gelinir.

İzale-i Şuyu Davası Hisse Satımını İstemeyen Paydaşa Karşı Ne Yapılır?

Ortaklığın giderilmesi davalarında temel kural, yasal bir zorunluluk olmadıkça hiç kimsenin ortaklıkta kalmaya zorlanamayacağıdır. Bu nedenle, hissedarlardan birinin veya birkaçının satışa karşı çıkması, “ben hissemi satmıyorum” demesi davayı durdurmaz ve süreci engellemez. Dava açılması için tek bir paydaşın talebi yeterlidir.

Mahkeme süreci başlattığında, taşınmazın aynen taksim mümkün değilse mecburen satış kararı verilir. Hissesinin satılmasını kesinlikle istemeyen bir paydaşın bu aşamada yapabileceği tek şey, taşınmaz icra yoluyla açık artırmaya çıkarıldığında ihaleye katılıp en yüksek teklifi vererek mülkün tamamını kendi üzerine almaktır. Yani, mahkeme kararıyla yapılacak satışı engellemenin tek yolu, ihaleye girip mülkün yeni sahibi olmaktır.

İzale-i Şuyu Davası Satış Prosedürü Nedir?

Mahkemece ortaklığın giderilmesine karar verildikten sonra tapuya bildirim yapılır ve tapuya karar şerhi düşülür. Paydaşların satış için başvuru yapması durumunda mahkeme satış memuru tayin eder ve İİK hükümlerine göre satış ve ihale işlemleri yapılır. Taşınmaz, icra dairesi tarafından satış talebinden itibaren 3 ay içerisinde açık artırma ile satılır.

İzale-i Şuyu Davası Ücreti Ne Kadar?

İzale-i şuyu davası masrafları arasında başvuru harcı, gider avansı, keşif masrafları ve diğer harç ve masraflar yer almaktadır.

Bu harç ve masrafların dışında, yargılama sonucunda satışa karar verilmesi durumunda taşınmazın değeri oranında nispi harç ödenir. Nispi satış harcı, taşınmazın değerinin binde 11,38’idir. Aynen taksim durumunda ise taşınmaz değerinin binde 4,55’i oranında harç ödenmektedir.

İzale-i şuyu davasının başarılı bir şekilde sonuçlanması ve paydaşın hak ve menfaatlerinin korunması adına bir gayrimenkul avukatına danışmakta fayda vardır. Gayrimenkul avukatı ile çalışılması durumunda avukatlık ücreti ise 2026 yılı Asgari Avukatlık Ücreti Tarifesi’ne göre belirlenmektedir.

Hukuki Süreç	Açıklamalar
Davanın Amacı	Paylı veya elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlardaki ortaklığın yasal yollarla sona erdirilmesi.
Kimler Dava Açabilir?	Ortaklığın bitirilmesini isteyen herhangi bir hissedar. Diğerlerinin onayı aranmaz, tek kişinin talebi yeterlidir.
Görevli Mahkeme	Sulh Hukuk Mahkemesi
Yetkili Mahkeme	Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi. Kesin yetki kuralı geçerlidir.
Dava Ön Şartı	Zorunlu Arabuluculuk. Arabuluculukta anlaşamama tutanağı olmadan dava açılamaz, aksi halde usulden reddedilir.
Paylaştırma Yöntemleri	1. Aynen Taksim: Taşınmazın fiziki olarak paydaşlara bölünmesi. 2. Satış Yolu: Bölünemeyen taşınmazın icra yoluyla satılıp bedelinin paylaştırılması.
Satış Nasıl Gerçekleşir?	Mahkemenin atadığı satış memuru tarafından, İcra İflas Kanunu hükümlerine göre açık artırma usulüyle 3 ay içinde yapılır.
Satış Engellenebilir mi?	“Hissemi satmıyorum” demek davayı durdurmaz. Satışı engellemenin tek yolu tüm paydaşların anlaşması veya ihaleye girip en yüksek teklifle mülkü satın almaktır.
Önalım Hakkı	İzale-i şuyu ihalesinde doğrudan bir alış önceliği sağlamaz. Hissedarlar da diğer alıcılar gibi açık artırmaya katılmak zorundadır.
Yargılama Harçları	– Satış kararı verilirse: Taşınmaz değerinin binde 11,38’i oranında nispi harç. – Aynen taksim kararı verilirse: Taşınmaz değerinin binde 4,55’i oranında nispi harç.
Avukatlık Ücreti	İlgili yılın Asgari Avukatlık Ücreti Tarifesi kriter alınarak belirlenir.