Türkiye genelinde deprem gerçeği ile yüzleştiğimiz bu dönemde kentsel dönüşüm süreçleri hayati bir önem taşımaktadır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen çalışmaların en kritik aşamalarından biri şüphesiz riskli yapı tespitidir. Mefendizade Hukuk & Danışmanlık olarak kentsel dönüşüm hukuku alanındaki tecrübelerimiz ışığında hazırladığımız bu rehberde, mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen riskli yapı raporu sürecini, mülk sahiplerinin haklarını ve riskli yapı tespitine itiraz yollarını tüm hukuki ve teknik detaylarıyla ele alıyoruz.
Riskli Yapı Nedir?
Riskli yapı kavramı 6306 sayılı Kanun metninde açıkça tanımlanmıştır. İlgili kanuni düzenlemelere göre riskli yapı; afet riski altındaki alanlar içinde veya dışında bulunan, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade eder. Bu tanım doğrultusunda bir binanın riskli kabul edilebilmesi için mutlaka gözle görülür bir hasara sahip olması gerekmez. Yapının inşa edildiği dönemin yönetmeliklerine uygun olmaması, kullanılan malzemenin güncel standartları karşılamaması veya taşıyıcı sistemin yorulmuş olması gibi bilimsel ve teknik veriler yapının riskli statüsüne alınması için yeterlidir.
Riskli Yapı Tespiti Nedir?
Riskli yapı tespiti, mevcut bir binanın afetlere karşı dayanıklılığının Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından incelenmesi sürecidir. Bu süreçte yapının temel sistemi, kolon ve kiriş bağlantıları, beton dayanım sınıfı ve demir donatı durumu karot alımı ve röntgen çekimi gibi çeşitli mühendislik yöntemleriyle analiz edilir. Elde edilen teknik veriler ışığında binanın deprem anındaki davranışı modellenir ve sonucunda riskli yapı raporu düzenlenir.
Kanundan gerekçelere bakıldığında, mülkiyet hakkına müdahale teşkil eden bu tespitin keyfi yapılamayacağı açıkça görülmektedir. Tespit işleminin mutlaka Bakanlıkça yetkilendirilmiş kurumlarca ve standartlara uygun olarak yapılması şarttır. Raporun onaylanmasıyla birlikte yapı, tapu kütüğüne riskli yapı şerhi ile işlenir ve kentsel dönüşüm süreci resmen başlamış olur.
Riskli Yapı Tespit Edildiği Zaman Ne Olur?
Bir binaya ilişkin hazırlanan riskli yapı raporu yetkili idare tarafından onaylandığında, süreç doğrudan tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü, binadaki tüm kat maliklerine veya ayni hak sahiplerine tapu kütüğüne riskli yapı şerhi işlendiğini tebliğ eder. Bu tebligat kentsel dönüşüm sürecinin en önemli dönüm noktalarından biridir çünkü itiraz ve tahliye süreleri bu tebligatın yapıldığı tarihten itibaren işlemeye başlar.
Tahliye ve Yıkım Süreci
İtiraz edilmemesi veya edilen itirazların reddedilmesi durumunda riskli yapı tespiti kesinleşir. Kesinleşmenin ardından idare, maliklere binalarını tahliye etmeleri ve yıktırmaları için altmış günden az olmamak üzere bir süre verir. Bu süre içerisinde yıkım gerçekleşmezse idare tarafından ek bir süre daha tanınır. Verilen bu yasal sürelerin sonunda malikler tarafından tahliye ve yıkım işlemi gerçekleştirilmezse, yapıların elektrik, su ve doğalgaz gibi altyapı hizmetleri kesilir ve yıkım işlemi mülki idare amiri onayıyla yetkili merciler tarafından zorla gerçekleştirilir.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Edilir mi?
Mülkiyet hakkı Anayasa ile güvence altına alınmış temel bir haktır. Dolayısıyla mülkiyet hakkını derinden etkileyen, tahliye ve yıkım gibi ağır sonuçlar doğuran riskli yapı raporu işlemine karşı vatandaşların hukuki yollara başvurma hakkı mevcuttur. Riskli yapı tespitine itiraz hem idari aşamada hem de yargı aşamasında mümkündür. İlgili kanun maddeleri, hatalı veya eksik teknik incelemeler sonucu mağduriyet yaşanmasını engellemek amacıyla maliklere geniş bir itiraz hakkı tanımıştır.
Riskli Yapı Tespitine Nasıl İtiraz Edilir?
Riskli yapı tespitine itiraz sürecinin ilk adımı idari itirazdır. Tapu müdürlüğünden gelen tebligatı alan malik veya kanuni temsilcisi, söz konusu yapının bulunduğu yerdeki yetkili idareye başvurarak rapora itiraz edebilir. İtiraz işleminin geçerli olabilmesi için yazılı ve gerekçeli bir şekilde yapılması zorunludur.
İtirazın Şartları ve Gerekçeleri
İtirazın başarılı olabilmesi için somut teknik ve hukuki gerekçelere dayanması gerekir. Sadece binam sağlam şeklindeki soyut beyanlar itirazın reddedilmesine yol açacaktır. İtiraz dilekçesinde binadan alınan karot numunelerinin yetersiz olduğu, analizlerin güncel deprem yönetmeliğine uygun yapılmadığı, yapının taşıyıcı sistemindeki güçlendirmelerin dikkate alınmadığı veya lisanslı firmanın ölçümlerde hata yaptığı gibi mühendislik ve hukuk temelli argümanlar sunulmalıdır. Bu noktada alanında uzman bir inşaat ve gayrimenkul avukatı ile çalışmak sürecin seyrini değiştirecek en önemli faktördür.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Nereye Yapılır?
İtiraz merci, yapının bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü veya Bakanlık tarafından yetki devri yapılmışsa ilgili ilçe belediyesidir.
İdareye Riskli Yapı Raporuna İtiraz
İdareye yapılan itirazlar Bakanlık tarafından oluşturulan teknik heyetler tarafından incelenir. Bu teknik heyetler genellikle üniversitelerin inşaat mühendisliği bölümlerinden akademisyenler ve idarenin uzman mühendislerinden oluşur. Heyet, itiraz gerekçelerini inceleyerek ilk raporun teknik standartlara uygun hazırlanıp hazırlanmadığını denetler. İnceleme sonucunda heyet raporu uygun bulabilir veya yapının riskli olmadığına karar vererek raporu iptal edebilir. Teknik heyetin kararı idari aşamanın sonudur.
E-Devletten Riskli Yapı Tespitine İtiraz
Gelişen teknolojik altyapı sayesinde Bakanlık kentsel dönüşüm süreçlerini dijital ortama taşımıştır. Mevcut düzenlemeler ışığında riskli yapı tespit sürecine ilişkin bildirimler ve bazı itiraz adımları e-Devlet kapısı üzerinden takip edilebilmektedir. Ancak süreli ve mülkiyet hakkını ilgilendiren böylesine kritik bir konuda, itirazın fiziki ve ıslak imzalı dilekçelerle idareye teslim edilmesi hak kaybı yaşanmaması adına en güvenli yöntemdir.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi
Süreler kentsel dönüşüm hukuku alanında en çok dikkat edilmesi gereken konudur. 6306 sayılı Kanun uyarınca riskli yapı tespitine karşı idari itiraz süresi, tapu müdürlüğünün gönderdiği tebligatın malike ulaştığı tarihten itibaren on beş gündür. Bu on beş günlük süre hak düşürücü bir süredir. Süresi içinde idari itiraz yapılmadığı takdirde riskli yapı tespiti kesinleşir ve idari aşamada itiraz hakkı ortadan kalkar.
Aşağıdaki tabloda riskli yapı sürecindeki temel yasal süreler özetlenmiştir:
| Süreç Aşaması | Yasal Süre | Başlangıç Tarihi |
| İdari İtiraz Süresi | 15 Gün | Tapu Müdürlüğü tebligatının alındığı gün |
| Tahliye ve Yıkım İçin Verilen İlk Süre | En az 60 Gün | Tespitin kesinleşip idarece tebliğ edildiği gün |
| İptal Davası Açma Süresi | 30 Gün | İdari itirazın reddine ilişkin kararın tebliğ edildiği gün |
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Davası (İptal Davası)
On beş günlük süre içerisinde idareye yapılan itiraz teknik heyet tarafından reddedilirse yapı hakkındaki riskli kararı kesinleşir. Bu aşamadan sonra maliklerin başvurabileceği tek yol idari yargıda iptal davası açmaktır. İdari Yargılama Usulü Kanunu ve 6306 sayılı Kanun hükümleri bir arada değerlendirildiğinde, teknik heyetin ret kararının malike tebliğ edildiği tarihten itibaren otuz gün içerisinde idare mahkemesinde işlemin iptali davası açılmalıdır.
İptal davasında mahkeme, dosyayı alanında uzman bilirkişi heyetine tevdi eder. Bilirkişi heyeti binada yeniden inceleme yaparak yapının gerçekten riskli olup olmadığını, idarenin işleminin teknik ve hukuki açıdan kanuna uygunluğunu denetler. Mahkeme bilirkişi raporu doğrultusunda idari işlemin iptaline veya davanın reddine karar verir.
Riskli Yapı Tespitinde Kentsel Dönüşüm Yürütmeyi Durdurma Kararı Nasıl Alınır?
6306 sayılı Kanunun ilk halinde riskli yapı tespitlerine karşı açılan davalarda yürütmeyi durdurma kararı verilemeyeceği hüküm altına alınmıştı. Ancak Anayasa Mahkemesi bu kuralı hak arama hürriyetine aykırı bularak iptal etmiştir. Güncel mevzuat kapsamında riskli yapı tespitine itiraz davası açılırken mahkemeden yürütmeyi durdurma talep edilebilir.
Yürütmeyi durdurma kararı alınabilmesi için idari işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve işlemin uygulanması halinde telafisi güç veya imkansız zararların doğacak olması şartlarının birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir. Binanın yıkılması telafisi imkansız bir zarar olduğundan, avukat tarafından hazırlanacak nitelikli bir dava dilekçesi ile hukuka aykırılık durumu mahkemeye güçlü bir şekilde sunulduğunda yürütmenin durdurulması kararı alınabilmektedir. Bu karar alındığında mahkeme süreci sonuçlanana kadar bina hakkında tahliye ve yıkım işlemleri durdurulur.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Dilekçesi Örneği
İtiraz sürecinin usulüne uygun yürütülmesi için teknik detayları barındıran bir dilekçe hazırlanmalıdır. Her somut olayın özellikleri farklı olmakla birlikte idareye sunulacak örnek bir riskli yapı tespitine itiraz dilekçesinin taslağı aşağıda paylaşılmıştır.
ÇEVRE, ŞEHİRCİLİK VE İKLİMLENDİRME İL MÜDÜRLÜĞÜNE / İLGİLİ İLÇE BELEDİYESİ BAŞKANLIĞINA
İTİRAZ EDEN : [Adınız Soyadınız, T.C. Kimlik Numaranız]
VEKİLİ : Av. Emrecan Sayret – Mefendizade Hukuk & Danışmanlık
ADRES : [Tebligat Adresiniz]
KONU : [İl, İlçe, Mahalle, Ada, Parsel] adresinde bulunan yapı hakkında düzenlenen [Tarih] tarihli ve [Sayı] numaralı Riskli Yapı Tespit Raporuna itirazlarımızdan ibarettir.
TEBLİĞ TARİHİ : [Tebligatı Aldığınız Tarih]
AÇIKLAMALAR :
Maliki bulunduğumuz yukarıda bilgileri yazılı taşınmaz hakkında Bakanlığınızca lisanslandırılmış firma tarafından düzenlenen riskli yapı tespit raporu tarafımıza tebliğ edilmiştir. İşbu rapor teknik incelemelerden uzak, güncel deprem yönetmeliklerine aykırı ve eksik verilerle hazırlanmıştır.
Raporda karot numuneleri binanın taşıyıcı sistemini temsil etmeyecek noktalardan alınmış ve laboratuvar sonuçları eksik değerlendirilmiştir. Yapımızın mevcut durumu itibarıyla riskli yapı kategorisine girmemesi gerekmektedir. İşbu eksik ve hatalı rapora dayanarak tapu kütüğüne işlenen şerh mülkiyet hakkımızı ihlal etmektedir.
HUKUKİ NEDENLER : 6306 Sayılı Kanun, İlgili Yönetmelikler ve sair mevzuat.
NETİCE VE TALEP : Yukarıda arz ve izah edilen nedenlerle, hatalı hazırlanan riskli yapı tespit raporuna itirazlarımızın kabulü ile yapımızın riskli olmadığı yönünde karar verilmesini ve itirazımızın teknik heyet tarafından incelenerek mevcut hatalı raporun iptal edilmesini vekaleten saygılarımızla arz ve talep ederiz.
İtiraz Eden Vekili
Av. Özkan Kaşmer
İnşaat ve Gayrimenkul Avukatı Desteğinin Önemi
Kentsel dönüşüm süreci, taraflar için telafisi imkansız maddi ve manevi zararlara yol açma potansiyeline sahip karmaşık bir süreçtir. Riskli yapı raporu kararına itiraz sürelerinin çok kısa olması ve sürecin tamamen teknik prosedürlere bağlanması hata payını sıfıra indirmektedir. Yanlış bir itiraz mercii, sürelerin kaçırılması veya eksik hukuki gerekçelendirme doğrudan mülkiyetin kaybedilmesi ve binanın yıkılması ile sonuçlanacaktır.
Sürecin başından sonuna kadar alanında uzman bir inşaat ve gayrimenkul avukatı ile çalışmak hak kayıplarını önlemenin yegane yoludur. Gerek idari kurumlara yapılacak itirazların teknik heyetleri ikna edecek hukuki ve mühendislik argümanlarıyla bezenmesi gerekse ret kararı sonrası açılacak yürütmeyi durdurma talepli iptal davasının titizlikle yürütülmesi profesyonel bir destek gerektirir. Süreci etkin yönetmek ve yasal haklarınızı tam anlamıyla kullanabilmek için yasal adımlarınızı mutlaka bir hukuk profesyonelinin danışmanlığında atmanız büyük önem arz etmektedir.
Makalenizin arama motorlarındaki görünürlüğünü artırmak ve okuyucuların en çok merak ettiği sorulara doğrudan yanıt vermek için hazırlanan SEO odaklı 6 adet Sıkça Sorulan Soru ve özgün cevapları aşağıdadır:
Riskli Yapı Tespitine İtiraz Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?
Kentsel dönüşüm sürecinde tapu müdürlüğü tarafından gönderilen resmi tebligatın size ulaştığı günden itibaren on beş gün içinde riskli yapı tespitine itiraz etmeniz gerekir. Bu süre yasal ve hak düşürücü bir süredir. Sürenin kaçırılması halinde bina hakkındaki riskli yapı raporu kesinleşir ve itiraz hakkınız ortadan kalkar.
2. Riskli yapı tespitine itiraz nereye ve nasıl yapılır?
İtiraz işlemi yapının bulunduğu ildeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya yetki verilmişse ilgili ilçe belediyesine yazılı olarak yapılır. Hatalı ve eksik teknik verilere dayanan raporun iptali için riskli yapı tespitine itiraz dilekçesi hazırlanarak idareye sunulmalıdır. İşlemlerin bir inşaat ve gayrimenkul avukatı aracılığıyla yürütülmesi hak kayıplarını önlemek adına büyük önem taşır.
3. İdareye yapılan riskli yapı raporuna itiraz reddedilirse ne olur?
İlgili idareye yapılan itirazın teknik heyet tarafından incelenip reddedilmesi halinde bu karar mülk sahibine tebliğ edilir. Ret kararının tebliğinden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde riskli yapı tespitine itiraz davası açılarak raporun yargı yoluyla iptal edilmesi talep edilebilir.
4. Riskli yapı tespitine itiraz davası açıldığında kentsel dönüşüm durur mu?
Sadece iptal davası açmış olmak kentsel dönüşüm tahliye ve yıkım işlemlerini kendiliğinden durdurmaz. Yıkımın önüne geçebilmek için mahkemeden kentsel dönüşüm yürütmeyi durdurma kararı talep edilmelidir. Mahkemenin idari işlemin hukuka aykırı olduğu kanaatine vararak bu kararı vermesi halinde hukuki süreç tamamlanana kadar bina yıkılamaz.
5. E-devletten riskli yapı tespitine itiraz edilebilir mi?
Günümüzde kentsel dönüşüm bildirimleri dijital altyapı üzerinden takip edilebilmektedir. Ancak mülkiyet hakkını doğrudan etkileyen böylesi kritik bir süreçte ileride ispat sorunu yaşamamak adına ıslak imzalı fiziki bir dilekçe ile ilgili kuruma bizzat veya resmi vekil aracılığıyla başvuru yapılması hukuken en güvenilir yöntemdir.
6. Riskli yapı raporu kesinleştikten sonra bina ne zaman yıkılır?
Raporun itiraz edilmeden veya itirazların reddedilmesi sonucu kesinleşmesinin ardından idare mülk sahiplerine binayı tahliye etmeleri ve yıkmaları için altmış günden az olmamak üzere bir süre tanır. Verilen bu yasal sürede ve sonrasındaki ek sürede yıkım gerçekleşmezse elektrik ve su gibi hizmetler kesilir ve mülki amirin onayı ile yetkili idare tarafından zorla yıkım yapılır.
Hukuki Destek ve Danışmanlık İçin Bize Ulaşın
Makalemizde ele aldığımız konular hakkında detaylı bilgi almak, karşılaştığınız uyuşmazlıklara hukuki çözümler bulmak veya burada bahsedilmeyen diğer tüm süreçlerinizde profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Her türlü hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti için 0540 571 0630 numaralı hattan bizi hemen arayabilirsiniz.