Tapu ve Ortaklık Sorunlarının Çözümü

Gayrimenkul sektörü, barınma ihtiyacının ötesinde en güvenli yatırım araçlarından biri olarak görülmektedir. Özellikle topraktan ev almak, bitmiş bir konut satın almaya kıyasla maliyet avantajı sağladığı için pek çok kişinin tercihidir. Ancak, henüz inşaat aşamasında veya proje bazında olan bir gayrimenkule yatırım yaparken, hukuki altyapının sağlam olması hayati önem taşır. Sadece projeden daire alırken değil; hisseli tapular, miras yoluyla intikal eden arsalar ve arsa payı uyuşmazlıkları gibi konularda da ciddi mülkiyet sorunları yaşanabilmektedir.

Bu kapsamlı rehberde, gayrimenkul hukukunun en çok merak edilen konularını, tapu ve ortaklık sorunlarının çözüm yollarını, hisseli ve miras kalan arsalarda müteahhitlik süreçlerini ve ortaklığın giderilmesi davalarının detaylarını inceleyeceğiz.

Hisseli Arsaya İnşaat Yapmak İçin Herkesin Onayı Şart mı?

Türkiye’de gayrimenkul ihtilaflarının büyük bir kısmı hisseli tapu kaynaklıdır. Birden fazla kişinin malik olduğu bir arsa üzerinde tasarrufta bulunmak, belirli hukuki kurallara tabidir. Peki, hisseli bir arsaya inşaat yapmak veya bu arsayı kat karşılığı bir müteahhide vermek için tüm hissedarların onayı gerekir mi?

Evet, hisseli arsaya inşaat yapmak için tüm hissedarların istisnasız onayı şarttır.

Türk Medeni Kanunu (TMK) uyarınca, paylı mülkiyete konu olan bir taşınmazın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliği ile mümkündür.

Bir arsaya bina inşa etmek, hukuken “olağanüstü yönetim işi” ve taşınmazın tamamı üzerinde bir tasarruf işlemi niteliğindedir. Bu nedenle, payı %1 bile olsa bir hissedarın itirazı durumunda o arsaya yasal olarak inşaat yapılamaz.

Hissedarlardan Biri İtiraz Ederse Ne Olur?

Eğer hissedarlardan biri veya birkaçı kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamaya veya inşaat yapımına onay vermezse, müteahhit veya diğer hissedarlar zorla inşaata başlayamaz. Eğer onaysız bir şekilde inşaata başlanırsa, onay vermeyen paydaş el atmanın önlenmesi ve yapının kal’i (yıkımı) davası açarak inşaatı durdurabilir ve yapılanları yıktırabilir.

Bu kilitlenmeyi aşmanın hukuki yolları şunlardır:

Payın Satın Alınması: İtiraz eden hissedarın payı, anlaşma yoluyla diğer hissedarlar veya müteahhit tarafından satın alınabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası: Anlaşma sağlanamıyorsa, paydaşlardan herhangi biri mahkemeye başvurarak ortaklığın satış yoluyla giderilmesini talep edebilir.

Miras Kalan Arsaya Müteahhit Girmesi İçin Ne Yapılmalı?

Miras bırakanın vefatı ile birlikte, mirasçılar terekeye bir bütün olarak ve elbirliği mülkiyeti kurallarına göre sahip olurlar. Elbirliği mülkiyetinde, mirasçıların belirli pay oranları yoktur; herkes malın tamamı üzerinde hak sahibidir.

Miras kalan bir arsaya müteahhit girmesi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapılabilmesi için izlenmesi gereken adımlar şunlardır:

İntikal İşlemlerinin Yapılması ve Paylı Mülkiyete Geçiş

Miras kalan arsanın müteahhide verilebilmesi için öncelikle resmi işlemlerin tamamlanması gerekir:

Veraset İlamı Alınması: Sulh Hukuk Mahkemesinden veya noterden mirasçıları ve miras paylarını gösteren belge alınmalıdır.
Tapuda İntikal: İlgili tapu müdürlüğüne başvurularak arsanın ölen kişiden mirasçılar adına tescili sağlanmalıdır.
Elbirliği Mülkiyetinin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi: İntikal işlemi genellikle elbirliği mülkiyeti şeklinde yapılır. Müteahhit ile sözleşme yapılabilmesi için tüm mirasçıların oybirliği ile karar alması şarttır.

Eğer tüm mirasçılar müteahhit ile anlaşıyorsa, noter huzurunda “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzalanabilir. Tıpkı hisseli arsalarda olduğu gibi, miras kalan arsada da tek bir mirasçının bile sözleşmeyi imzalamaması, sürecin durmasına neden olur.

Arsa Payı Düzeltim Davası Hangi Durumlarda Açılır?

Arsa payı, bir ana gayrimenkulün üzerinde bulunduğu arsanın, bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payıdır. Topraktan ev alırken veya sonrasında kat mülkiyetine geçilirken belirlenen bu pay, mülkiyet hakkının özünü oluşturur.

Arsa payının doğru belirlenmesi hayati önem taşır; zira apartman/site yönetimindeki oy hakkı, ortak giderlere katılım payı ve en önemlisi kentsel dönüşüm sürecindeki haklar tamamen arsa payı üzerinden hesaplanır.

Arsa Payı Düzeltim Davasının Şartları Nelerdir?

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, arsa paylarının bağımsız bölümlerin konumu ve büyüklüğü ile orantılı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Arsa payı düzeltim davası şu durumlarda açılır:

Orantısız Tahsis: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti ilk kurulurken, arsa payları bağımsız bölümlerin o tarihteki değerleriyle, yüzölçümleriyle, cepheleriyle veya katlarıyla orantılı olarak hesaplanmamışsa bu dava açılabilir. (Örneğin; 150 metrekare daire ile 70 metrekare daireye aynı arsa payının verilmiş olması).
İyi Niyet İhlalleri: Müteahhidin veya ilk malikin, kendine ait veya değer verdiği bağımsız bölümlere yüksek arsa payı, diğerlerine düşük arsa payı yazması durumunda hakkı yenen malik bu davayı açabilir.

Önemli Not: Arsa payı düzeltim davalarında dikkate alınan kriter, bağımsız bölümün davanın açıldığı tarihteki değeri değil, kat irtifakı veya kat mülkiyetinin ilk kurulduğu tarihteki değeridir. Sonradan yapılan tadilatlar veya imar değişiklikleri arsa payı düzeltiminde dikkate alınmaz.

Arsa Payı Düzeltim Davasında Görevli Mahkeme ve Süreç

Bu davalar, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır. Süreç içerisinde mahkemece atanacak inşaat, emlak ve hukuk bilirkişilerinden oluşan bir heyet, binayı yerinde inceleyerek projesine uygun bir arsa payı dağılım tablosu hazırlar. Herhangi bir hak düşürücü süre veya zamanaşımı yoktur; malik olunduğu sürece bu dava her zaman açılabilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası ve Süreçleri

Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi olan taşınmazlarda, paydaşların bir araya gelerek gayrimenkulü nasıl kullanacakları veya nasıl değerlendirecekleri konusunda anlaşamamaları durumunda açılan davaya İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi) davası denir.

Ortaklık iki şekilde giderilir:

Aynen Taksim Yoluyla: Taşınmazın yüzölçümü, imar durumu ve paydaş sayısı uygunsa, arsa parsellere bölünerek her paydaşa müstakil bir tapu verilir.
Satış Yoluyla: Aynen taksim mümkün değilse (ki günümüzde imar kuralları gereği arsaların ve binaların bölünmesi çok zordur), gayrimenkul icra dairesi aracılığıyla açık artırma usulüyle satılır ve elde edilen bedel paydaşlara hisseleri oranında dağıtılır.

İzale-i Şüyu Davası Devam Ederken Arsa Satılabilir mi?

En çok merak edilen konulardan biri, davanın uzun sürmesi nedeniyle hissedarların paylarını satıp satamayacağıdır.

Evet, izale-i şüyu davası devam ederken arsa veya arsadaki hisse satılabilir.

Hukukumuzda, dava konusu bir malın yargılama sırasında devredilmesini engelleyen mutlak bir kural yoktur. Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) Madde 125 gereğince, dava konusu şeyin devri mümkündür. Ancak bu durumun hukuki sonuçları vardır:

Yeni Alıcının Durumu: Bir hissedar, ortaklığın giderilmesi davası sürerken hissesini üçüncü bir kişiye satarsa, yeni alıcı (üçüncü kişi), davayı devralır. Yani yeni malik, mahkeme sürecinde satıcının yerine geçer ve davanın sonucuna katlanmak zorunda kalır.
Davaya Etkisi: Hisse devri, davayı düşürmez veya ortadan kaldırmaz. Sadece taraf değişikliği yaşanır.
Önalım (Şufa) Hakkı Riski: Hisseli mülkiyette, paydaşlardan biri hissesini üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşların “önalım hakkı” (şufa hakkı) devreye girer. Diğer hissedarlar, tapuda gösterilen satış bedelini ödeyerek o hisseyi mahkeme kanalıyla kendi üzerlerine alabilirler. Bu nedenle, dava sürerken dışarıdan hisse almak riskli bir işlemdir.

Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yeni Arabuluculuk Şartı

Hukuk sistemimizde yapılan son düzenlemelerle birlikte (Eylül 2023 itibarıyla), izale-i şüyu (ortaklığın giderilmesi) davaları açılmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale getirilmiştir.

Davacı hissedar, doğrudan mahkemeye dava dilekçesi vermek yerine önce adliyelerdeki arabuluculuk bürosuna başvurmalıdır. Arabulucu, tüm hissedarları bir araya getirerek uzlaşma zemini arar. Eğer taraflar satış, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapma veya pay devri gibi konularda arabuluculuk masasında anlaşırlarsa, yıllarca sürecek ve ciddi masraflara (harç, bilirkişi, vekalet ücreti, ihale masrafları) yol açacak dava sürecinden kurtulmuş olurlar. Anlaşma sağlanamazsa, arabuluculuk son tutanağı ile birlikte mahkemede dava açılabilir.

Topraktan Ev Alırken Karşılaşılan Tapu Sorunlarının Çözüm Yolları

Proje aşamasından gayrimenkul yatırımı yapanların karşılaşabileceği özel mülkiyet sorunları da mevcuttur.

Kat İrtifakı Kurulmadan Topraktan Ev Alınır mı?

Pek çok projede inşaat firmaları, harç ve vergilerden kaçınmak veya henüz projeyi onaylatmadıkları için kat irtifakı kurmadan arsa payı üzerinden satış yapmaktadır. Kat irtifakı kurulmamış bir projeden ev almak hukuken oldukça risklidir. Zira tapuda size verilen sadece boş bir arsanın belirli bir metrekaresidir; o arsa üzerinde sizin hangi kattaki, hangi cephedeki daireyi aldığınız tapu kayıtlarında belli değildir.

Eğer kat irtifakı yoksa, müteahhit ile yapılan noter onaylı sözleşmeye, alınacak dairenin numarası, bloku, katı ve cephesi açıkça yazılmalı ve mimari proje sözleşmeye ek yapılmalıdır.

Kentsel Dönüşüm Projelerinde Arsa Payı ve Hissedar Anlaşmazlıkları

Eski binaların yıkılıp yerine yenilerinin yapıldığı kentsel dönüşüm süreçlerinde de “topraktan ev alma” mantığı işler. Ancak burada muhatap sadece müteahhit değil, aynı zamanda diğer maliklerdir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca, binanın yeniden yapılmasına arsa payı çoğunluğunun üçte ikisi (2/3) ile karar verilir. (Son yasal düzenlemelerle bu oran salt çoğunluğa – %50+1’e çekilmeye başlanmıştır).

Eğer kentsel dönüşüm sürecinde azınlıkta kalan hissedarlar itiraz ederse, payları Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından açık artırma ile öncelikle diğer paydaşlara, alınmazsa üçüncü kişilere veya Hazineye satılır. Bu nedenle, kentsel dönüşüm projelerinden veya çok hisseli yapılardan ev alırken, arsa payı dengelerine ve alınan kararların kanuna uygunluğuna dikkat edilmelidir.

Hukuki Sorun / Dava Türü	Görevli Mahkeme	Kimler Dava Açabilir?	Çözüm İçin Temel Şart
İzale-i Şüyu (Ortaklığın Giderilmesi)	Sulh Hukuk Mahkemesi	Paydaşlardan (Hissedarlardan) herhangi biri	Dava öncesi arabulucuya başvuru zorunluluğu
Arsa Payı Düzeltim Davası	Sulh Hukuk Mahkemesi	Hakkı yenen her kat maliki veya irtifak sahibi	İlk kuruluşta arsa payının orantısız dağıtılmış olması
Hisseli Arsaya İnşaat (Müteahhit)	Mahkeme dışı işlem	Tüm paydaşlar	Tüm hissedarların istisnasız oybirliği ile kararı
Miras Kalan Arsada Sözleşme	Mahkeme dışı işlem	Tüm mirasçılar	İntikal işlemleri sonrası oybirliği ile anlaşma
Topraktan Ev Alma (İhlal Durumu)	Tüketici / Asliye Hukuk	Mağdur alıcı	Noter onaylı “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”
Hisseli Tapuda Önalım (Şufa)	Asliye Hukuk Mahkemesi	Hissesini satmayan diğer paydaşlar	Satışın 3. kişiye yapılması ve bedelin mahkemeye depo edilmesi

Sonuç

İster yatırım amacıyla topraktan ev alın, ister miras kalan veya hisseli bir arsanızı değerlendirmek isteyin, gayrimenkul hukuku telafisi güç ve yüksek maliyetli zararlara açık bir alandır. Müteahhitlerle yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin hazırlanması, arsa payı düzeltim davalarının titizlikle yürütülmesi ve izale-i şüyu süreçlerinde hak kayıplarının önlenmesi teknik bir hukuki bilgi gerektirir.

Özellikle inşaat süreçlerinde kulaktan dolma bilgilerle veya standart matbu sözleşmelerle hareket etmek yerine, sürecin en başından itibaren profesyonel hukuki danışmanlık almak, bir gayrimenkul avukatı ile iletişime geçmek, yatırımınızı ve mülkiyet hakkınızı güvence altına almanın en kesin yoludur. Taşınmazlara ilişkin davalar şekil şartlarına ve katı sürelere tabi olduğundan, atılacak her yasal adımın stratejik olarak planlanması büyük önem taşır.

1. Topraktan ev alırken dolandırılmamak için ne yapılmalı?

Topraktan ev alırken mağduriyet yaşamamak için resmi adımlara dikkat edilmelidir. Müteahhit ile yapılacak sözleşme kesinlikle kendi aranızda değil, noter huzurunda “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” olarak yapılmalıdır. Ayrıca bu sözleşme mutlaka tapuya şerh edilmeli, inşaat firmasının güvenilirliği, arsanın tapu kayıtlarındaki haciz/ipotek durumu ve ilgili belediyeden inşaat ruhsatının alınıp alınmadığı teyit edilmelidir.

2. Hisseli tapuda kendi hissemi satabilir miyim, diğer hissedarların onayı gerekir mi?

Evet, hisseli tapuda kendi payınızı üçüncü bir kişiye satabilirsiniz ve bunun için diğer hissedarların doğrudan onayına ihtiyacınız yoktur. Ancak, hukuktaki önalım hakkı devreye girer. Siz hissenizi dışarıdan birine sattığınızda, diğer hissedarlar dava açarak tapuda gösterilen satış bedelini ödeyip o hisseyi kendi üzerlerine alma hakkına sahiptir. Bu riski ortadan kaldırmak için satıştan önce diğer paydaşlardan noter onaylı “önalım hakkından feragat” belgesi alınması önerilir.

3. Ortaklığın giderilmesi) davası ne kadar sürer ve masrafları kim öder?

İzale-i şüyu davalarının süresi; taraf sayısına, tebligatların ulaşma hızına, bilirkişi incelemelerine ve mahkemenin iş yüküne göre değişmekle birlikte genellikle 1 ila 3 yıl arasında sürmektedir. Davayı açarken masrafları davacı peşin öder. Ancak dava sonuçlanıp gayrimenkul satıldığında, yapılan tüm yargılama masrafları ve avukatlık ücretleri, her hissedarın payı oranında satış bedelinden kesilir. Yani masraflar nihayetinde tüm ortaklara paylaştırılır.

4. Müteahhit inşaatı sözleşmedeki sürede teslim etmezse hangi haklara sahibim?

Müteahhit inşaatı zamanında bitirip teslim etmezse, alıcının kanundan doğan seçimlik hakları vardır. Alıcı; gecikilen her ay için emsal **kira tazminatı ** talep edebilir, eksik işlerin bedelini isteyerek sözleşmeye devam edebilir veya sözleşmeden dönerek o güne kadar ödediği tüm bedelleri faiziyle birlikte geri isteyebilir. Bu hakların kullanımı sözleşmedeki maddelere göre şekillenir.

5. Miras kalan gayrimenkulde hissedarlardan biri satmak istemezse ne olur?

Miras kalan bir gayrimenkulün satılabilmesi için tüm mirasçıların oybirliği ile karar vermesi gerekir. Eğer sadece bir mirasçı bile satışa karşı çıkarsa, tapuda devir işlemi yapılamaz. Bu kilitlenmeyi çözmenin tek hukuki yolu ortaklığın giderilmesi davası açmaktır. Mahkeme süreci sonunda gayrimenkul icra dairesi aracılığıyla açık artırmayla satılır ve elde edilen gelir mirasçılara payları oranında dağıtılır. Eylül 2023 itibarıyla bu davayı açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur.

6. Arsa payı düzeltim davası zamanaşımına tabi midir?

Hayır, arsa payı düzeltim davası herhangi bir hak düşürücü süreye veya zamanaşımına tabi değildir. Mülkiyet hakkına dayanan bir dava olduğu için, bağımsız bölümün maliki olduğunuz sürece, arsa paylarının hatalı veya orantısız dağıtıldığını fark ettiğiniz an bu davayı Sulh Hukuk Mahkemesinde her zaman açabilirsiniz. Ancak, dava açan kişinin arsa paylarının belirlendiği ilk kuruluştaki (kat irtifakı/kat mülkiyeti kurulumu) orantısızlığı kanıtlaması gerekir.