İpotek Kaldırma Nasıl Yapılır?

Konut kredisi veya başka bir borç tamamen ödendiğinde taşınmaz üzerindeki ipotek kendiliğinden tapu kaydından silinmez. İpoteğin kaldırılması için alacaklının tapu müdürlüğüne terkin talebi göndermesi, kanundaki koşulları taşıyan süreli ipoteklerde malikin başvurması veya uyuşmazlık varsa mahkeme kararı alınması gerekir. Banka ipoteklerinde süreç çoğunlukla elektronik ortamda yürütülürken şahıs ve ticari ipoteklerde farklı belgeler ve hukuki yollar gündeme gelebilir.

İpotek Nedir?

İpotek, mevcut veya ileride doğabilecek bir alacağı güvence altına almak üzere taşınmaz üzerinde kurulan sınırlı ayni haktır. İpotek, tapu sicilinin rehinler bölümüne tescil edilir; teknik olarak bir “şerh” değildir.

Taşınmaz maliki taşınmazı kullanmaya, kiraya vermeye ve kural olarak devretmeye devam edebilir. Ancak güvence altındaki borç ödenmezse ipotek alacaklısı, kanuni koşullar çerçevesinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla taşınmazın satışını isteyebilir.

İpotekle güvence altına alınan alacağın sona ermesi, sicildeki kaydı kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Türk Medeni Kanunu m.883 uyarınca alacak sona erdiğinde taşınmaz maliki, alacaklıdan ipoteği terkin ettirmesini isteyebilir.

İpotek Hangi Hallerde Konulur?

İpotek yalnız konut kredilerinde değil, farklı borç ve teminat ilişkilerinde de kurulabilir:

• Banka ve konut kredileri: Kredi borcunun geri ödenmesini güvence altına almak için,
• Ticari ilişkiler: Cari hesap, bayilik, mal tedariki veya şirket borçlarını teminat altına almak için,
• Şahıslar arasındaki borçlar: Gerçek kişiler arasındaki ödünç veya satış bedeli alacağı için,
• Tasarruf finansman sözleşmeleri: Finansman şirketinin alacağını güvence altına almak için,
• Kanuni ipotek hakları: Kanunda açıkça belirtilen bazı alacaklar bakımından.

Vergi, SGK veya başka bir kamu borcu nedeniyle tapuya işlenen kayıt her zaman ipotek değildir. Bu borçlar bakımından çoğunlukla kamu haczi veya ihtiyati haciz söz konusu olur. Güncel tapu kaydındaki kaydın türü belirlenmeden ipotek kaldırma prosedürü uygulanmamalıdır.

İpotek Nasıl Kurulur?

İpotek kurulması resmî şekle ve tapu siciline tescile tabidir. Tarafların kendi aralarında hazırladığı yazılı sözleşme, tek başına taşınmaz üzerinde ipotek hakkı oluşturmaz.

İpotek tesisinde alacaklı, borçlu ve taşınmaz malikinin aynı kişi olup olmadığı; ipoteğin anapara veya üst sınır ipoteği niteliği; güvence tutarı, derece, faiz, süre ve teminat kapsamı belirlenir. Bankalarla yapılan işlemlerde başvuru ve belgeler e-ipotek sistemi üzerinden elektronik ortamda gönderilebilir.

Bir başkasının borcu için de taşınmaz üzerinde ipotek kurulabilir. Bu durumda taşınmaz maliki, kişisel borçlu olmasa bile taşınmaz ipotek yükü altında kalır.

İpotek Kaldırmak İçin Ne Yapılması Gerekir?

1. Güvence altındaki bütün borçlar kontrol edilmelidir

Yalnız son kredi taksidinin ödenmiş olması her zaman yeterli olmayabilir. Özellikle bankalar ve şirketler lehine kurulan üst sınır ipotekleri, tek bir kredinin yanında taraflar arasındaki başka mevcut veya gelecekteki borçları da güvence altına alabilir.

Bu nedenle bankadan veya alacaklıdan hesap kapama belgesi, borcu yoktur yazısı ya da ipoteğin terkinine engel başka bir alacak bulunup bulunmadığına ilişkin yazılı cevap alınması yararlıdır.

2. Alacaklıdan terkin talebi istenmelidir

Banka ipoteklerinde ilgili kuruma fek başvurusu yapılır. Şahıs ipoteğinde ise alacaklının tapu sicilinde terkine yönelik usulüne uygun istemde bulunması gerekir. Alacaklının yalnızca “borcu aldım” şeklinde adi bir belge imzalaması, tapu sicilinde terkin için her zaman yeterli olmayabilir.

3. Terkin tapu siciline işlenmelidir

İpotek ancak tapu müdürlüğündeki terkin işleminin tamamlanmasıyla kayıttan kalkar. Bankanın talep oluşturması veya borcun kapandığına ilişkin belge verilmesi işlemin başladığını gösterir; güncel tapu kaydı ayrıca kontrol edilmelidir.

İpotek Kaldırma (İpoteğin Fekki) Nasıl Yapılır?

Banka ipoteği nasıl kaldırılır?

1. Kredi ve ipotekle güvence altına alınan diğer borçların tamamen kapanıp kapanmadığı kontrol edilir.
2. Bankanın şubesi, mobil uygulaması, internet bankacılığı veya müşteri hizmetleri üzerinden ipotek fek talebi oluşturulur.
3. Banka, elektronik imzalı ipotek terkin evrakını TAKBİS üzerinden tapu müdürlüğüne gönderir.
4. Varsa resmî işlem bedeline ilişkin tahakkuk ve ödeme bilgisi takip edilir.
5. Tapu müdürlüğü elektronik talebi inceleyerek ipoteği terkin eder.
6. İşlem tamamlandıktan sonra e-Devlet veya Web Tapu üzerinden güncel kayıt kontrol edilir.

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün açıklamasına göre banka borcu ödenen ipoteklerde, ilgili bankaya başvurulması ve terkin evrakının banka tarafından elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilmesi gerekir.

Kredi borcu bittiğinde bankanın talebi kendiliğinden oluşturacağı varsayılmamalıdır. Bazı bankalarda müşteri tarafından ayrıca fek başvurusu yapılması gerekir.

Şahıs ipoteği nasıl kaldırılır?

Alacaklı gerçek kişi borcun sona erdiğini kabul ediyorsa tapu müdürlüğünde terkin isteminde bulunabilir. Başvuru Web Tapu üzerinden başlatılabilir; işlemin niteliğine göre tarafın tapu müdürlüğünde kimlik doğrulaması ve imzası gerekebilir.

Alacaklı adına vekil işlem yapacaksa vekâletnamede ipoteğin terkini veya fekki için yeterli özel yetkinin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.

Tasarruf finansman şirketi ipoteği nasıl kaldırılır?

Tasarruf finansman sözleşmesindeki bütün taksit ve yan borçlar tamamlandıktan sonra şirketten yazılı hesap kapama ve terkin talebi istenmelidir. Şirketin bankalar gibi e-terkin entegrasyonu bulunuyorsa belge elektronik ortamda tapuya gönderilebilir.

“İpotek kaldırma ücreti” adı altında talep edilen bedelin şirket hizmet bedeli mi, sözleşmeye dayalı gider mi yoksa resmî tapu tahakkuku mu olduğu yazılı olarak sorulmalıdır. Her tasarruf finansman şirketi için geçerli tek bir fek ücreti bulunmamaktadır.

E-Devlet üzerinden ipotek kaldırılabilir mi?

Taşınmaz maliki, e-Devlet üzerinden tek taraflı bir düğmeye basarak banka veya şahıs ipoteğini silemez. E-Devlet ve Web Tapu; tapu kaydını görüntüleme, bazı başvuruları oluşturma ve süreci takip etme imkânı sağlar. Asıl terkin talebi ipotek alacaklısı, yetkili kurum veya kanuni koşullar varsa taşınmaz maliki tarafından yapılır.

İpotek durumunu kontrol etmek için e-Devlet’te Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmeti açılarak taşınmazın rehin bilgileri incelenebilir. Ayrıntılı kullanım adımları için Web Tapu giriş ve sorgulama rehberimizi inceleyebilirsiniz.

İpotek Kaldırma Masrafları 2026 Nelerdir?

2026 yılında bütün ipotek kaldırma işlemleri için geçerli, tek ve sabit bir “ipotek fek harcı” tutarı bulunmamaktadır. Ödenecek bedel; terkinin elektronik veya manuel yapılmasına, işlemde resmî döner sermaye hizmet bedeli doğup doğmamasına, taşınmaz sayısına ve uygulanacak tarife kalemine göre değişebilir.

TKGM 2026 Döner Sermaye Tarifesi 1 Ocak 2026 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kesin tutar, işlem oluşturulduktan sonra gelen resmî tahakkuk numarası üzerinden kontrol edilmelidir. İnternette önceki yıllara ait rakamların “2026 fek harcı” olarak paylaşılması yanıltıcı olabilir.

Banka fek ücreti talep ederse ne yapılabilir?

Bankadan ücretin adı, hukuki dayanağı ve üçüncü kişilere ödenen resmî maliyetleri gösteren ayrıntılı döküm yazılı olarak istenmelidir. Bankanın yalnız kendi operasyonel işlemi için talep ettiği bedel ile tapu müdürlüğüne aktarılan resmî gider aynı değildir.

Hukuka aykırı olduğu düşünülen bir ücret tahsil edilmişse dekont, kredi sözleşmesi, banka cevabı ve hesap kapama belgesiyle tüketici hakem heyetine başvuru değerlendirilebilir. 2026 yılında değeri 186.000 TL’nin altında kalan tüketici uyuşmazlıkları bakımından başvuru sınırı hakkında 2026 tüketici hakem heyeti parasal sınırı yazımızdan bilgi alabilirsiniz.

İpotek Kaldırma Kaç Gün Sürer?

İpotek terkininin tamamlanması için kanunda bütün işlemlere uygulanacak sabit bir iş günü süresi bulunmamaktadır. Elektronik banka talebi doğru taşınmaza ve doğru ipotek kaydına gönderilmişse işlem genellikle manuel sürece göre daha hızlı ilerler. Ancak banka içi inceleme, eksik tahakkuk, eski kayıt, kimlik veya taşınmaz bilgisi uyuşmazlığı süreyi uzatabilir.

Bankanın “fek talebi gönderildi” açıklaması üzerine şu bilgiler istenebilir:

• Talebin gönderildiği tarih,
• İlgili tapu müdürlüğü,
• Taşınmazın ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgileri,
• İpotek yevmiye tarihi ve numarası,
• Elektronik terkin başvuru veya takip bilgisi.

İşlem tamamlandığında yalnız bankanın bildirimine güvenilmemeli; Web Tapu veya e-Devlet üzerinden güncel rehin kaydı kontrol edilmelidir.

Süreli İpotek Süre Bitince Otomatik Kalkar mı?

Süreli ipoteğin süresinin dolması, kaydın aynı gün kendiliğinden ekrandan silinmesi anlamına gelmez. Ancak Türk Medeni Kanunu m.883/2, süreli ipotekler için özel bir terkin imkânı tanır.

İpotek süreli kurulmuşsa ve sürenin bitiminden itibaren 30 gün içinde taşınmaz üzerinde İcra ve İflas Kanunu m.150/c şerhi bulunmuyorsa ipotek, taşınmaz malikinin talebi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilebilir. Bu durumda alacaklının ayrıca terkin rızası vermesi aranmaz.

Tapu kaydındaki tarihin ipoteğin gerçek süresi mi yoksa yalnız güvence altındaki alacağın vadesi mi olduğu resmî senetten incelenmelidir. Her vadeli borç, süreli ipotek anlamına gelmez.

İpotek Silme Sürecinde Karşılaşılan Hukuki Sorunlar

Banka elektronik fek talebini göndermiyorsa

Öncelikle bankaya yazılı başvuru yapılarak borcun sona erdiğinin ve terkin talebinin iletilmesinin istendiği açıkça belirtilmelidir. Başvuru numarası ve banka cevabı saklanmalıdır. Sonuç alınamazsa uyuşmazlığın niteliğine göre bankanın iç itiraz kanalları, Türkiye Bankalar Birliği hakem heyeti, tüketici hakem heyeti veya tüketici mahkemesi değerlendirilebilir.

Alacaklı ipoteği kaldırmaya yanaşmıyorsa

Borcun ödendiğini gösteren dekontlar, makbuzlar, sözleşme, yazışmalar ve hesap mutabakatı hazırlanarak alacaklıya noter ihtarı gönderilebilir. İhtarda ipotek bilgileri ve terkin talebi açıkça belirtilmelidir.

Alacaklı borcun devam ettiğini ileri sürüyorsa ödeme miktarı, faiz, yan alacaklar ve ipoteğin kapsamı belirlenmeden yalnız tapu kaydının silinmesine odaklanmak yeterli olmayabilir.

İpotek alacaklısı vefat etmişse

Alacaklının ölümü ipoteği kendiliğinden sona erdirmez. Alacak ve ipotek hakkı mirasçılara geçebilir. Mirasçıların belirlenmesi, veraset belgesi ve terkin iradelerinin usulüne uygun biçimde tapuya sunulması gerekir. Mirasçılara ulaşılamaması veya aralarında uyuşmazlık bulunması hâlinde mahkeme yolu gündeme gelebilir.

Alacaklı şirket kapanmış veya sicilden terkin edilmişse

Şirketin tasfiye biçimi, alacağın devredilip devredilmediği ve ihya gerekip gerekmediği incelenmelidir. Şirketin ticaret sicilinden silinmiş olması, şirket lehine kayıtlı ipoteği otomatik olarak kaldırmaz.

Çok eski ipotek zamanaşımı nedeniyle silinir mi?

İpoteğin uzun yıllardır tapuda bulunması tek başına terkin sebebi değildir. Taşınmaz rehniyle güvence altına alınan alacak bakımından zamanaşımı değerlendirmesi genel alacaklardan farklıdır. Süreli ipotek hükümleri, alacağın sona ermesi, alacaklının rızası veya tapu kaydının yolsuz hâle gelmesi gibi nedenlerden biri somut olarak bulunmalıdır.

İpoteğin Kaldırılması Davası Nasıl Açılır?

Alacak sona erdiği hâlde ipotek alacaklısı terkine rıza göstermiyorsa veya tapu kaydının dayanaksız hâle geldiği ileri sürülüyorsa ipoteğin terkini davası açılabilir. Davada ipotek alacaklısı; vefat etmişse mirasçıları veya alacağın devri söz konusuysa güncel hak sahibi davalı gösterilebilir.

Davada kullanılabilecek başlıca deliller şunlardır:

• Güncel ve geçmiş tarihli tapu kayıtları,
• İpotek resmî senedi ve tescil belgeleri,
• Kredi veya borç sözleşmesi,
• Banka dekontları ve ödeme makbuzları,
• Hesap kapama veya borcu yoktur yazısı,
• Taraflar arasındaki yazışmalar ve noter ihtarı,
• Gerekiyorsa banka kayıtları ve bilirkişi incelemesi.

Görevli mahkeme, ipoteğin dayandığı hukuki ilişkiye göre değişebilir. Uyuşmazlık tüketici kredisinden doğuyorsa tüketici mahkemesi, ticari iş niteliğindeyse asliye ticaret mahkemesi, diğer özel hukuk ilişkilerinde ise asliye hukuk mahkemesi gündeme gelebilir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi ayrıca dikkate alınır.

İpotekli Ev veya Arsa Satılabilir mi?

İpotekli taşınmazın satılması hukuken mümkündür ve kural olarak satış için ipotek alacaklısının izni aranmaz. Ancak ipotek, satışla kendiliğinden ortadan kalkmaz; taşınmaz yeni malike ipotek yüküyle birlikte geçer.

Taşınmazı satın alan kişi yalnız devir nedeniyle önceki malikin kişisel kredi borcunu otomatik olarak üstlenmiş sayılmaz. Buna rağmen ipotek borcu ödenmezse taşınmazın paraya çevrilmesi riski devam eder.

Uygulamada güvenli yöntem, satıştan önce bankadan güncel kapama tutarı alınması, satış bedelinin ilgili kısmıyla borcun kapatılması ve fek ile satış işlemlerinin koordineli yürütülmesidir. İpotek dışında haciz veya başka takyidatlar bulunabileceğinden güncel tapu kaydı ayrıca incelenmelidir.

Gayrimenkul Avukatı İpotek Kaldırma Sürecinde Neden Önemlidir?

Standart banka ipoteğinin elektronik ortamda kaldırılması çoğunlukla rutin bir işlemdir. Ancak şahıs ipoteği, üst sınır ipoteği, eski tarihli kayıt, vefat eden alacaklı, kapanan şirket veya borcun miktarı üzerindeki uyuşmazlık daha ayrıntılı hukuki inceleme gerektirir.

Hukuki destek kapsamında:

• İpotek resmî senedi ve güvence kapsamı incelenebilir,
• Borcun sona erip ermediği ve hangi belgelerle ispatlanacağı belirlenebilir,
• Banka veya alacaklıya gönderilecek ihtar hazırlanabilir,
• Süreli ipoteğin doğrudan terkin koşulları kontrol edilebilir,
• Görevli ve yetkili mahkeme belirlenerek dava yürütülebilir,
• İpotekle bağlantılı icra takibine karşı uygun itiraz ve dava yolları değerlendirilebilir.

Tapu iptal ve tescil uyuşmazlıklarının kapsamı hakkında ayrıca tapu iptal davası nedir? başlıklı içeriğimizi inceleyebilirsiniz. İpotek kaydıyla birlikte haciz bulunuyorsa icra dosyası kapatma ve haciz kaldırma süreci ayrıca değerlendirilmelidir.

Bu içerik genel hukuki bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır. İpoteğin kapsamı, terkin yöntemi ve görevli mahkeme; tapu kaydı, resmî senet ve ipoteğin dayandığı borç ilişkisi incelenerek belirlenmelidir.