Günümüzde değişen ekonomik dinamikler ve enflasyon oranları, gayrimenkul piyasasında kira bedellerinin hızla değişmesine yol açmaktadır. Bu durum, özellikle uzun süreli kira sözleşmelerinde ev sahibi (kiraya veren) ve kiracı arasında uyuşmazlıklara neden olabilmektedir.
Kira tespit davası, taraflar arasında kira bedelinin güncel piyasa koşullarına, hakkaniyete ve emsal değerlere uygun olarak yeniden belirlenmesi amacıyla açılan bir davadır. 2026 yılı itibarıyla zorunlu arabuluculuk şartı, 5 yıllık süre sınırı ve Yargıtay’ın eski kiracı indirimi gibi kriterleri, bu hukuki sürecin belkemiğini oluşturmaktadır.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, mevcut bir kira sözleşmesinde yer alan kira bedelinin, değişen ekonomik koşullar, bölgedeki rayiç bedeller (emsal kiralar) ve enflasyon gibi etkenler göz önüne alınarak mahkeme kanalıyla yeniden belirlenmesini talep eden bir hukuki yoldur.
Kira tespit davası temel açılma sebebi, başlangıçta adil olan kira bedelinin zaman içinde piyasa gerçeklerinden kopmasıdır. Özellikle ülkemizdeki enflasyonist ortamda, kanuni sınır olan TÜFE on iki aylık ortalamasına göre yapılan artışlar, birkaç yıl içinde kiranın bölgedeki emsal evlerin çok altında kalmasına neden olabilmektedir. Kiraya veren, taşınmazından elde ettiği gelirin haksız yere eridiğini düşündüğünde veya kiracı, talep edilen fahiş artışların yasalara aykırı olduğunu savunduğunda kiranın artırılması veya adil bir seviyede tutulması amacıyla bu davaya başvurulur. Türk Borçlar Kanunu (TBK), bu dengesizliği gidermek adına her iki tarafa da kira bedelini belirleme hakkı tanımıştır.
Kira Tespit Davası Nerede Açılır? Görevli ve Yetkili Mahkeme
Hukuk davalarında davanın doğru mahkemede açılması, sürecin uzamaması adına en kritik adımdır. Kira tespit davalarında görevli ve yetkili mahkeme kanunla kesin olarak belirlenmiştir.
| Mahkeme Türü | Mahkemenin Adı | Açıklama |
|---|---|---|
| Görevli Mahkeme | Sulh Hukuk Mahkemesi | Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm kira uyuşmazlıklarına miktar ve değere bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemeleri bakar. |
| Yetkili Mahkeme | Taşınmazın Bulunduğu Yer veya Davalının Yerleşim Yeri Mahkemesi | Dava, kiraya verilen evin/işyerinin bulunduğu ilçedeki veya davalının (kiracının veya ev sahibinin) ikametgahının bulunduğu yerdeki adliyede açılabilir. |
Örneğin; taşınmaz İstanbul, Kadıköy’de bulunuyorsa, davacı davayı İstanbul Anadolu Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açmalıdır. Yanlış mahkemede açılan davalar “görevsizlik” veya “yetkisizlik” kararı ile reddedilir ve süreç aylarca uzayabilir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?
Kira tespit davasının ne zaman açılabileceği, kira sözleşmesinin süresine ve taraflar arasındaki ihtar sürecine bağlıdır. TBK madde 345’e göre kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak, mahkemenin belirleyeceği yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı, davanın açıldığı tarihe göre değişir.
1. Yeni Dönemin Başlangıcından En Az 30 Gün Önce:
Dava, yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce açılırsa, belirlenecek yeni kira bedeli bu yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
2. Yazılı İhtar Durumu:
Yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bir ihtarname (noter kanalıyla) gönderilmişse, dava yeni kira dönemi içinde açılsa dahi, tespit edilecek kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli sayılır.
3. Sözleşmede Artış Şartı Varsa:
Kira sözleşmesinde “yeni kira döneminde kiranın artırılacağına” dair açık bir madde varsa (ki matbu sözleşmelerin çoğunda vardır), yeni kira dönemi sonuna kadar açılacak davada belirlenecek miktar, o dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu durumda ayrıca 30 gün önceden ihtar çekmeye gerek kalmaz.
Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?
Kira tespit davası açma süreci, 2023 yılında getirilen ve 2026 yılında da aktif olarak uygulanan yasal düzenlemeler ışığında belirli aşamalara bağlanmıştır.
1. Zorunlu Arabuluculuk Süreci
7445 sayılı Kanun ile yapılan düzenleme sonucunda, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu dava şartı haline gelmiştir.
- Başvuru: Adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına ücretsiz olarak başvurulur.
- Görüşmeler: Arabulucu, ev sahibi ve kiracıyı bir araya getirerek anlaşma zemini arar. Bu süreç en fazla 3 hafta (zorunlu hallerde +1 hafta) sürer.
- Sonuç: Taraflar anlaşamazsa “Anlaşamama Son Tutanak” belgesi düzenlenir. Bu belge olmadan dava açılamaz.
2. Dava Dilekçesinin Hazırlanması
Arabuluculukta anlaşma sağlanamaması halinde, davacı taraf (genellikle ev sahibi), alanında uzman bir avukat aracılığıyla Sulh Hukuk Mahkemesine hitaben detaylı bir dava dilekçesi hazırlar. Dilekçede emsal kiralar, bölgenin gelişimi, enflasyon verileri ve haklı sebepler açıkça belirtilmelidir.
3. Harç ve Gider Avansının Yatırılması
Dava dilekçesi mahkemeye sunulurken, talep edilen aylık kira farkının yıllık tutarı üzerinden nispi harç ve tebligat/bilirkişi ücretleri için gider avansı yatırılır.
Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?
Bir kiranın artırılması ve piyasa koşullarına uyarlanması için mahkemenin davayı kabul etmesi belirli yasal şartların varlığına bağlıdır:
- Taraflar Arasında Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Olmalıdır: Sözlü veya yazılı olması fark etmeksizin, taraflar arasında kanıtlanabilir bir kira ilişkisi bulunmalıdır. (Yazılı olması ispat açısından elzemdir).
- 5 Yıllık Sürenin Dolmuş Olması (En Kritik Şart): TBK madde 344/3 uyarınca, kira bedelinin piyasa rayiçlerine (emsal kiralara) göre belirlenebilmesi için kira sözleşmesinin üzerinden 5 yılın geçmiş olması (veya 5 yıldan uzun süreli bir sözleşme olması) gerekir. 5 yıl dolmadan açılan davalarda mahkeme, sadece TÜFE 12 aylık ortalamasına göre artış yapabilir, emsal araştırması yapmaz.
- Zorunlu Arabuluculuk Şartının Yerine Getirilmesi: Yukarıda belirtildiği gibi, dava öncesi arabuluculuk tutanağının dosyaya eklenmesi zorunludur. Aksi halde dava usulden reddedilir.
- Hukuki Yarar: Davacının bu davayı açmakta güncel ve meşru bir hukuki yararı olmalıdır. İstek, keyfi olmamalıdır.
- Yazılı İhtar (Sürelere Uygunluk İçin): Davanın şartı olmamakla birlikte, yeni kiranın ne zamandan itibaren geçerli olacağını belirlemek için yeni kira döneminden 30 gün önce noter aracılığıyla yazılı ihtar gönderilmiş olması büyük önem taşır.
Kira Tespit Davası Açılırken Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
Bu dava, sadece “benim evim şu an bu kadar eder” demekle kazanılmaz. Mahkeme, hakkaniyet terazisini çok hassas kurgular.
Kira Nasıl Belirlenir? Mahkeme Nelere Dikkat Eder?
5 yılı doldurmuş sözleşmelerde hakim, yeni kira bedelini belirlerken şu üç temel unsura bakar:
- TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) Oranları: Ekonomik göstergeler referans alınır.
- Emsal Kira Bedelleri: Çevredeki benzer nitelikteki taşınmazların (aynı sokakta, aynı binada, benzer metrekarede) güncel kira bedelleri incelenir.
- Kiralananın Durumu: Taşınmazın yıpranma payı, konumu, ulaşım imkanları vb.
Eski Kiracı İndirimi (Hakkaniyet İndirimi)
Kira tespit davasının en önemli detayı “Eski Kiracı İndirimi“dir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, evde yıllardır oturan bir kiracı ile o eve yeni girecek bir kiracı aynı kefeye konulmaz. Bilirkişi evin güncel piyasa değerini örneğin 30.000 TL olarak belirlese dahi, hakim eski kiracıyı korumak adına bu tutardan %10 ile %20 arasında bir hakkaniyet indirimi yapar ve yeni kirayı (örneğin) 25.000 TL olarak belirler.
Deliller ve Hukuki Sebepler
- Hukuki Sebepler: Türk Borçlar Kanunu m.344 ve m.345. Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve ilgili mevzuat.
- Deliller: Kira sözleşmesi, banka dekontları, noter ihtarnamesi, tapu kayıtları, emsal kira sözleşmeleri (aynı apartmandan veya yan binadan sunulacak sözleşmeler davanın seyrini değiştirir), bilirkişi incelemesi ve keşif.
Kiranın Artırılması Nasıl Yapılır?
Kiranın artırılması, 5 yılın altında ve üstünde olmasına göre iki farklı şekilde yapılır:
1. Beş Yılı Doldurmamış Kira Sözleşmelerinde Artış
Eğer kiracı evde/işyerinde 5. yılını doldurmamışsa, taraflar aksini kararlaştırmadıkça ev sahibi kirayı yasal sınırın üzerinde artıramaz. 2026 yılı itibarıyla standart yasal sınır, TÜFE’nin 12 aylık ortalamasıdır. (Önceki yıllarda uygulanan %25 konut tavan zam sınırı uygulamadan kalktığı için doğrudan TÜFE verileri dikkate alınır). 5 yıl dolmadan açılan davalarda mahkeme emsal araştırması yapmaz, sadece TÜFE üzerinden hesaplama yapar.
2. Beş Yılı Doldurmuş Kira Sözleşmelerinde Artış (Kira Bedelini Belirleme)
Kiracının 5. uzama yılı bittiğinde (yani 6. kira dönemine girerken), ev sahibi TÜFE oranına bağlı kalmak zorunda değildir. Ev sahibi, piyasa rayiçlerinin çok altında kalan kiranın güncellenmesi için kira tespit davası açarak kiranın emsallerine uygun hale getirilmesini talep eder. İşte gerçek manada kiranın artırılması ve piyasa değerine çekilmesi bu şekilde yapılır.
Kira Tespit Davasında Yeni Kira Ne Zamandan İtibaren Uygulanır?
Kira tespit davalarında en çok kafa karıştıran konulardan biri budur. Yeni kiranın geçerlilik tarihi, ihtarın çekildiği veya davanın açıldığı tarihe göre değişir.
Örnek Tablo ile Geçerlilik Tarihleri
(Örnek Senaryo: Kira Başlangıç Tarihi: 1 Ocak 2020)
| Yapılan İşlem | Gerçekleşme Tarihi | Yeni Kiranın Uygulanacağı Tarih | Açıklama |
|---|---|---|---|
| İhtarname Gönderildi | 15 Kasım 2025 | 1 Ocak 2026 | Dönem başından en az 30 gün önce bildirim yapıldığı için 2026 dönemi başından itibaren geçerli olur. |
| Sadece Dava Açıldı (İhtarsız) | 10 Şubat 2026 | 1 Ocak 2027 | Yeni dönem girdikten sonra dava açılmış ve sözleşmede artış maddesi yoksa, bir sonraki yıla sarkar. |
| Sözleşmede Artış Maddesi Var + Dava Açıldı | 10 Şubat 2026 | 1 Ocak 2026 | Sözleşmede artış maddesi varsa, ihtar çekilmemiş olsa bile yıl içinde açılan dava o yılın başından geçerli olur. |
Mahkeme, davanın sonunda geçmişe dönük (geriye şamil) bir karar verirse, kiracı aradaki farkı (eski kira ile yeni belirlenen kira arasındaki farkı) toplu olarak ödemekle yükümlü tutulur.
Kira Tespit Davası Emsal Yargıtay Kararı
Yargıtay Kararı – Hukuk Genel Kurulu, E. 2013/1175 K. 2014/997 T. 3.12.2014
Kira Tespit Davasında Dava Açma Süresi, İhtarın Önemi ve Kararın Etkisi
“Kira parasının tespiti davaları kiralayan (kiraya veren) tarafından açılabileceği gibi kiracı tarafından da açılabilir.
Kira parasının tespiti davalarında hüküm, bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir.
Bilindiği gibi ve 18.11.1964 gün, 2/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında benimsendiği üzere; 6570 sayılı Yasanın 2 ve 3.maddelerinin Anayasa Mahkemesince iptalinden sonra, yasa uyarınca yenilenen kira sözleşmelerinde kira parası mahkemece belirlenmektedir.
21.11.1966 gün ve 19/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile; kira parasının tespit davasının incelenmesi için daha önce kiracıya ihbar (ihtar) gönderilmesi şart olmadığı, kiralayan tarafından kiracı aleyhine yeni döneme ait kira parasının tespiti için her zaman dava açılabileceği, tespit kararında belirtilen kira parası ile kiracının hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağının istek bulunmadıkça, kararda gösterilemeyeceği, aksi durumun istek mülga Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 74 üncü maddesine (01.10.2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu”nun 26 maddesine) aykırı düşeceği, kira aktinin başladığı tarih ve kira süresi belli oldukça kiracının hangi tarihten itibaren yeni kira ile sorumlu tutulacağının kendiliğinden meydana çıkacağı, kiracının yeni kira ile hangi tarihten itibaren sorumlu tutulacağı konusunda kiralayan ile kiracı arasında uyuşmazlık mevcut ise kiralayan bunların ve yeni kira parasının işlemeye başlayacağı tarihin tespitini de hâkimden isteyebileceği, bu takdirde hâkim kira parasını tespit etmekle beraber bunun hangi tarihten itibaren kiracıyı bağlayacağını kararda göstermek zorunda olduğu kararlaştırılmıştır.
Öte yandan, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun, “Dava açma süresi ve kararın etkisi” başlıklı 345 maddesi ile 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanunda bulunmayan yeni bir düzenleme getirilmiştir. Söz konusu maddeye göre “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabileceği, ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlayacağı, sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı” kabul edilmektedir.”
Yargıtay Kararı – Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/1847 K. 2021/1376 T. 9.11.2021
Kira tespit kararları sadece kira sözleşmesinin ücret unsurunu belirlemek içindir. Tespit edilen kira farkının dava veya icra yoluyla tahsili için kararın kesinleşmesi gerekir.
“Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 12.11.1979 tarihli ve 1979/1 E., 1979/3 K. sayılı kararında benimsendiği üzere kiranın belirlenmesine ilişkin mahkeme kararı ile belirlenen kira farkı alacağının ifa zamanının gelmiş sayılması için sadece alacaklının borçludan edada bulunmasını isteyebileceği zamanın gelmiş bulunması yeterli olmayıp, aynı zamanda o kararın kesinleşmesi gerekir. Kira farkının mahkemede dava edilebilir veya icrada takip edilebilir hâle gelmesi için miktarı kesin olarak belli olmalıdır. Bu belirlilik ise ancak tespite ilişkin kararın kesinleşmesi ile oluşabilir ve kiracının edayı yerine getirme borcu da ancak o zaman gelmiş sayılabilir.”
Kira Tespit Davası Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Türkiye’deki adliye yoğunluğu, bilirkişi raporlarının hazırlanma süreleri ve itiraz süreçleri göz önüne alındığında, yerel mahkemedeki bir kira tespit davası ortalama 1 ila 1.5 yıl arasında sürmektedir. Kararın İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) ve Yargıtay aşamalarıyla kesinleşmesi ise toplamda 2 ila 3 yılı bulabilmektedir. Ancak unutulmamalıdır ki, mahkeme kiranın geçerli olacağı tarihi geriye dönük belirlediği için, süreç uzasa da ev sahibinin hak kaybı faiziyle birlikte telafi edilir.
Kira tespit ile kira uyarlama davası arasındaki farklar nelerdir?
Bu iki dava türü sıkça birbirine karıştırılır:
- Kira Tespit Davası (TBK m.344): Sadece 5 yılı dolduran sözleşmeler için açılabilir. Amacı kiranın emsal (piyasa) değerine getirilmesidir. Ekonomik kriz şartı aranmaz, zamanın geçmesi ve değer uyumsuzluğu yeterlidir.
- Kira Uyarlama Davası (TBK m.138): 5 yılın dolması beklenmez. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen olağanüstü bir durum (savaş, şiddetli ekonomik buhran, doğal afet vb.) meydana gelmişse ve sözleşmenin devamı taraflardan biri için çekilmez hale gelmişse açılır. İspatı tespit davasına göre çok daha zordur.
5 yılı doldurmayan kiracı için kira tespit davası açılabilir mi?
Evet, açılabilir; ancak mahkemenin vereceği karar çok farklıdır. 5 yıl dolmadan açılan davalarda mahkeme, bölgedeki emsal kiralara (piyasa değerine) bakmaz. Hakim sadece mevcut kira bedelini, TÜFE 12 aylık ortalaması tavan sınırını geçmemek şartıyla günceller. Eğer ev sahibi, kiranın piyasa rayiçlerine göre (örneğin 5.000 TL’den 25.000 TL’ye) artırılmasını istiyorsa, mutlak suretle kiracının sözleşmede 5. yılını (uzama yıllarıyla birlikte) tamamlamasını beklemek zorundadır.
Kira tespit davasında arabuluculuk ücretini kim öder?
Zorunlu arabuluculuk sürecinde, eğer taraflar anlaşıp yeni bir kira bedeli belirlerse, arabuluculuk ücreti taraflarca yarı yarıya ödenir. Eğer taraflar anlaşamaz ve dava yoluna gidilirse, arabuluculuk ücreti başlangıçta devlet (Adalet Bakanlığı bütçesi) tarafından karşılanır. Ancak davanın sonunda mahkeme, bu ücreti davada haksız çıkan tarafa “yargılama gideri” olarak yükletir.
Ev sahibi kira tespit davası açarsa kiracı evden çıkmak zorunda mı?
Hayır, kesinlikle çıkmak zorunda değildir. Kamuoyunda en çok karıştırılan konulardan biri budur. Kira tespit davasının amacı kiracıyı evden çıkarmak değil, yalnızca piyasa koşullarının altında kalan kira bedelini güncel emsallere göre yeniden belirlemektir. Kiracı, dava süresince ve dava bittikten sonra belirlenen yeni kirayı ödemeye devam ettiği sürece taşınmazda oturmaya devam edebilir. Tahliye davaları ile kira tespit davaları tamamen birbirinden bağımsız hukuki süreçlerdir.
5 yılı dolduran kiracıya en fazla yüzde kaç zam yapılabilir?
5 yılını dolduran sözleşmelerde yasal bir “tavan zam oranı” (örneğin salt TÜFE rakamı gibi) bulunmamaktadır. Mahkeme, kiranın artırılmasında bir yüzdelik sınır uygulamaz; bunun yerine bölgedeki güncel emsal kira bedellerini baz alır. Bilirkişi evin güncel piyasa değerini belirler. Ancak hakim, bu piyasa değerinden doğrudan bir belirleme yapmaz; eski kiracıyı korumak amacıyla Yargıtay uygulaması olan %10 ila %20 arasında hakkaniyet (eski kiracı) indirimi uygulayarak nihai rakamı belirler.
Kira tespit davası açmak için noterden ihtarname çekmek şart mı?
Davayı açabilmek için ihtarname çekmek mutlak bir “dava şartı” değildir; yani ihtarnamesiz de dava açabilirsiniz. Ancak ihtarname, yeni kiranın ne zamandan itibaren geçerli olacağını belirlemek için kritik bir öneme sahiptir. Yeni kira döneminden en az 30 gün önce kiracıya ihtarname ulaşmışsa, mahkemenin belirleyeceği yüksek kira bedeli o yeni dönemin başından itibaren geçerli sayılır. İhtar çekilmezse ve dava geç açılırsa, belirlenen yeni kira bir sonraki yıla sarkabilir.
Mahkeme kararıyla belirlenen kira farkı geçmişe dönük talep edilebilir mi?
Evet, talep edilebilir ancak bu durum davanın açılış zamanına ve ihtara bağlıdır. Eğer dava süresi içinde açılmışsa veya süresinde ihtar çekilmişse, dava 2 yıl sürse bile mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli, davanın ilgili olduğu kira döneminin başından itibaren geçerli sayılır.
Önemli Detay: Kiracı, dava süresince eski kirayı (veya TÜFE oranında artırılmış kirayı) öder. Dava bittikten ve karar kesinleştikten sonra, ev sahibi geriye dönük biriken kira farklarını yasal faiziyle birlikte kiracıdan icra yoluyla topluca talep edebilir.
Dava devam ederken kiracı eski kirayı mı yoksa ev sahibinin istediği kirayı mı ödemeli?
Kira tespit davası devam ederken kiracı, ev sahibinin dava dilekçesinde talep ettiği afaki rakamı ödemek zorunda değildir. Ancak kiracı, sözleşme yenileme dönemleri geldiğinde yasal sınır olan TÜFE 12 aylık ortalaması oranında artış yaparak kirasını ödemeye devam etmelidir. Dava sonuçlanana kadar mevcut yasal duruma göre ödeme yapılır. Karar çıktığında eksik kalan tutarlar fark olarak ödenir.
Kiracı, kira bedelinin düşürülmesi için kira tespit davası açabilir mi?
Evet, açabilir. Genellikle bu davaları kira gelirini artırmak isteyen ev sahipleri açsa da, Türk Borçlar Kanunu bu hakkı her iki tarafa da vermiştir. Eğer bölgedeki emsal kiralar olağanüstü bir durum sebebiyle (örneğin bölgenin değer kaybetmesi, büyük bir altyapı sorunu vb.) mevcut kiranın çok altına düşmüşse, kiracı da 5. yılın sonunda kiranın güncel piyasa rayiçlerine göre aşağı çekilmesi (tespit edilmesi) talebiyle dava açabilir.
Kira tespit davasında mahkeme ve avukatlık masraflarını kim öder?
Dava açılırken harç, tebligat ve bilirkişi ücreti gibi masraflar ile gider avansını peşin olarak davayı açan taraf (davacı) öder. Ancak yargılama sonunda, dava masrafları mahkemenin kabul ve ret oranına göre taraflara paylaştırılır.
Örnek: Ev sahibi 20.000 TL kira istedi, kiracı 10.000 TL ödüyordu. Mahkeme kirayı 15.000 TL olarak belirlerse; ev sahibinin talebi yarı yarıya kabul edilmiş sayılır. Bu durumda masrafların ve karşı taraf vekalet ücretlerinin yarısını davacı, diğer yarısını davalı (kiracı) öder.
Mahkemenin belirlediği yeni kira bedeline itiraz edilebilir mi?
Evet, yerel mahkeme (Sulh Hukuk Mahkemesi) karar verdikten sonra, kararı haksız bulan taraf iki hafta içerisinde İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) yoluna başvurarak karara itiraz edebilir. İstinaf mahkemesi dosyayı yeniden inceler. Kira tespit davalarında verilen kararlar, Yargıtay’daki temyiz sınırının altında kalıyorsa İstinaf kararı ile kesinleşir; sınırı aşıyorsa Yargıtay yolu da açıktır. Ancak unutulmamalıdır ki, birikmiş kira farklarının icraya konulabilmesi için kararın kesinleşmesi şarttır.
Sonuç
Kira bedelini belirleme ve kira tespit davası süreçleri, kanuni sürelerin kaçırılmaması, ihtarnamelerin usulüne uygun çekilmesi ve emsal bildirimlerinin doğru yapılması gereken son derece teknik hukuki prosedürlerdir. Hem ev sahiplerinin hem de kiracıların mali haklarını koruyabilmesi adına, bu sürecin kulaktan dolma bilgilerle değil, Kira Hukuku güncel 2026 mevzuatına ve Yargıtay içtihatlarına hakim uzman kira avukatı eşliğinde yürütülmesi büyük önem taşımaktadır.