Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir ana yapının ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan özel mülkiyet hakkıdır. Daire, dükkân, büro veya depo gibi her bağımsız bölüm; kendisine bağlı arsa payı, eklentiler ve ortak yerlerdeki haklarla birlikte tapu sicilinde ayrı bir taşınmaz olarak kayıt altına alınır.
Kat mülkiyeti belediyeden alınmaz. Belediye veya ruhsat vermeye yetkili idare yapı kullanma izin belgesini düzenler; kat mülkiyetini kuran işlem ise tapu siciline tescildir. Yapıda daha önce kat irtifakı kurulmuşsa, iskân belgesinin düzenlenmesinden sonra ilgili idarenin belgeleri tapu müdürlüğüne göndermesiyle resen geçiş yapılabilir. Kat irtifakı hiç kurulmamışsa malik veya bütün paydaşlar gerekli proje, izin ve yönetim belgeleriyle tapu müdürlüğüne başvurur.
Kat Mülkiyeti Nedir?
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), tamamlanmış bir yapının bağımsız kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde kat mülkiyeti kurulmasına imkân verir. Hak, yalnız dairenin iç hacmiyle sınırlı değildir; bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı, eklentiler ve ortak yerlerden yararlanma hakkı da kat mülkiyetinin ayrılmaz parçalarıdır.
Kat mülkiyetinin hukuken kurulması için tapu siciline tescil gerekir. Yapının fiilen bölünmüş olması, her dairenin ayrı kullanılması veya taraflar arasında paylaşım yapılması tek başına kat mülkiyeti oluşturmaz. Tapu kaydında hâlen “arsa” veya “kat irtifakı” yazıyorsa fiilî kullanım ile ayni hak statüsü birbirinden farklı olabilir.
Bağımsız Bölüm, Eklenti ve Arsa Payı Kavramları
- Bağımsız bölüm: Ana yapının daire, dükkân, büro, mağaza, mahzen veya depo gibi ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli kısmıdır.
- Eklenti: Bir bağımsız bölüme doğrudan tahsis edilen kömürlük, garaj veya depo gibi bölümdür. Eklenti, bağlı olduğu bağımsız bölümden ayrı devredilemez.
- Ortak yer: Temel, taşıyıcı sistem, çatı, merdiven, koridor ve kanunda ya da projede ortak kullanıma bırakılan yerlerdir.
- Arsa payı: Her bağımsız bölüme, kat mülkiyeti kurulduğu tarihteki değerleriyle oranlı olarak özgülenen arsa payıdır. Yalnız metrekareye göre değil; konum, kullanım biçimi ve değeri etkileyen özellikler birlikte dikkate alınır.
Arsa payının bağımsız bölümün değerine açıkça orantısız belirlenmesi, koşulları varsa arsa payının düzeltilmesi davasına konu olabilir. Yönetim giderlerine katılma oranı ise her durumda yalnız arsa payına göre belirlenmez; KMK m. 20'deki gider türleri ve yönetim planı ayrıca incelenir.
Kat Mülkiyeti Kurulmasının Şartları Nelerdir?
Kat mülkiyeti, tamamlanmamış bir proje üzerindeki gelecek hakkı değil; tamamlanmış bağımsız bölüm üzerindeki ayni haktır. Bu nedenle yapının fiziki durumu, projesi, yapı kullanma izni ve tapu sicili birlikte değerlendirilir.
1. Ana Gayrimenkulün Yapısının Tamamlanmış Olması
Kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapıda kurulabilir. Henüz yapılmamış veya yapımı süren bağımsız bölümler için kat mülkiyeti yerine, şartları varsa kat irtifakı kurulur. Birden fazla yapı veya blok bulunan parsellerde tamamlanan bloklara ilişkin işlem, KMK'nın toplu yapılara ve ana taşınmazın bütünlüğüne ilişkin hükümleri ile onaylı proje üzerinden ayrıca değerlendirilmelidir.
2. Yapı Kullanma İzin Belgesinin Bulunması
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçişte yapı kullanma izin belgesi, yani iskân temel belgedir. Bu belge yapının ruhsat ve eklerine uygun biçimde tamamlandığına ilişkin idari tespiti gösterir. İskân sürecinde eksiklik veya gecikme varsa, yapıdaki teknik ve sözleşmesel sorumluluklar inşaat ruhsatı ve iskân gecikmesi kapsamında ayrıca incelenmelidir.
İskân veya kat mülkiyeti kaydı, daha sonra yapılan ruhsatsız değişiklikleri, bağımsız bölüm içindeki ayıpları ya da tapu üzerindeki haciz ve ipotekleri ortadan kaldırmaz. Bu nedenle “kat mülkiyetli tapu, taşınmazın hiçbir hukuki veya teknik riski olmadığı anlamına gelir” şeklinde kesin bir sonuç çıkarılamaz.
3. Ana Yapının Kâgir Olması
KMK, kat mülkiyetinin tamamı kâgir olan yapılarda kurulmasını öngörür. Yapının taşıyıcı sistemi ve ruhsat/proje niteliği, yetkili idare kayıtları üzerinden değerlendirilir. Geçici veya bağımsız mülkiyete elverişli olmayan yapılar kat mülkiyetine konu edilemez.
4. Ana Gayrimenkulün Bütünü İçin Kurulması
Ana gayrimenkulün tümü kat mülkiyetine çevrilmeden yalnız bir veya birkaç bağımsız bölüm üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz. Her bağımsız bölüme arsa payı özgülenir ve toplam arsa payı ana taşınmazdaki mülkiyet yapısıyla uyumlu olmalıdır. Birden çok bloktan oluşan projelerde tamamlanan blok ve yapıların durumu, kanundaki özel hükümler ve onaylı proje üzerinden belirlenir.
5. Malik veya Bütün Paydaşların İstemi
Kat irtifakı bulunmadan doğrudan kat mülkiyeti kurulacaksa tek malik veya taşınmaz paylı mülkiyetteyse bütün paydaşlar tapu müdürlüğüne istemde bulunur. Kat irtifakı mevcut ve yapı kullanma izin belgesi düzenlenmişse KMK m. 14'teki resen geçiş yolu uygulanabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasında durum farklıdır. Kat mülkiyeti kurmaya elverişli bir taşınmazda mirasçı veya ortak maliklerden biri aynen paylaşma kapsamında kat mülkiyeti kurulmasını talep edebilir. Mahkeme; teknik elverişlilik, bağımsız bölümlerin paydaşlara özgülenmesi ve gerekirse değer denkleştirmesi koşullarını değerlendirir. Bu yol, ortaklığın giderilmesi davasının somut koşullarına bağlıdır.
Kat Mülkiyeti Nasıl Alınır? Süreç ve İşlemler
İzlenecek yol, tapuda kat irtifakı bulunup bulunmadığına göre değişir. Başvuru öncesinde güncel tapu kaydı, onaylı mimari proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi, bağımsız bölüm listesi ve yönetim planı birbiriyle karşılaştırılmalıdır.
Kat İrtifakı Varsa İskân Sonrası Resen Geçiş
KMK m. 14 uyarınca yapı kullanma izin belgesi, düzenlendiği tarihten itibaren altmış gün içinde ilgili idare tarafından tapu müdürlüğüne gönderilir. Tapu müdürlüğü, gerekli cins değişikliği ve sicil işlemlerini yaparak kat irtifakını kat mülkiyetine çevirir. Bu sistem, maliklerin ayrı ayrı akit düzenlemesine gerek kalmadan geçişin tamamlanmasını amaçlar.
Resen işlem fiilen tamamlanmamışsa önce yetkili idarede yapı kullanma izin belgesinin tapuya gönderilip gönderilmediği, ardından tapu müdürlüğünde cins değişikliği ve tescil dosyasının durumu kontrol edilir. Gerekli hâllerde malik veya vekili Web Tapu üzerinden başvuru oluşturabilir.
Kat İrtifakı Yoksa Doğrudan Kuruluş
- Tapu ve proje kontrolü: Parsel, malik/paydaşlar, yapı ruhsatı, onaylı proje ve bağımsız bölüm listesi karşılaştırılır.
- İskânın doğrulanması: Yapı kullanma izin belgesinin kapsamı ve hangi yapı ya da blokları içerdiği incelenir.
- Yönetim planının hazırlanması: Ana taşınmazın kullanım ve yönetim kuralları kanuna uygun biçimde düzenlenir.
- Tapu başvurusu: Malik veya bütün paydaşlar, temsil varsa yetkili vekil aracılığıyla tapu müdürlüğüne başvurur.
- Cins değişikliği ve tescil: Teknik ve hukuki inceleme tamamlanınca her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfaya tescil edilir.
Belgedeki bağımsız bölüm numarası, kullanım türü, arsa payı veya eklenti ile fiilî durum arasında farklılık varsa tescilden önce yetkili idare ve tapu müdürlüğü nezdinde düzeltme gerekebilir. Projeye aykırılığı yalnız tapu işlemiyle gidermek mümkün değildir.
Kat Mülkiyeti Kurma İçin İstenen Belgeler Nelerdir?
Gerekli evraklar, kat irtifakından resen geçiş ile doğrudan kat mülkiyeti kuruluşunda aynı değildir. Bir kısmı yetkili idare tarafından elektronik ortamda tapu müdürlüğüne gönderilebilir. Başvuru yapılmadan önce Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile ilgili belediyenin güncel işlem listesi kontrol edilmelidir.
| Belge veya kayıt | İşlevi | Kontrol notu |
|---|---|---|
| Onaylı mimari proje | Bağımsız bölümleri, ortak yerleri, eklentileri ve arsa paylarını gösterir. | Tapu kaydı ve fiilî kullanımla uyumu incelenir. |
| Yapı kullanma izin belgesi | Tamamlanan yapının kullanım iznini belgeler. | Hangi blok ve bağımsız bölümleri kapsadığı doğrulanır. |
| Yönetim planı | Ana taşınmazın yönetim ve kullanım düzenini belirler. | Bütün kat maliklerini bağlar; emredici kanun hükümlerine aykırı olamaz. |
| Kimlik ve temsil belgeleri | Başvuranın malik veya yetkili temsilci olduğunu gösterir. | Vekâletnamede işlem için yeterli yetki bulunmalıdır. |
| Teknik/cins değişikliği kayıtları | Arsa niteliğinin yapı ve bağımsız bölümlerle uyumlu hâle getirilmesini sağlar. | İdare ve kadastro birimlerindeki elektronik kayıt durumuna göre istenir. |
| İşleme özgü ek belgeler | DASK, tüzel kişi yetkisi veya vergi/harç belgeleri gibi ek gereklilikleri karşılar. | Her dosyada aynı belge listesi uygulanmaz; güncel işlem türüne göre teyit edilir. |
Mevcut içerikte DASK, ilişik kesme belgesi ve diğer belgeler her işlemde değişmez zorunluluk gibi sıralanmıştır. Oysa resen geçiş, doğrudan kuruluş, tüzel kişi başvurusu ve cins değişikliği dosyalarının evrakları farklılaşabilir. Bu nedenle tapu müdürlüğünün işlem bazlı güncel listesi esas alınmalıdır.
Kat Mülkiyeti Tapusu Nasıl Alınır?
Kat mülkiyeti tapusu, tapu müdürlüğünün tescili tamamlamasıyla oluşur. Tescilde bağımsız bölüm numarası, katı, kullanım niteliği, arsa payı ve varsa eklentiler sicile işlenir. Fiziksel bir tapu senedi, sicildeki hakkın belgesidir; mülkiyet hakkının asıl kaynağı tapu sicilindeki tescildir.
Tapu Harcı, Döner Sermaye ve Diğer Masraflar
Ödenecek kalemler; işlemin resen geçiş, doğrudan kat mülkiyeti kuruluşu, cins değişikliği veya başka bir tapu işlemi olmasına göre farklılaşır. Döner sermaye tarifeleri ve harç uygulaması zaman içinde değişebildiğinden sabit tutar veya her dosyada geçerli tek oran verilmemelidir. Başvuru numarası oluşturulduktan sonra tapu müdürlüğünün bildirdiği tahakkuk güvenli kanallardan doğrulanmalı; kişisel hesaplara ödeme yapılmamalıdır.
Müteahhit, arsa sahibi ve bağımsız bölüm alıcıları arasındaki masraf paylaşımı sözleşmeye göre değişebilir. İdareye veya tapuya karşı ödeme yükümlüsü ile tarafların kendi aralarındaki nihai masraf paylaşımı aynı mesele değildir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesindeki özel hüküm ayrıca incelenmelidir.
Kat Mülkiyeti İle Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?
Kat irtifakı, yapılacak veya yapımı süren bağımsız bölümler için arsa payına bağlı olarak kurulan irtifak hakkıdır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakının hukuki niteliği ve satın alma kontrolleri kat irtifakı rehberinde ayrıntılı olarak açıklanmıştır.
| Özellik | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
|---|---|---|
| Yapının durumu | Yapılacak veya yapımı süren yapı için kurulabilir. | Tamamlanmış yapı ve bağımsız bölümler için kurulur. |
| Hakkın niteliği | Arsa payına bağlı irtifak hakkıdır. | Bağımsız bölüm üzerinde özel mülkiyet hakkıdır. |
| Yapı kullanma izni | Kuruluş aşamasında tamamlanmış yapı ve iskân aranmaz. | Kat irtifakından geçişte iskân temel belgedir. |
| Tapu kaydı | Arsa payı ve projedeki bağımsız bölüm bağlantısını gösterir. | Bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünde ayrı taşınmaz olarak tescillidir. |
| Kredi ve değerleme | Banka; yapı seviyesi, proje, iskân ve ekspertiz riskini ayrıca değerlendirir. | Kredi garantisi değildir; banka yine ekspertiz, takyidat ve teknik durumu inceler. |
| İmar riski | Proje ve fiilî yapı uyumsuzluğu geçişi engelleyebilir. | Tescil, sonradan yapılan aykırılıkları veya gizli teknik sorunları kendiliğinden ortadan kaldırmaz. |
Kat Mülkiyeti Kurulmamasının Riskleri ve Hukuki Sonuçları
Yapı tamamlanıp kullanılmasına rağmen tapuda hâlen kat irtifakı bulunması, tek başına yapının kaçak veya satılamaz olduğu anlamına gelmez. Ancak iskân, proje uyumu ve resen geçiş sürecinin neden tamamlanmadığı araştırılmalıdır. Özellikle aşağıdaki riskler dosya bazında önem taşır:
- Yapı kullanma izin belgesinin hiç alınmamış veya yalnız bazı bloklar için alınmış olması,
- Onaylı proje ile fiilî yapı, bağımsız bölüm numarası, kullanım türü veya eklentiler arasında farklılık bulunması,
- Arsa paylarının bağımsız bölümlerin kuruluş tarihindeki değerleriyle orantısız belirlenmesi,
- Tapu kaydında haciz, ipotek, şerh veya başka bir takyidat bulunması,
- Ortak alanın bağımsız bölüme katılması ya da kullanım değişikliği gibi ruhsatsız müdahaleler,
- Yönetim planındaki hükümlerin kullanım amacı veya gider paylaşımı bakımından uyuşmazlık yaratması.
Kat mülkiyeti bulunmamasının taşınmaz değerini her olayda belirli bir yüzde düşürdüğü söylenemez. Değer; konum, yapı kalitesi, iskân, proje uyumu, krediye elverişlilik, takyidatlar ve piyasa koşullarına göre belirlenir. Aynı şekilde abonelik türü veya tarife de yalnız tapu türüne bakılarak kesinleştirilemez; ilgili hizmet sağlayıcının koşulları ve yapı kullanma izni önemlidir.
Satın alma öncesi kontrol: Tapu türünün yanında güncel takyidat belgesi, onaylı mimari proje, yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, belediye arşivi, bağımsız bölümün fiilî durumu, yönetim planı ve aidat/ortak alan kayıtları birlikte incelenmelidir.
İstanbul Gayrimenkul ve İnşaat Avukatı ile Sürecin Yönetimi
Kat mülkiyeti kuruluşu idari ve tapusal bir işlem olmakla birlikte; proje aykırılığı, yüklenicinin iskân borcu, arsa payı hatası, ortak alan müdahalesi veya paydaş anlaşmazlığı ortaya çıktığında farklı dava ve başvuru yolları gündeme gelebilir. Uyuşmazlığın kaynağı belirlenmeden yalnız tapu müdürlüğüne başvurmak her sorunu çözmez.
Ortak yerlerin kullanımı, yönetim planı, aidat ve kat malikleri kurulu uyuşmazlıkları kat mülkiyetinin kurulmasından sonraki yönetim alanına girer. Bu konular apartman ve site yönetimi hukuku sayfasında ayrıca ele alınmıştır. Kat mülkiyeti kurulması sayfası ise kuruluş şartları, iskân ve tapu tescili arama niyetinin sahibidir.
Tapu, proje, iskân veya arsa payı uyuşmazlığınızın belgeler üzerinden değerlendirilmesi için görüşme talep edebilirsiniz.
Hukuki Destek ve Danışmanlık İçin Bize Ulaşın
Kat mülkiyetine geçişte önce tapu ve belediye kayıtlarının aynı bağımsız bölümü gösterip göstermediği belirlenmelidir. Kat irtifakı mevcutsa resen geçiş dosyası; doğrudan kuruluş yapılacaksa malik/paydaş iradesi, proje, iskân ve yönetim planı birlikte kontrol edilir. Proje aykırılığı veya paydaş uyuşmazlığı varsa teknik düzeltme, idari başvuru ve dava seçenekleri somut belgelere göre planlanır.
Genel bilgilendirme, belirli bir taşınmazın hukuki durumunu tek başına ortaya koymaz. Tapu kaydı, belediye dosyası, sözleşmeler ve fiilî durum incelenmeden kat mülkiyetinin kurulabileceği, kredi alınacağı veya taşınmazda risk bulunmadığı yönünde kesin sonuç verilmemelidir.
