Kısa cevap: Sağlam bir kira sözleşmesinde tarafların ve taşınmazın bilgileri, kullanım amacı, kira bedeli, ödeme günü, artış yöntemi, güvence bedeli, gider paylaşımı, teslim durumu ve sona erme koşulları açıkça yazılmalıdır.
İnternetten indirilen standart bir kira sözleşmesi örneği başlangıç noktası olabilir; ancak boş bırakılan alanlar ve kanuna aykırı ek hükümler, ileride kira alacağı, depozito veya tahliye uyuşmazlığına dönüşebilir.
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir taşınmazın kullanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Uygulamada “kira kontratı” adı da kullanılır. Özellikle konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların sözleşmeye diledikleri her hükmü yazabilmesi, yazılan her hükmün geçerli olduğu anlamına gelmez. Türk Borçlar Kanunu’nun kiracıyı koruyan emredici hükümleri mutlaka dikkate alınmalıdır.
Bu rehberde 2026 yılı için kullanılabilecek genel bir kira sözleşmesi örneği, sözleşmenin nasıl doldurulacağı ve imzadan önce kontrol edilmesi gereken hukuki riskler yer almaktadır. Metin hem kiracı hem de kiraya veren açısından hazırlanmıştır.
Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda mı?
Genel kural olarak kira ilişkisinin kurulması için noter onaylı bir sözleşme şart değildir. Tarafların kiralanan ve kira bedeli konusunda anlaşmasıyla kira ilişkisi kurulabilir. Bununla birlikte sözlü bir anlaşmada kira bedeli, depozito, teslim edilen demirbaşlar, ödeme günü ve özel koşulların ispatı zorlaşır. Bu nedenle sözleşmenin yazılı düzenlenmesi, eklerinin hazırlanması ve her sayfasının taraflarca imzalanması ciddi bir ispat avantajı sağlar.
Kira sözleşmesini imzalayan kişinin taşınmazın maliki olmaması sözleşmeyi her durumda kendiliğinden geçersiz kılmaz. Ancak kiraya verenin malik, intifa hakkı sahibi veya yetkili temsilci olup olmadığı imzadan önce araştırılmalıdır. Vekâleten imza atılıyorsa vekâletnamenin kapsamı görülmeli; şirket adına işlem yapılıyorsa imza yetkisi kontrol edilmelidir.
Kira Sözleşmesi Örneği 2026
Aşağıdaki taslak, konut ve çatılı işyeri kiraları için temel başlıkları gösteren genel bir örnektir. Eşyalı konut, yüksek bedelli işyeri, yabancı para üzerinden kira, şirket kiracılığı, kefalet, alt kira, ciro kirası veya özel tadilat yükümlülüğü bulunan işlemlerde sözleşme somut olaya göre yeniden hazırlanmalıdır.
KONUT / ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ
1. Taraflar
Kiraya Veren: [Ad Soyad / Unvan]
T.C. Kimlik / Vergi No: [●]
Tebligat Adresi: [●]
Telefon ve E-posta: [●]
Kiracı: [Ad Soyad / Unvan]
T.C. Kimlik / Vergi No: [●]
Tebligat Adresi: [●]
Telefon ve E-posta: [●]
2. Kiralanan Taşınmaz
Açık Adres: [İl, ilçe, mahalle, cadde/sokak, bina ve bağımsız bölüm no]
Taşınmazın Niteliği: [Konut / Ofis / Dükkan / Depo / Diğer]
Tapu Bilgileri (varsa): [Ada / Parsel / Bağımsız bölüm]
3. Kullanım Amacı
Kiralanan yalnızca [konut / belirtilen ticari faaliyet] amacıyla kullanılacaktır. Kullanım amacında değişiklik yapılması, mevzuatın izin verdiği ölçüde kiraya verenin yazılı onayına tabidir.
4. Süre ve Teslim
Kira Başlangıç Tarihi: [●]
Sözleşme Süresi: [●]
Fiilî Teslim Tarihi: [●]
5. Kira Bedeli ve Ödeme
Aylık Kira Bedeli: [Rakamla ve yazıyla]
Ödeme Günü: Her ayın [●]. günü
Ödeme Hesabı: [IBAN ve hesap sahibi]
Havale açıklamasında ilgili ay ve “kira bedeli” ibaresi belirtilecektir.
6. Yenilenen Dönemde Kira Bedeli
Yenilenen kira döneminde uygulanacak artış, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan emredici mevzuat hükümleri ve yasal üst sınırlar çerçevesinde belirlenecektir.
7. Güvence Bedeli
Güvence bedeli [●] TL’dir. Güvencenin verilmesi, saklanması, mahsup edilmesi ve iadesi Türk Borçlar Kanunu’nun emredici hükümlerine uygun şekilde gerçekleştirilecektir. Olağan kullanımdan kaynaklanan eskime ve yıpranma güvence bedelinden kesinti sebebi sayılmaz.
8. Teslim Durumu ve Demirbaşlar
Taşınmazın teslim anındaki fiziksel durumu ile anahtar, kart, kumanda, sayaç değerleri ve demirbaşlar, tarafların imzaladığı Ek-1 Teslim ve Demirbaş Tutanağı’nda gösterilmiştir. Tutanak ve tarihli fotoğraflar sözleşmenin ayrılmaz ekidir.
9. Giderler
Elektrik, su, doğalgaz, internet ve kiralananın olağan kullanımından doğan giderler [kiracıya]; mülkiyete ve ana yapıya ilişkin giderler ise kanun ve somut giderin niteliği çerçevesinde [kiraya verene] aittir. Aidat ve ortak gider kalemleri ayrıca şu şekilde paylaşılmıştır: [●].
10. Tadilat, Devir ve Alt Kira
Kiracı, kiralananda esaslı değişiklik yapmadan önce kiraya verenin yazılı onayını alacaktır. Devir ve alt kiraya verme konuları, uygulanacak kanun hükümleri saklı kalmak üzere, şu şekilde kararlaştırılmıştır: [●].
11. Sona Erme ve Geri Teslim
Fesih bildirimleri kanundaki süre ve şekle uygun yapılacaktır. Kiralananın geri teslimi; anahtar teslim tutanağı, sayaç değerleri, demirbaş kontrolü ve tarafların imzalayacağı teslim belgesiyle kayıt altına alınacaktır.
12. Ekler
Ek-1 Teslim ve Demirbaş Tutanağı
Ek-2 Tarihli Fotoğraf Listesi
Ek-3 Yetki Belgesi / Vekâletname (varsa)
Ek-4 Diğer Belgeler: [●]
13. İmza
İşbu sözleşme [●] tarihinde [●] nüsha olarak düzenlenmiş, taraflarca okunarak imzalanmış ve birer nüshası teslim alınmıştır.
| Kiraya Veren Ad Soyad / İmza | Kiracı Ad Soyad / İmza |
İmzadan Önce Sözleşmenizi Kontrol Ettirin
Eksik bir yetki belgesi, hatalı artış maddesi veya belirsiz teslim kaydı ileride yüksek maliyetli bir uyuşmazlığa dönüşebilir. Sözleşmenizin somut koşullara uygunluğunu değerlendirmek için Mefendizade Hukuk ile iletişime geçebilirsiniz.
Kira Sözleşmesi Nasıl Doldurulur?
Sözleşmedeki hiçbir bölüm, “sonra doldurulur” düşüncesiyle boş bırakılmamalıdır. Sonradan yapılacak ekleme veya değişiklikler tarafların parafı olmadan uyuşmazlık yaratabilir. Rakamla ve yazıyla belirtilen tutarlar birbiriyle aynı olmalı; tarihlerin gün, ay ve yıl olarak açıkça yazılması tercih edilmelidir.
| Alan | Yazılması Gerekenler | Kontrol |
|---|---|---|
| Taraflar | Ad-soyad veya unvan, kimlik/vergi no, tebligat adresi | Malik ve imza yetkisi doğrulandı mı? |
| Taşınmaz | Açık adres, bağımsız bölüm ve mümkünse tapu bilgileri | Gösterilen yer ile sözleşmedeki yer aynı mı? |
| Bedel | Aylık tutar, ödeme günü, IBAN, hesap sahibi | Rakam ve yazı birbiriyle uyumlu mu? |
| Güvence | Tutar, tür, saklama ve iade koşulları | Kanuni sınır ve banka yöntemi gözetildi mi? |
| Teslim | Mevcut hasarlar, sayaçlar, demirbaşlar, anahtar adedi | Tutanak ve tarihli fotoğraflar eklendi mi? |
İmzadan Önce Kontrol Edilmesi Gereken 12 Kritik Nokta
1. Kiraya Verenin Yetkisini Doğrulayın
Tapu kaydı veya malik bilgisi görülmeli; birden fazla malik varsa sözleşmeyi kimin hangi yetkiyle imzaladığı netleştirilmelidir. Vekil, emlak danışmanı, aile üyesi ya da şirket temsilcisi imza atacaksa temsil yetkisinin kapsamı incelenmelidir. Kira ödemesinin üçüncü bir kişinin hesabına yapılması isteniyorsa bunun gerekçesi ve yetkilendirme yazılı hâle getirilmelidir.
2. Taşınmazı Tereddütsüz Tanımlayın
Mahalle ve sokak adının yazılması tek başına yeterli olmayabilir. Bina, daire veya bağımsız bölüm numarası ile varsa ada-parsel bilgileri eklenmelidir. Otopark, depo, bahçe kullanım alanı ya da eklenti de kiraya dâhilse bunlar ayrıca belirtilmelidir.
3. Kullanım Amacını ve İzinleri Netleştirin
Konut, ofis, mağaza, depo veya belirli bir ticari faaliyet gibi kullanım amacı açık yazılmalıdır. Özellikle işyeri kiralarında ruhsat, yönetim planı, faaliyet yasağı, tabela, baca, elektrik gücü ve tadilat izni gibi unsurlar sözleşmeden önce araştırılmalıdır. Taşınmazın fiilen uygun görünmesi, planlanan faaliyet için gerekli idari izinlerin alınabileceğini garanti etmez.
4. Kira Bedeli ve Ödeme Delilini Belirleyin
Aylık bedel hem rakamla hem yazıyla yazılmalı; vade günü ve ödeme hesabı belirtilmelidir. Ödemelerin banka üzerinden, ilgili ay açıklanarak yapılması ispatı kolaylaştırır. Elden ödeme yapılması hâlinde tarih, dönem ve tutarı gösteren imzalı makbuz alınmalıdır.
5. Kira Artış Maddesini Kanuna Uygun Yazın
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kararlaştırılan artış, yürürlükteki yasal sınırı aşamaz. 2026 itibarıyla genel kural, bir önceki kira yılındaki TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının üst sınır olmasıdır. Geçici yüzde 25 sınırı sona ermiştir. “Her yıl piyasa rayicine göre” veya “kiraya verenin belirlediği oranda” gibi tek taraflı ve belirsiz ifadeler uyuşmazlığa açıktır.
Kira artışı ve beş yılı aşan sözleşmelerde kira bedelinin belirlenmesi hakkında ayrıntılı açıklama için kira artış oranı hesaplama rehberimizi inceleyebilirsiniz.
6. Depozitonun Tutarını ve Saklanma Yöntemini Yazın
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Para veya kıymetli evrak olarak verilen güvencede kanunda öngörülen banka yöntemi dikkate alınmalıdır. Sözleşmeye yalnızca “depozito alındı” yazılması yerine tutar, para birimi, ödeme tarihi, saklama şekli ve iade koşulları gösterilmelidir.
Olağan kullanımdan doğan eskime ile kiracının verdiği gerçek zarar birbirinden ayrılmalıdır. Depozitonun hangi şartlarda iade edileceğine ilişkin ayrıntılar için depozito iadesi ve kiracının hakları başlıklı yazımıza bakabilirsiniz.
7. Teslim Tutanağı ve Fotoğraf Ekleyin
“Boyalı ve sağlam teslim edildi” gibi genel bir cümle çoğu zaman yetersizdir. Duvar, zemin, kapı, pencere, mutfak, banyo, kombi, klima ve mevcut hasarlar ayrı ayrı yazılmalı; sayaç değerleri ile teslim edilen anahtar, kart ve kumanda adedi kaydedilmelidir. Tarihli fotoğrafların sözleşme ekinde olduğu belirtilmelidir.
8. Demirbaşları Adet ve Durumlarıyla Listeleyin
Kombi, ankastre ürün, beyaz eşya, mobilya ve diğer ekipmanların marka-modeli, adedi ve çalışır durumu mümkün olduğunca somut yazılmalıdır. Eşyalı kiralamalarda ayrıntılı bir envanter ile teslim anı videosu, ilerideki hasar tartışmalarını önemli ölçüde azaltır.
9. Aidat ve Ortak Giderleri Kalem Kalem Ayırın
Elektrik, su, doğalgaz ve olağan kullanım giderleri ile mülkiyete, ana yapıya veya esaslı yenilemeye ilişkin masraflar aynı nitelikte değildir. “Tüm giderler kiracıya aittir” şeklindeki genel bir kayıt yerine aidat, işletme gideri, bakım, demirbaş yenilemesi, vergi ve sigorta gibi kalemlerin hukuki niteliği gözetilerek paylaşım yapılmalıdır.
10. Cezai Şart ve Muacceliyet Kayıtlarını Kontrol Edin
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ek ödeme yükümlülüğü getirilemez. Kiranın geç ödenmesi hâlinde ayrıca ceza ödeneceğine veya kalan tüm kira bedellerinin bir anda muaccel olacağına ilişkin hükümler geçersizdir. Sözleşmede bu tür matbu maddeler varsa imzadan önce hukuki değerlendirme yapılmalıdır.
11. Kefaletin Şekil Şartlarını İhmal Etmeyin
Kefil bulunacaksa kefilin sorumlu olacağı azami miktar ve kefalet tarihi belirtilmelidir. Müteselsil kefalette kanunun aradığı ifadelerin kefilin el yazısıyla yazılması ve gerekli hâllerde eş rızasının alınması gerekir. Yalnızca sözleşmenin altına “kefil” yazılarak atılan her imza, beklenen güvenceyi sağlamayabilir.
12. Tahliye Taahhüdünü Kira Sözleşmesinden Ayırın
Tahliye taahhüdü, kiralananın tesliminden sonra kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. Kira sözleşmesinin içine önceden konulan genel bir tahliye cümlesiyle aynı işlevi görmez. Belgenin teslimden sonra, tarihleri ve taşınmaz bilgileri eksiksiz biçimde düzenlenmesi; birden fazla kiracı varsa imza yapısının ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
Bu belgenin şartları ve süreleri için tahliye taahhütnamesi rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Önemli: Sözleşme süresinin dolması, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verene her durumda doğrudan tahliye hakkı vermez. Kiracının bildirim süresi, sözleşmenin uzaması ve kiraya verenin sona erdirme sebepleri Türk Borçlar Kanunu’ndaki özel kurallara tabidir.
Konut ve İşyeri Kira Sözleşmesi Arasındaki Farklar
| Konu | Konut Kirası | İşyeri Kirası |
|---|---|---|
| Kullanım amacı | Barınma ve aile konutu hükümleri önem kazanır. | Faaliyet türü, ruhsat ve yönetim planı ayrıca incelenir. |
| Masraflar | Olağan kullanım giderleri ve aidat ayrımı yapılır. | Stopaj, KDV, ortak gider, tabela ve tadilat başlıkları doğabilir. |
| Teslim | Boya, eşya ve ev ekipmanı ayrıntılı yazılır. | Teknik altyapı, ruhsata uygunluk ve ticari demirbaşlar eklenir. |
| Özel hükümler | Aile konutu, birlikte yaşayanlar ve evcil hayvan gibi başlıklar çıkabilir. | Devir, alt kira, rekabet, dekorasyon ve erken çıkış yatırımları önemlidir. |
İşyeri kiralarında vergi ve muhasebe sonuçları faaliyetin ve tarafların niteliğine göre değişebilir. Bu nedenle hukuki metin ile mali uygulamanın birlikte kontrol edilmesi gerekir.
Kira Sözleşmesinde En Sık Yapılan Hatalar
- Kiraya verenin malik veya yetkili temsilci olup olmadığını kontrol etmemek,
- Adres, bağımsız bölüm, kira başlangıcı veya ödeme günü alanlarını boş bırakmak,
- Depozitoyu yalnızca “iki kira” şeklinde yazıp tutar ve para birimini belirtmemek,
- Mevcut hasarları ve demirbaşları teslim tutanağına bağlamamak,
- Kira artışını yasal sınırdan bağımsız, tek taraflı bir yetki gibi düzenlemek,
- Geç ödeme için geçersiz cezai şart veya bütün kiraların muaccel olacağı kaydını kullanmak,
- Kefilin sorumluluk tutarı, tarihi ve el yazısı şartlarını eksik bırakmak,
- Tahliye taahhüdünü boş, tarihsiz veya teslimden önce imzalamak,
- Sözleşme nüshasını ve ödeme belgelerini saklamamak,
- Tahliyede anahtar teslimini yazılı belgeyle ispatlamamak.
Kira Sözleşmesi Sona Ererken Hangi Belgeler Hazırlanmalı?
Kiracının eşyalarını çıkarması tek başına geri teslimi tartışmasız biçimde ispatlamayabilir. Anahtarın teslim edildiği tarih, anahtar adedi, sayaç değerleri, taşınmazın ve demirbaşların son durumu ile tarafların varsa alacak iddiaları bir tutanakla kayıt altına alınmalıdır. Bu aşama için anahtar teslim tutanağı örneğinden yararlanabilirsiniz.
Kiracı sözleşme süresinden önce taşınmazı geri verirse sorumluluğu her durumda sözleşme sonuna kadar otomatik olarak devam etmez. Taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre ve kiracının uygun yeni kiracı bulması gibi hususlar somut olaya göre değerlendirilir.
Kira Uyuşmazlığında Arabuluculuk ve Dava Süreci
Uyuşmazlık çıktığında sözleşme tek başına değil; banka dekontları, makbuzlar, ihtarnameler, teslim tutanakları, fotoğraflar, mesajlar ve apartman gider belgeleriyle birlikte incelenmelidir. Sorunun niteliğine göre ihtar, icra takibi, dava veya anlaşma seçeneği gündeme gelebilir.
1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta dava açmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu kuralın istisnasıdır. Yanlış yolun seçilmesi veya kanundaki sürelerin kaçırılması hak kaybına neden olabileceğinden somut dosyada usul ayrıca belirlenmelidir.
Kira Sözleşmesi ve Uyuşmazlık Desteği
Konut veya işyeri kira sözleşmesinin hazırlanması, mevcut metnin incelenmesi, depozito, kira alacağı, tahliye ve arabuluculuk süreçleri için İstanbul kira avukatı hizmetimiz hakkında bilgi alabilirsiniz.
