Gayrimenkul hukuku ve yatırımları dünyasında sıkça karşılaşılan ancak detayları genellikle tam olarak bilinmeyen kavramlardan biri üst hakkıdır. Özellikle arsa maliyetlerinin gün geçtikçe arttığı 2026 yılı ekonomik koşullarında, gayrimenkul geliştiricileri ve arsa sahipleri için alternatif çözüm yolları büyük önem taşımaktadır. Bu rehberimizde, üst hakkı nedir, inşaat hakkı nedir, bu haklar hukuki olarak nasıl güvence altına alınır gibi temel soruları derinlemesine inceleyeceğiz. Kapsamlı içeriğimiz sayesinde bu hakkın tapu süreçlerinden sözleşme aşamalarına, avantajlarından sona erme koşullarına kadar tüm detaylara hakim olacaksınız.
Üst (İnşaat) Hakkı Nedir?
Üst hakkı veya halk arasındaki yaygın kullanımıyla inşaat hakkı, gayrimenkul hukukunun en istisnai ve işlevsel kurumlarından biridir. Temel kural olarak bir arsa üzerine inşa edilen her türlü yapı, o arsanın mülkiyetine tabi olur. Ancak üst hakkı, bu genel kuralı esneterek arsa mülkiyeti ile yapı mülkiyetinin birbirinden ayrılmasına olanak tanır.
Üst Hakkının Hukuki Tanımı
Hukuki açıdan üst hakkı nedir sorusunun cevabı, bir kimseye başkasına ait bir arsanın altında veya üstünde bir yapı inşa etme veya mevcut bir yapıyı muhafaza etme yetkisi veren sınırlı ayni haktır. Bu hak sayesinde arsa sahibi arsasının mülkiyetini elinde tutmaya devam ederken, üst hakkı sahibi de o arsa üzerinde inşa ettiği veya halihazırda var olan yapının maliki konumuna gelir. Bu durum, mülkiyetin bütünlüğü ilkesine getirilmiş yasal ve son derece kullanışlı bir istisnadır.
Üst hakkının Türk Medeni Kanunu’ndaki yeri
Türk Medeni Kanunu ilgili maddelerinde üst hakkını sınırlı ayni haklar ve irtifak hakları bölümü altında düzenlemiştir. Kanun koyucu, arsa bütünlüğü ilkesinden sapıldığı için bu hakkın kurulmasını, devredilmesini ve sona ermesini çok sıkı şekil şartlarına bağlamıştır. Kanuna göre arsa sahibi ve hak sahibi arasındaki ilişkinin sınırları kesin olarak çizilmiş, hakların kötüye kullanılmasının önüne geçilmesi hedeflenmiştir. 2026 yılı itibarıyla yürürlükte olan güncel mevzuat, her iki tarafın da mağduriyet yaşamasını engelleyecek koruyucu hükümler barındırmaktadır.
Üst Hakkının Temel Özellikleri Nelerdir?
Bu hakkın en temel özelliği başkasına ait bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkına benzer bir yetki sağlamasıdır. Hak sahibi, inşa ettiği yapıyı dilediği gibi kullanabilir, kiralayabilir ve sözleşmede aksine bir hüküm yoksa devredebilir. İnşaat hakkı nedir sorusuna verilecek en güzel pratik yanıt, arsayı satın almadan üzerine bina yapabilme özgürlüğüdür. Ayrıca bu hak, sahibine ekonomik olarak büyük bir esneklik sunar. Arazi maliyetini ortadan kaldırdığı için yatırımcının tüm sermayesini inşaatın kalitesine ve projenin geliştirilmesine harcamasına imkan verir.
Üst Hakkının Hukuki Niteliği ve Özellikleri
Üst hakkının yapısını ve piyasadaki gücünü anlamak için onun hukuki niteliğini doğru kavramak gerekir. Sıradan bir kira sözleşmesinden çok daha güçlü olan bu hak, ayni hak statüsü sayesinde herkese karşı ileri sürülebilir.
Ayni Hak Olarak Üst Hakkı
Ayni haklar, eşya üzerinde doğrudan doğruya mutlak egemenlik sağlayan ve herkese karşı ileri sürülebilen haklardır. Üst hakkı da bir sınırlı ayni hak olarak karşımıza çıkar. Bunun anlamı, arsa sahibinin arsayı bir başkasına satması durumunda dahi üst hakkı sahibinin haklarının aynen devam etmesidir. Yeni arsa sahibi, yapının sahibine müdahale edemez veya yapının yıkılmasını talep edemez. Bu mutlak koruma kalkanı, üst hakkını yatırımcılar için güvenli bir liman haline getirir.
Bağımsız ve Sürekli Üst Hakkı Nedir?
Üst hakkı tapu kütüğüne tescil edilirken belirli şartları taşıması halinde bağımsız ve sürekli nitelik kazanabilir. Sürekli olması için hakkın en az otuz yıl süreyle kurulmuş olması şarttır. Bağımsızlık ise hakkın devredilebilir ve mirasçılara geçebilir yapıda olmasını ifade eder. Bir üst hakkı hem bağımsız hem de sürekli nitelikte ise, tapu kütüğünde ayrı bir sayfaya taşınmaz olarak kaydedilebilir. Bu durum, hak sahibine adeta gerçek bir mülkiyetmiş gibi o hak üzerinde ipotek kurma veya hakkı satma imkanı tanır.
Üst Hakkının Tapuya Tescili Nasıl Yapılır?
Üst hakkı tapu siciline tescil edilmeden ayni hak niteliği kazanamaz. Kurulum işleminin tamamlanması için tarafların ilgili Tapu Sicil Müdürlüğüne başvurması ve resmi senet düzenlemesi gerekmektedir. Üst hakkı tapu işlemleri sırasında sözleşmenin tüm detayları, süresi, ödenecek bedeller ve kullanım koşulları tapu memuru huzurunda resmiyete dökülür. İlgili arsanın tapu kütüğündeki irtifak hakları sütununa gerekli şerh düşülür. Eğer hak bağımsız ve sürekli nitelikteyse, arsanın sayfasından ayrılarak yepyeni bir tapu sayfası açılır.
Üst Hakkı Nasıl Kurulur?
Bir arsa üzerinde yapı inşa etme yetkisini yasal güvence altına almak detaylı bir sözleşme ve tescil aşaması gerektirir. Üst hakkı nasıl kurulur sorusunun cevabı, tarafların niyetlerinin resmi merciler önünde açıkça beyan edilmesinde yatar.
Üst Hakkı Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Üst hakkı sözleşmesi, arsa maliki ile hakkı devralacak kişi arasında düzenlenen ve hakkın tüm çerçevesini çizen temel belgedir. Bu sözleşmenin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması şarttır. Resmi şekil kuralı gereği sözleşme tapu memuru tarafından düzenlenmelidir. Sözleşme içerisinde yapının konumu, şekli, amacı, boyutları, hakkın süresi ve arsa sahibine ödenecek dönemsel veya peşin bedel açıkça belirtilmelidir. İyi hazırlanmış bir üst hakkı sözleşmesi ileride doğabilecek tüm hukuki uyuşmazlıkların önüne geçecek en güçlü kalkandır.
Tapuda Üst Hakkı Kurulma Süreci
Tapuda işlem süreci tarafların kimlik belgeleri, arsanın tapu bilgileri ve yetki belgeleri ile tapu müdürlüğüne başvurmasıyla başlar. Memur, tarafların talepleri doğrultusunda resmi senedi hazırlar. Sözleşme metni taraflarca okunur ve imzalanır. Ardından tapu siciline tescil işlemi gerçekleştirilir. Üst hakkı nasıl kurulur diyen bir yatırımcının bilmesi gereken en önemli nokta, tapu tescili gerçekleşmeden hakkın doğmayacağıdır. Bu nedenle sadece kendi aranızda imzalayacağınız bir kağıt, hukuken geçerli bir ayni hak yaratmayacaktır.
Üst Hakkı Kurulurken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kurulum aşamasında en çok dikkat edilmesi gereken husus sürenin ve ödenecek bedelin net bir şekilde enflasyon veya ekonomik dalgalanmalara karşı güncellenebilir formüllerle sözleşmeye eklenmesidir. Arsa maliki açısından yapının sözleşmeye uygun inşa edilip edilmediğinin denetlenmesi önem taşır. Hak sahibi açısından ise bağımsız ve sürekli nitelik şerhinin tapuya mutlaka işlenmesi hayati değerdedir. Zira projeye kredi bulunması gerektiğinde bankalar tapuda ayrı sayfaya tescil edilmemiş bir hakkı teminat olarak kabul etmemektedir.
Üst Hakkı ile İntifa ve İrtifak Hakları Arasındaki Farklar
Gayrimenkul hukukunda birbirine çok benzeyen ancak sonuçları itibarıyla tamamen farklı olan hak türleri mevcuttur. Bu hakların karıştırılması ciddi hak kayıplarına yol açabilir.
Üst Hakkı vs İntifa Hakkı
İntifa hakkı, bir kişiye başkasına ait bir malı tamamen kullanma ve ondan yararlanma yetkisi verir ancak kişiye özeldir. İntifa hakkı sahibi hakkını başkasına devredemez veya mirasçılarına bırakamaz. Ayrıca intifa hakkı sahibinin ölümünde hak kendiliğinden sona erer. Oysa üst hakkı devredilebilir, satılabilir ve mirasçılara geçebilir. İntifa hakkı mevcut bir eşyanın kullanımını sağlarken, üst hakkı yeni bir yapı inşa etme veya mevcut yapının mülkiyetine sahip olma imkanı sunar.
Üst Hakkı vs Diğer İrtifak Hakları
Diğer irtifak hakları genellikle geçiş hakkı, kaynak hakkı veya manzara kapatmama gibi taşınmaz üzerindeki belirli bir kullanımı ifade eder. Üst hakkı da teknik olarak bir irtifak hakkı türü olmakla birlikte, sahibine yapı mülkiyeti vererek diğer tüm irtifaklardan ayrılır. Diğer irtifak haklarında mülkiyet tamamen arsa sahibinde kalırken, burada yapı üzerinde ayrı bir mülkiyet rejimi doğmaktadır.
Üst Hakkı ile Diğer Hakların Karşılaştırılması
| Özellik | Üst Hakkı | İntifa Hakkı | İrtifak Hakkı |
|---|---|---|---|
| Hak Türü | Ayni hak | Ayni hak | Ayni hak |
| Süre | En fazla 100 yıl | Genelde ömür boyu | Değişken |
| Devredilebilir mi? | Evet | Hayır | Sınırlı |
| Tapuya Tescil | Zorunlu | Zorunlu | Zorunlu |
Üst Hakkının Süresi Ne kadardır
Yatırımcıların maliyet analizleri yaparken en çok merak ettikleri konulardan biri hakkın süresidir. Sonsuz bir hak mıdır yoksa belirli sınırları var mıdır?
Üst Hakkı En Fazla Kaç Yıl Olur?
Türk Medeni Kanunu uyarınca üst hakkı süresi en fazla yüz yıl olarak belirlenmiştir. Bu sınırın konulmasının temel amacı, arsa mülkiyetinin ilelebet işlevsiz kalmasını engellemektir. Yüz yıllık süre oldukça uzun bir zaman dilimi olup, devasa hastane, otel veya alışveriş merkezi projelerinin dahi kendisini amorti etmesi ve kar sağlaması için fazlasıyla yeterlidir. Taraflar anlaştığı takdirde süre bitiminde yeni bir sözleşme ile bu hak tekrar en fazla yüz yıl olmak üzere uzatılabilir. Ancak hakkın baştan süresiz olarak kurulması hukuken mümkün değildir.
Süre bitiminde yapı kime ait olur?
Üst hakkı süresi dolduğunda, hakkın temelini oluşturan mülkiyet ayrılığı sona erer. Bu durumda genel hukuk kuralı yeniden devreye girer ve yapı, arsanın bütünleyici bir parçası haline gelir. Yani arsa sahibi, üzerindeki binanın da yasal maliki olur. Ancak kanun koyucu hak sahibini korumak adına adil bir denge kurmuştur. Sözleşmede aksine bir hüküm kararlaştırılmamışsa, arsa sahibi kendisine kalan bu yapının güncel değeri oranında eski üst hakkı sahibine uygun bir tazminat ödemek zorundadır.
Üst Hakkının Sona Ermesi Nasıl olur
Her hukuki ilişki gibi bu ayni hak da belirli koşullar altında veya süresinin dolmasıyla sona erer. Sona erme süreçleri taraflar için kritik ekonomik sonuçlar doğurur.
Üst hakkının sona erme halleri
Üst hakkı sona ermesi genel olarak sürenin bitimiyle gerçekleşir. Yüz yıllık veya sözleşmede belirlenen daha kısa sürenin tamamlanması hakkı otomatik olarak sonlandırır. Bunun yanı sıra, arsa sahibi ve hak sahibi karşılıklı olarak anlaşıp tapudan hakkın terkinini isteyebilirler. Yapının deprem, sel veya yangın gibi afetler sonucu tamamen yok olması hakkı doğrudan sona erdirmez, kişi aynı yere yeniden bina yapabilir. Ancak arsanın tamamen sular altında kalması veya toprak kayması ile yok olması durumunda hak da konusuz kaldığı için ortadan kalkar.
Üst Hakkının Sona Erme Sebepleri
| Sebep | Açıklama |
|---|---|
| Sürenin dolması | En yaygın sona erme sebebi |
| Tarafların anlaşması | Sözleşme ile sona erdirilebilir |
| Mahkeme kararı | Hukuki uyuşmazlık sonucu |
| Kamulaştırma | Devlet müdahalesi |
Üst Hakkı Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri Nelerdir
Bu hakkın sağladığı yetkilerin sınırları ve getirdiği sorumluluklar sözleşme çerçevesinde titizlikle incelenmelidir.
Üst hakkı sahibinin hakları
Üst hakkı sahibinin en temel hakkı, arsa üzerinde dilediği gibi, ancak imar planlarına ve ruhsata uygun şekilde inşaat yapabilmesidir. Yapıyı tamamladıktan sonra burayı kendisi kullanabilir, üçüncü kişilere kiralayarak gelir elde edebilir veya yapının tamamını hakkıyla birlikte devredebilir. Özellikle bağımsız ve sürekli hak statüsüne alınmışsa, sadece arsa üzerindeki yapıyı ipotek göstererek bankalardan yüklü miktarlarda proje finansmanı sağlama hakkına sahiptir.
Üst hakkı sahibinin borçları
En önemli yükümlülük, arsa sahibine ödenmesi kararlaştırılan üst hakkı bedelini düzenli olarak ve zamanında ödemektir. Bu bedel yıllık irat şeklinde olabileceği gibi toptan da ödenebilir. Bunun dışında yapı ruhsatlarının alınması, inşaat sürecindeki tüm yasal sorumluluklar, vergi ve harçların ödenmesi ile yapının çevresine zarar vermeden güvenli bir şekilde muhafaza edilmesi hak sahibinin borçları arasındadır. Hak sahibi sözleşmede belirlenen yapım amacının dışına çıkamaz, örneğin otel yapmak üzere anlaştığı alana sanayi tesisi kuramaz.
Arsa malikinin hakları
Arsa maliki mülkiyetinden kaynaklanan temel yetkilerini korur. Arsasını bir başkasına satabilir, ancak bu satış hak sahibinin durumunu etkilemez. Arsa sahibinin en büyük hakkı, zamanı geldiğinde üst hakkı bedelini eksiksiz olarak talep etmektir. Eğer hak sahibi yapım şartlarına veya ödeme planlarına ağır şekilde aykırı davranırsa, arsa sahibi mahkemeye başvurarak sürenin dolmasını beklemeden hakkın kendisine devredilmesini, yani hakkın iptalini talep edebilir.
Üst Hakkı Devredilebilir mi?
Ticari hayatın akışkanlığı içerisinde, elde tutulan varlıkların nakde çevrilebilmesi esastır. Bu noktada hakkın devir kabiliyeti öne çıkar.
Üst hakkının satışı ve devri
Kural olarak üst hakkı devri mümkündür. Sözleşmede devri yasaklayan özel bir madde bulunmadığı sürece, hak sahibi bu hakkını üçüncü bir kişiye satabilir, bağışlayabilir veya bir şirkete sermaye olarak koyabilir. Devir işlemleri de tıpkı kurulum aşamasında olduğu gibi tapu müdürlüğünde resmi senet düzenlenerek yapılmalıdır. Tapu dışı harici satım sözleşmeleri hukuken geçersizdir ve tarafları bağlamaz.
Miras yoluyla intikal
Bu hakkın bir diğer önemli özelliği de kişiye sıkı sıkıya bağlı olmamasıdır. Üst hakkı sahibi vefat ettiğinde, sahip olduğu bu ayni hak diğer malvarlıkları ile birlikte yasal ve atanmış mirasçılarına intikal eder. Mirasçılar, kalan süre boyunca hakkı aynen kullanmaya devam edebilir, kiralayabilir veya yapıyı satabilirler. Arsa sahibi bu duruma itiraz edemez.
Banka kredisi ve ipotek işlemleri
Sermaye ihtiyacı olan yatırımcılar için bu hakkın teminat olarak gösterilebilmesi büyük bir avantajdır. Hak, tapu sicilinde müstakil bir sayfaya kaydedilmişse bağımsız bir taşınmaz hükmündedir. Bu sayede üzerine bankalar lehine ipotek tesis edilebilir. 2026 yılı finansal piyasalarında birçok turizm ve sanayi yatırımı, doğrudan arsaya para bağlamak yerine alınan bu hakkın ipotek edilmesi suretiyle kredilendirilmektedir.
Üst Hakkı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
Sıkça karıştırılan bir diğer kavram ise kat mülkiyetidir. İkisi de yapı üzerinde hak sağlasa da temel mantıkları birbirinden çok farklıdır. Kat mülkiyetinde arsa payı bağımsız bölüme ayrılmaz bir şekilde bağlıdır ve arsa sahipliği söz konusudur. Üst hakkı senaryosunda ise kişi arsanın hiçbir şekilde sahibi değildir.
📊 Tablo: Üst Hakkı vs Kat Mülkiyeti
| Kriter | Üst Hakkı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Mülkiyet | Arsa başkasına ait | Bağımsız bölüm mülkiyeti |
| Süre | Sınırlı | Süresiz |
| Kullanım | Yapı yapma hakkı | Mevcut bağımsız bölüm |
Üst Hakkının Avantajları ve Dezavantajları
Her yatırım modelinde olduğu gibi bu modelin de kendine has artıları ve eksileri bulunmaktadır. Karar vermeden önce bu tablonun çok iyi analiz edilmesi gerekir.
Üst hakkının avantajları
Yatırımcı açısından üst hakkı avantajları listesinin başında arsa maliyetinin sıfırlanması veya çok aza indirilmesi gelir. Özellikle büyük şehirlerde arazi bedelleri inşaat maliyetlerinden bile yüksek olabilmektedir. Bu hak sayesinde sermaye sadece projeye yönlendirilir. Arsa sahibi açısından ise arazisi atıl kalmaktan kurtulur, düzenli bir gelir kapısı haline gelir ve süre sonunda genellikle kendi arazisi üzerinde devasa bir yapının sahibi olma şansını yakalar.
Üst hakkının dezavantajları
En büyük dezavantaj, hakkın süreli olmasıdır. Süre daraldıkça, binanın ekonomik değeri ve üçüncü kişilere devir kabiliyeti azalır. Kalan süresi on yıl olan bir oteli satın almak veya o otele kredi vermek isteyecek yatırımcı bulmak zordur. Arsa sahibi açısından ise dezavantaj, çok uzun yıllar boyunca arsasının kontrolünü fiilen bir başkasına bırakmış olmasıdır. Arsa olağanüstü bir değer kazansa bile arsa sahibi sadece sözleşmedeki bedeli almaya devam eder.
Türkiye’de Üst Hakkı Uygulamaları (2026 Güncel)
Ülkemizdeki gayrimenkul piyasası sürekli olarak gelişmekte ve alternatif modellere yönelmektedir. Son yıllarda bu ayni hakkın kullanım alanlarında ciddi bir artış yaşanmaktadır.
Belediyelerde üst hakkı uygulamaları
Yerel yönetimler mülkiyetlerindeki değerli arazileri satmak yerine gelir elde etmek için sıklıkla bu yöntemi tercih etmektedirler. Üst hakkı örnekleri arasında en çok karşılaşılan durum, belediyeye ait bir arazi üzerine yap işlet devret modeline benzer şekilde özel sektör tarafından katlı otopark, alışveriş merkezi veya kültür tesisi yapılmasıdır. Belediye bu alanlardan hem düzenli kira benzeri gelir elde eder hem de yıllar sonra bölgeye değer katan bir yapının mülkiyetini bedelsiz veya düşük bedelle devralır.
Kamu-özel işbirliği projelerinde üst hakkı
Özellikle dev şehir hastaneleri, stadyumlar, büyük enerji tesisleri ve lojistik merkezleri gibi devasa yatırımlarda Hazine arazileri üzerinde yatırımcılar lehine inşaat hakkı tesis edilmektedir. Bu sayede kamu, bütçesinden tek bir kuruş çıkmadan vatandaşına hizmet edecek devasa komplekslere kavuşmakta, yatırımcı ise arsa maliyeti olmaksızın tesisi uzun yıllar işleterek kazanç sağlamaktadır.
Yatırımcılar açısından üst hakkı
Özel sektör yatırımcıları arsa satın almak yerine bu hakkı tesis etmeyi daha verimli bulmaktadır. Turizm sektörü bu alanda başı çekmektedir. Deniz kenarındaki paha biçilmez arazilerin mülkiyetini almak yerine, o araziye otel inşa etme hakkını kırk dokuz veya elli yıllığına kiralayan turizm firmaları, sermayelerini lüks hizmet anlayışına yatırmaktadırlar. Eğitim kurumları ve üniversite kampüsleri de günümüzde bu yöntemle hayata geçirilen yatırımlar arasında ilk sıralara yükselmiştir.
Üst Hakkı ile İlgili Yargıtay Kararları ve Uygulamalar
Hukukun her alanında olduğu gibi, kanun maddelerinin gerçek hayata nasıl yansıdığını ve uyuşmazlıkların nasıl çözüldüğünü anlamak için yüksek mahkeme kararlarına bakmak şarttır.
Örnek Yargıtay kararları
Yargıtay içtihatlarında genellikle üst hakkı bedelinin ödenmemesi nedeniyle sözleşmenin feshi talepleri geniş yer tutar. Yargıtay, arsa sahibinin haklarını korurken aynı zamanda yatırımcının yaptığı devasa masrafları da göz önünde bulundurmaktadır. Ödenmeyen bedel ile yapının değeri arasında aşırı bir orantısızlık varsa, hakkın iptali yerine bedelin tazmini yoluna gidilmesini tavsiye eden kararlar mevcuttur. Ayrıca süre sonunda arsa malikinin ödemesi gereken tazminat bedelinin güncel piyasa koşullarına göre nasıl hesaplanacağı konusu da Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarıyla çerçevelendirilmiştir.
Uyuşmazlıklarda dikkat edilmesi gerekenler
Uyuşmazlık yaşamamak adına tarafların sözleşme aşamasında gelecekteki olası tüm kriz anlarını hesaba katması gerekir. Pandemi, ekonomik kriz, inşaat maliyetlerindeki aşırı artış gibi mücbir sebep hallerinde bedel uyarlamasının nasıl yapılacağı sözleşmede detaylıca yer almalıdır. Aksi halde mahkemelerde yıllar süren ve inşaatın çürümesine yol açan uzun yargılama süreçleri ile karşı karşıya kalınmaktadır.
İnşaat ve gayrimenkul avukatının önemi
Gayrimenkul hukukunun bu kadar teknik ve istisnai bir alanında, uzman bir avukatın desteği olmadan yola çıkmak büyük riskler barındırır. Sözleşmenin hazırlanması, tapudaki şerh işlemlerinin eksiksiz tamamlanması, bağımsız bölüm niteliğinin sağlanması gibi aşamalar derin hukuki bilgi gerektirir. Küçük bir ihmal, milyonlarca liralık yatırımın arsa sahibinin inisiyatifine kalmasına neden olabilir. Bu nedenle sürecin en başından sonuna kadar deneyimli bir inşaat ve gayrimenkul avukatı ile çalışmak, hem arsa maliki hem de yatırımcı için adeta bir zorunluluktur.
Üst Hakkı Hakkında Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Bu karmaşık yapı ile ilgili yatırımcıların ve vatandaşların akıllarına takılan temel soruları özetleyerek rehberimizi tamamlıyoruz.
Üst hakkı kaç yıl geçerlidir?
Kanuna göre en fazla 100 yıla kadar geçerli olacak şekilde kurulabilir. Yüz yıllık süre sona erdiğinde taraflar yeni bir anlaşma yaparak süreyi uzatabilirler ancak baştan süresiz olarak kurulması yasaktır.
Üst hakkı sahibi evi satabilir mi?
Evet satabilir. Tapuda bağımsız ve sürekli nitelikte tescil edilmişse, hak sahibi arsa üzerindeki yapıyı hakkın kalan süresi boyunca üçüncü bir kişiye devredebilir veya satabilir. Bu durum için arsa sahibinden izin almasına gerek yoktur.
Üst hakkı tapuda nasıl görünür?
Tapu kütüğünde ilgili arsanın beyanlar veya irtifaklar hanesinde şerh olarak görünür. Ancak hak sürekli ve bağımsız nitelik taşıyorsa, arsanın kütük sayfasından ayrılarak tapu sicilinde bağımsız bir sayfa numarası ile sanki ayrı bir taşınmazmış gibi kaydedilir ve tüm işlemleri bu ayrı sayfa üzerinden yürütülür.
Üst hakkı sona erince ne olur?
Süre dolduğunda arsa üzerindeki bina yasal olarak arsa sahibinin mülkiyetine geçer. Üst hakkı sahibi yapının kullanımını kaybeder. Ancak arsa sahibi, aksi bir anlaşma yapılmamışsa, binanın o günkü değeri üzerinden eski hak sahibine adil bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
Hukuki Destek ve Danışmanlık İçin Bize Ulaşın
Makalemizde ele aldığımız konular hakkında detaylı bilgi almak, karşılaştığınız uyuşmazlıklara hukuki çözümler bulmak veya burada bahsedilmeyen diğer tüm süreçlerinizde profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
Her türlü hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti için 0540 571 0630 numaralı hattan bizi hemen arayabilirsiniz.
Mefendizade Hukuk & Danışmanlık