Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır? TÜFE ve Yasal Sınır

Kira artışı, sözleşmenin yenilendiği tarihte geçerli olan sözleşme hükmü ile kanuni üst sınır birlikte değerlendirilerek hesaplanır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında temel ölçüt, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Ancak bu oran her durumda otomatik olarak uygulanacak zam değil, kural olarak aşılmaması gereken tavandır. Sözleşmedeki daha düşük oran, artış hükmünün bulunmaması, beş yılı aşan kira ilişkileri ve yabancı para üzerinden kurulan sözleşmeler farklı sonuçlar doğurabilir.

Kira Artış Oranı Nedir?

Kira artış oranı, mevcut kira bedelinin yeni kira döneminde ne ölçüde değişeceğini gösterir. Hukuken üç kavramın birbirinden ayrılması gerekir:

• Sözleşmedeki artış oranı: Tarafların kira sözleşmesinde kararlaştırdığı oran veya hesaplama yöntemi.
• Kanuni üst sınır: Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında esas alınan TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı.
• Mahkemece belirlenen kira: Taraflar anlaşamazsa veya beş yılı aşan kira ilişkisinde rayiç bedelin tespiti istenirse hâkimin kanundaki ölçütlerle belirlediği bedel.

Bu ayrım önemlidir. Örneğin sözleşmede yıllık %20 artış kararlaştırılmış, yenileme ayındaki kanuni tavan %31,79 olarak açıklanmışsa sözleşme ilişkisi bakımından kural olarak %20’lik hüküm uygulanır; yüksek olan tavan oranı kendiliğinden sözleşme oranının yerini almaz. Buna karşılık sözleşmede tavanın üzerinde bir oran yazılması, konut ve çatılı işyeri kiralarında sınırı aşan kısmın uygulanabileceği anlamına gelmez.

Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Hesaplamanın ilk adımı sözleşmenin yenileme tarihini, ikinci adımı sözleşmedeki artış hükmünü, üçüncü adımı ise o tarihte uygulanabilecek TÜFE tavanını belirlemektir. Artış takvim yılı başında değil, kural olarak kira sözleşmesinin yeni döneminin başladığı tarihte gündeme gelir.

Sözleşmede Artış Oranı Varsa

TBK m. 344/1’e göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedele ilişkin anlaşma, bir önceki kira yılında TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmediği ölçüde geçerlidir. Bu nedenle hesaplama, sözleşme oranı ile kanuni tavan karşılaştırılarak yapılır:

• Sözleşmedeki oran tavandan düşükse sözleşme oranı esas alınır.
• Sözleşmedeki oran tavandan yüksekse artış tavanı aşamaz.
• “TÜFE oranında” gibi bir kayıt varsa aylık veya yıllık TÜFE değil, kanunda belirtilen on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı dikkate alınır.

Sözleşmede Artış Hükmü Yoksa

Sözleşmede artışa ilişkin anlaşma bulunmaması, kiraya verenin her yıl TÜFE tavanı kadar tek taraflı zam yapabileceği anlamına gelmez. Taraflar yeni bedelde anlaşamazsa TBK m. 344/2 uyarınca kira bedeli; kiralananın durumu gözetilerek ve TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişim oranını geçmeyecek biçimde hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir. Somut uyuşmazlıkta önce sözleşme metni, ödeme geçmişi ve tarafların sonraki davranışları incelenmelidir.

Konut ve İşyeri Kiralarında Aynı Sınır mı Uygulanır?

TBK m. 344, konut ve çatılı işyeri kiralarındaki kira bedelinin belirlenmesini düzenler. Çatılı işyerlerinde kiracının tacir veya tüzel kişi olması, bugün tek başına TÜFE tavanının sözleşmeyle aşılmasına imkân vermez. İşyeri kiralarına ilişkin bazı TBK hükümlerinin geçmişte ertelenmiş olması nedeniyle eski tarihli kaynaklarda farklı anlatımlar bulunabilse de bu erteleme dönemi sona ermiştir.

Yüzde 25 Kira Artış Sınırı Devam Ediyor mu?

Konut kiraları için getirilen geçici %25 artış sınırı, 7456 sayılı Kanun ile 2 Temmuz 2023 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen kira dönemleri için uzatılmıştı. Bu geçici düzenleme 1 Temmuz 2024 sonrasında yenilenmedi. Dolayısıyla 2026 yılındaki olağan yenilemelerde sabit %25 sınırı değil, TBK m. 344’teki TÜFE on iki aylık ortalama kuralı uygulanır. Beş yılı aşan kira ilişkilerinde mahkemece kira tespiti ise aşağıda açıklanan ayrı ölçütlere tabidir.

TEFE ve TÜFE Nedir?

TEFE, toptan eşya fiyatlarındaki değişimi ölçen ve geçmişte kullanılan bir endekstir. Daha sonra üretici fiyatları için ÜFE ve Yİ-ÜFE göstergeleri kullanılmaya başlanmıştır. TÜFE ise hanehalklarının tükettiği mal ve hizmetlerin fiyatlarındaki değişimi izler. Güncel TBK m. 344 metni, kira artış tavanında TEFE’yi, ÜFE’yi veya yıllık TÜFE’yi değil, TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır.

TEFE, ÜFE ve TÜFE Arasındaki Fark

Hangi TÜFE Verisine Bakılmalıdır?

TÜİK bülteninde “bir önceki aya göre”, “bir önceki yılın aralık ayına göre”, “bir önceki yılın aynı ayına göre” ve “on iki aylık ortalamalara göre” değişim ayrı ayrı yayımlanır. Kira artışında son satırdaki on iki aylık ortalama oranı aranmalıdır. Uygulamada sözleşmenin yenilendiği ayda erişilebilir olan en güncel bülten, bir önceki aya ait veriyi içerir. Örneğin Eylül 2026 yenilemesinde 3 Eylül 2026’da açıklanan Ağustos 2026 oranı dikkate alınır. Güncel bülten TÜİK Veri Portalı üzerinden doğrulanmalıdır.

Sözleşmede “TEFE-TÜFE Ortalaması” Yazıyorsa Ne Olur?

Eski sözleşmelerde “TEFE-TÜFE ortalaması”, “ÜFE” veya benzeri ifadeler görülebilir. Böyle bir kaydın somut olayda nasıl yorumlanacağı sözleşmenin tarihi, taraf iradesi ve hükmün açıklığına göre değerlendirilir. Bununla birlikte konut ve çatılı işyeri kirasında uygulanacak artış, güncel kanuni tavanı aşamaz. Eski terimin sözleşmede bulunması, TEFE ya da Yİ-ÜFE oranının doğrudan ve sınırsız uygulanmasını sağlamaz.

Kira Artış Oranı Belirlenirken Dikkat Edilmesi Gerekenler

1. Yenileme tarihini belirleyin: Artış, TÜİK bülteninin yayımlandığı her ay değil, sözleşmenin yeni kira döneminde gündeme gelir.
2. Sözleşme hükmünü okuyun: Sabit oran, TÜFE kaydı veya artış hükmünün bulunmaması farklı hukuki sonuç doğurur.
3. Doğru endeksi seçin: Aylık ya da yıllık TÜFE yerine on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını kullanın.
4. Kira süresini kontrol edin: Beş yılı aşan sözleşmelerde emsal kira ve hakkaniyet değerlendirmesi gündeme gelebilir.
5. Ödemeyi belgelendirin: Banka açıklamasında ayı ve kira bedelini belirtmek, sonradan çıkabilecek uyuşmazlıklarda önemlidir.
6. Tek taraflı değişiklikleri ayırın: Depozito, aidat ve yan giderler kira artış oranıyla aynı hukuki kalem değildir.

Beş Yıl Dolunca Kira Kendiliğinden Rayiç Bedel Olur mu?

Hayır. Beş yılın geçmesi kirayı kendiliğinden bölgedeki ilan bedeline çıkarmaz. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyeti birlikte değerlendirerek yeni bedeli belirleyebilir. İlan fiyatı tek başına emsal kira bedeli sayılmaz; taşınmazların konumu, niteliği, kullanım alanı, sözleşme tarihi ve fiilen kiraya verildikleri bedeller önem taşır.

Bu sayfa yıllık olağan artışın hesabına odaklanır. Beş yılı aşan ilişkilerde dava zamanı, ihtar, emsal incelemesi ve kararın hangi dönemden itibaren uygulanacağı için kira tespit davası ve kiranın artırılması rehberi incelenebilir.

Kira Tespitinden Önce Arabuluculuk Gerekir mi?

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler saklı kalmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvuru dava şartıdır. Adalet Bakanlığı Arabuluculuk Daire Başkanlığı resmî duyuru ve bilgilendirmeleri üzerinden güncel başvuru çerçevesi kontrol edilebilir. Kira bedelinin tespiti talebiyle mahkemeye gidilecekse başvuru tarihleri ve TBK m. 345’teki yeni dönem bakımından sonuç doğuran süreler ayrıca planlanmalıdır. Arabuluculukta anlaşmaya varılamaması, tarafların görevli ve yetkili mahkemede dava açma hakkını ortadan kaldırmaz.

Yabancı Para Üzerinden Kira Artışı

Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, TBK m. 344/4 uyarınca aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m. 138 saklı kalmak kaydıyla beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz. Beş yılın ardından yabancı paranın değerindeki değişimler de gözetilerek kanundaki kira tespiti ölçütleri uygulanır. Ayrıca dövizle sözleşme kurulmasına ilişkin kambiyo mevzuatındaki sınırlamalar somut taraflar ve sözleşme türü bakımından ayrıca kontrol edilmelidir.

Hangisi Kimin İçin Daha Avantajlı?

Güncel hukukta kiracı veya kiraya verenin TEFE, ÜFE ve TÜFE arasından serbestçe “avantajlı” olan endeksi seçmesi söz konusu değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanuni ölçüt TÜFE’nin on iki aylık ortalama değişimidir. Taraflar bu tavanın altında bir oran kararlaştırabilir; tavanın üzerindeki sözleşme kaydı ise aşan bölüm yönünden uygulanamaz.

Kiracı Bakımından

Kiracı; yenileme tarihini, sözleşmedeki oranı ve doğru TÜİK verisini karşılaştırmalıdır. Kanuni tavanın, sözleşmedeki daha düşük oran yerine otomatik uygulanmasına veya aylık/yıllık TÜFE’nin yanlışlıkla kullanılmasına karşı ödeme öncesinde yazılı hesap istemek yararlı olabilir. Uyuşmazlık sürerken eksik veya açıklamasız ödeme yapılması temerrüt ve tahliye iddialarına yol açabileceğinden somut olay değerlendirilmeden kira kesintisine gidilmemelidir.

Kiraya Veren Bakımından

Kiraya veren, ilk beş yıllık dönemde sözleşme hükmü ile TÜFE tavanını gözetmelidir. Kiranın emsallerin altında kalması, beşinci yıl sonrasında mahkemece tespit istemine dayanak oluşturabilir; ancak tek taraflı rayiç artış veya yalnız ilan örneklerine dayalı tahliye tehdidi hukuken aynı sonucu doğurmaz. Kiranın ödenmemesi hâlindeki süreç, artış oranından ayrı değerlendirilir; ödeme kabul edilmezse tevdi mahalli ve ödeme yöntemleri hakkındaki içerik yol gösterici olabilir.

Kira Artış Oranı Hesaplama Örneği

Aşağıdaki örnek, Eylül 2026’da yenilenen ve artış maddesi TÜFE tavanına atıf yapan varsayımsal bir konut sözleşmesi içindir. Mevcut aylık kira 20.000 TL, Ağustos 2026 TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranı %31,79 kabul edilmiştir:

Sözleşmede %20 artış yazsaydı aynı örnekte yeni kira 24.000 TL olurdu; çünkü sözleşme oranı kanuni tavandan düşüktür. Sözleşmede %40 yazması hâlinde ise ilk beş yıllık olağan yenileme bakımından artış %31,79 tavanını aşamazdı. Yuvarlama yöntemi ve ödeme günü bakımından sözleşme hükmü ile banka kaydı birlikte kontrol edilmelidir.

Yeni sözleşme hazırlanırken artış maddesinin açık kurulması, depozito ve yan giderlerden ayrılması ilerideki uyuşmazlık riskini azaltır. Örnek hükümler ve kontrol noktaları için kira sözleşmesi örneği sayfasına bakılabilir.

Kira Artışında Doğru Hesap ve Hukuki Yol

Kira artışında yalnız internette görülen güncel yüzdeyi mevcut bedelle çarpmak yeterli değildir. Önce yenileme tarihi ve sözleşme hükmü, ardından TÜİK’in on iki aylık ortalama değişim oranı ve kira ilişkisinin beş yılı aşıp aşmadığı belirlenmelidir. Konut ve çatılı işyerlerinde TEFE veya ÜFE güncel kanuni tavan değildir; geçici %25 sınırı da 1 Temmuz 2024 sonrasında sona ermiştir.

Tarafların yeni bedelde anlaşamaması hâlinde yıllık tavan hesabı, kira tespiti ve tahliye süreçleri birbirine karıştırılmamalıdır. Özellikle beş yılı aşan sözleşmelerde emsal değerlendirmesi, arabuluculuk ve davanın hangi kira döneminden itibaren sonuç doğuracağı somut tarihlere göre planlanmalıdır. Kira hukuku alanındaki hizmet kapsamı için İstanbul kira avukatı sayfasını inceleyebilir veya iletişim formu üzerinden görüşme talebi oluşturabilirsiniz.