Tapu Sicili
Tapu sicili, taşınmazlar üzerinde hakların kurulmasını sağlar. Tapu sicili; tapu kütüğü, kat mülkiyeti kütüğü ile bunları tamamlayan yevmiye defteri, belgeler ve planlardan oluşur. Tapu sicili tek bir defter değildir. Bu defterlerin bir kısmı yasada düzenlenip bir kısmı ise tüzüğe bırakılmıştır. Kanunda düzenlenen defterler için ana sicil asli sicil gibi isimler verilmekle birlikte Tapu Sicili Tüzüğü‘nde düzenlenenlere tali sicil ya da fer’i sicil denmektedir.
Kanunda Düzenlenen Siciller
Tapu Kütüğü:
Tapu kütüğü taşınmaz üzerindeki ani ve şahsi hakları gösterir. Her taşınmaz için ayrı bir sayfa ve bu sayfaları takip eden numaralar verilir. Bu kütük tapu sicilinin esasını oluşturduğundan ayni haklar, malik ve diğer hukuki durumlar bu sahifeden anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kütüğü:
Her bir binanın bağımsız bölümleri ile her bağımsızı bölüm üzerinde malik olanların mülkiyet hakları bu kütükte gösterilir. Bu kütükte her bir bağımsız bölümde arsa payı üzerindeki oranları, malikler, yer ve nitelikleri ayrı ayrı gösterilir. TMK’nın 998. Maddesine göre “kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümlerin taşınmaz olarak kaydı özel kanun hükümlerine tabidir.” demek suretiyle 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu‘na tabi olduğu vurgulanmıştır. Yine TMK’nın 1001’inci maddesinde kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğüne yazılacağı hükme bağlanmıştır. Özel kanunda düzenlenen hükümler saklı kalmak üzere kütükte yapılacak işlemlere tapu kütüğüne ilişkin hükümler uygulanır.
Yevmiye Defteri:
Taşınmazlar üzerinde ayni bir hak kurulması, kayıtlanması, değişiklik ve terkin gibi hukuki işlemlerin yazıldığı defter yevmiye defteridir. Bu defter yıllık olarak tutulur.
Belgeler:
Kütükteki kayıtları doğrulayan ve kayıtlara esas teşkil eden belgeler de tapu kütüğünün asli unsuru sayılmıştır.
Planlar:
Bir taşınmazın kütüğe kaydında ve belirlenmesinde plan esas alınır. Plan taşınmazın ölçekli haritasıdır. Tapu planı kadastro paftasına verilmiş isimdir. Plan taşınmazın geometrik yapısını yüzölçümünü ve sınırlarını çizgilerle gösterir.
Tapu Sicilinin Unsurları
Ana Siciller
Tapu Kütüğü, Kat mülkiyeti kütüğü, Yevmiye defteri, resmi belgeler ve plan olarak belirlenmiştir.
Yardımcı Siciller
a. Aziller Sicili:
Vekaletten aziller, vekalet verenlerin adının baş harflerinin ve T.C kimlik numaralarına göre, her harf için sicilde ayrılan bölüme yazılır.
b. Düzeltmeler Sicili:
Yevmiye defterine yazılması gerekmeyen düzeltmelerin sebebi düzeltmeler siciline yazılır.
c. Kamu Orta Malları Sicili:
Mera, yaylak, kışlak, otlak, harman ve panayır gibi kamu orta malları özel siciline kaydedilir. Hangi köy ve belediyeye tahsisli olduğu belirtilir
d. Tapu Envanter Defteri:
Müdürlükte bulunan bütün kütük, zabıt defteri, yevmiye defteri, belgeler defteri ve resimi senet ciltleri ile yardımcı siciller tapu envanter defterine kaydedilir.
e. İdari Sınırlar Kayıt Defteri:
Yetkili mercilerce tespit edilen idari sınırlarla ilgili kararlar ve köy sınırları, idari sınırlar kayıt defterine kaydedilir ve belgeleri özel dosyasına saklanır.
Tescil Talebi
Akde Dayanan Tesciller: Taşınmaz malikinin yazılı beyanı üzerine yapılır. Yazılı beyan olmaz ise sözlü beyanda bulunularak yapılan bir istem ile tescil yapılamaz.
Yasa Hükmü ya da Mahkeme İlamında Dayanan Tescil
Tescil eğer yasa hükmi veya mahkeme hükmü gereği yapılacaksa bu durumda yazılı beyana gerek yoktur. TMK’nın 1013’üncü maddesine göre edinen kimse kanun hükmüne, kesinleşmiş mahkeme kararına veya buna eş değer bir belgeye dayanıyorsa, bu beyana gerek yoktur.
TMK madde 705: ” Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.”
Miras, mahkeme kararı, işgal, cebr-i icra, kamulaştırma halleri ile kanunda öngörülen diğer hallerde mülkiyet tescilden önce kazanılır. Öyleyse bu durumlarda tescil için yazılı beyana gerek yoktur. Diğer hallerde tescil kurucu nitelikte iken bu sayılan durumlarda tescil açıklayıcı etkiye sahiptir.
Tapu Sicilinin Açıklığı- Sicile Güven İlkesi
Tapu siciller herkese açıktır. Buna tapu kütüğünün alenilik prensibi denir. İlgili olan herkes tapu kütüğündeki ilgili sayfaları ve belgelerin tapu memuru önünde kendisine gösterilmesini isteyebilir. Bu prensip gereği olarak da TMK madde 1020 uyarınca kimse tapu sicilindeki bir kaydı bilmediğini öne süremez.
Tescilin Yapılmamasının Sonuçları
- Kurulması kanunen tescile bağlı olan haklar tescil edilmedikçe varlık kazanamazlar (TMK Madde 1021)
- Taşınmaz üzerindeki haklar tapu kütüğüne tescil ile doğar.
İyi Niyetli Üçüncü Kişilerin Tescile Güveninin Korunması
Tapu kütüğündeki tescile iyi niyete dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Tapu sicilindeki mülkiyetin nakli geçerli bir sebebe dayanmıyor ise hüküm ifade etmez. Örneğin vekaletname veya gerekli belgeler sahte olacak şekilde tapu memurunda işlem yapılmış ise bu sahte belgelere dayanarak yapılan tescil yolsuz tescil olur. İşte bu hallerde tapudaki tescile dayanarak iyi niyetle mülkiyet hakkı iktisap etmiş olan kişilerin hakları korunur. Ancak hak kazanan kişinin iyiniyetli sayılabilmesi için kendisinden önce yapılan tescilin yolsuz olduğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir.
Yani iyiniyetle yapılan tescilin korunabilmesi için şu şartların bir arada bulunması gerekir:
- Üçüncü kişi yolsuz bir tescile dayanmış olmalı,
- Ayni bir hak kazanmış olmalı,
- Üçüncü şahıs iyi niyetli olmalıdır. (Yolsuz tescili bilmemelidir.)
İyi Niyetin Korunmadığı Haller
a. Çifte Tapu Hali:
Eğer taşınmaz iki tapulu olup da iki malik de iyi niyetli olması durumunda ikisinin birden iyi niyetten yararlanamayacağı için çifte tapu halinde iyi niyet kuralları işlemez. Bu durumda bir taşınmaz iki kişi adına da kayıtlı olamayacağı için Yargıtay görüşüne göre hangi malikin hakkı daha eski ise onun hakkı korunur.
b. Kamu Malları:
Mera, yaylak, kışlak, orman meydan, yol, kayalı vs gibi kadastro kanununun 16. Maddesinde yazılı olan devletin tasarrufunda olan yerlerin kazanımında da iyi niyet korunmaz.
İyi Niyeli Olmayan Üçüncü Kişilerin Korunmaması
İyi niyetli olmayan, yani geçerli bir nedene dayanmayan bir tescilin ortada olduğunu bilen kişinin bu yolsuz tescile dayanarak elde ettiği kazanım korunmaz.
Sahte vekaletname ile yapılan yolsuz tescillerde zarar gören kişi bu durumda tapu iptali ve tescil davası açmalı halinde sahte vekaletnameyi bilen ve bilerek taşınmaza malik olan iyi niyetli olmayan kişilerin tapusu iptal edilir. TMK’nın 1024. Maddesinde tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi kendisine yapılan tescile dayanamayacağı hüküm altına alınmıştır.
Terkin Ve Değiştirme
Yolsuz Tescilde Madde (TMK 1025):
Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş, terkin edilmiş veya düzeltilmiş ise bu yüzden hak kaybına uğrayan kişi bu tapu sicilinin düzeltilmesini isteyebilir. İyi niyetli olarak hak kazana kişi bu tescile dayanarak kazandığı ayni ve her türlü hakkı için tazminat isteminde bulunabilir.
Ayni hakların sona ermesi (TMK Madde 1026):
Bir ayni hakkın sonra ermesi sebebiyle hakkın maliki terkini tapu memurundan isteyebilir. Tapu memuru terkin işlemini tapu siciline ilgili tescilin üzerini kırmızı kalemle çizmek ve yazıyla yazmak suretiyle yerine getirir. Terkine karşı her ilgili 30 gün içerisinde dava açabilir. Anılan maddede tapu memurunun terkini hakimden isteyebileceği de hüküm altına alınmıştır.
Düzeltme (TMK Madde 1027):
Tapu sicilinde değişiklikler ancak ilgililerin rızası bulunmadıkça mahkeme kararıyla yapılabilir. Düzeltme tescildeki hataları giderme şeklinde yapılabileceği gibi eski tescilin terkini veya yeni bir tescil şeklinde de yapılabilir. Ancak her hata mahkeme kararı gerektirmeyecektir. Kanunda düzenlenen hüküm uyarınca basit yazım yanlışlıkları Cumhurbaşkanınca çıkarılan yönetmelik uyarınca re’sen düzeltilir.
Şerhler
Kişisel Haklarda Şerh (TMK Madde 1010):
Kişisel hakların tapuya şerhi şahsi hakka ayni hak niteliği kazandırır. Bu şekilde tapuya şerh edilen haklar üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Tasarruf Yetkisinin Kısıtlanmasında Şerh (TMK Madde 1010):
Aşağıdaki sebeplere dayanan tasarruf yetkisi kısıtlamaları, tapu kütüğüne şerh verilebilir:
- Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları,
- Haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre,
- Aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen
işlemler. Tasarruf yetkisi kısıtlamaları, şerh verilmesi halinde taşınmaz üzerinde şerhten sonra kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.
Geçici Tescil Şerhi (TMK Madde 1011):
Aşağıdaki hallerde geçici tescil şerhi verilebilir:
- İddia edilen bir ayni hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa,
- Tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına
kanun olanak tanıyorsa.
Geçici şerhler ancak mahkeme kararı veya bütün ilgililerin rızasıyla verilebilir. Şerh üzerindeki haklar üçüncü kişilere karşı şerh tarihinden itibaren ileri sürülebilir. Hakimin şerhe karar vermesi durumunda kararda şerhin içeriği ve süresi de belirtilir.
Beyanlar (TMK Madde 1011):
Taşınmaz eklentilerinin yazıldığı sütundur. Bu kaydın terkini de bütün ilgililerin rızasına bağlıdır.
TAPU İPTAL DAVASI NEDİR?
Hukuk sistemimizde tapu sicilinin açıklık ve doğruluk ilkeleri esastır. Ancak bazen, çeşitli nedenlerle tapu kayıtları gerçek hak durumunu yansıtmayabilir. Tapu iptal davası hukuka aykırı, dayanaktan yoksun veya yolsuz oluşturulan kayıtların, hukuk uygun olarak gerçek hak sahibi lehine düzeltilmesi için açılan davadır.
Bu davanın temel amacı, kağıt üzerindeki hatalı görünümü ortadan kaldırarak, sicilin hukuki gerçeklikle yeniden uyumlu hale getirilmesini sağlamaktır.
Mahkeme tarafından verilen karar kesinleşince mahkeme ilamı ile tapu memuruna başvurularak tescil edilir. Mahkeme hükmü kesinleşmedikçe icra edilemez.
Bu dava, mülkiyet hakkının kendisine ait olduğunu ileri süren kişi tarafından; güncel tapu kayıtlarında malik olarak görünen kişiye karşı yöneltilir. Eğer kayıtlı malik vefat etmişse, dava mirasçılarına karşı ikame edilir. Bu noktada dava, doğrudan ayni hakka dayandığı için mülkiyet iddiasını kanıtlama yükümlülüğü davacıdadır.
Tapu iptal ve tescil davalarında verilen hükümler, mülkiyet hakkını doğrudan değiştiren inşai veya tespit edici niteliktedir. Bu nedenle, hukuki güvenliğin korunması adına mahkemenin verdiği karar, tüm kanun yolları tüketilip kesinleşmedikçe infaz edilemez. Yani karar kesinleşmeden tapu dairesinde bir işlem yapılması mümkün değildir. Karar kesinleştikten sonra, elde edilen mahkeme ilamı ile ilgili Tapu Müdürlüğü’ne başvurulur. Bu aşamada mahkeme kararı, mülkiyetin el değiştirmesi için gerekli olan hukuki dayanağı teşkil eder.
Tapu İptal Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme Nedir?
Tapu iptal ve tescil davaları, doğrudan taşınmazın aynına ilişkin olduğu için usul hukuku bakımından kritik kurallara tabidir. Bu davalarda görev ve yetki kuralları kamu düzeninden olup, davanın her aşamasında mahkemece kendiliğinden dikkate alınır.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 2/1 uyarınca, şahıs varlığı haklarına ilişkin davalar ile malvarlığı haklarına ilişkin davalarda aksine bir düzenleme bulunmadıkça Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Taşınmazın değeri ne kadar yüksek veya düşük olursa olsun, görevli mahkeme değişmez. Tapu iptal davalarında malvarlığı değeri üzerinden bir görev ayrımı yapılmamıştır.
Tapu iptali ve tescil davasının konusu olan taşınmaz mülkiyeti ve tapuya tescil işleminde idari yargı değil adli yargı görevlidir. Ancak işlem idari bir karara dayanıyor ise idari işlem için idari yargıda iptal davası açılarak işlem iptal edilmedikçe adli yargıda dava açılamaz.
Yukarıda verilen bilgiler ışığında davaya bakmaya görevli görmeyen mahkeme dava hakkında görevsizlik kararı vermekle yetinir. Dosyayı re’sen görevli mahkemeye gönderemez. Davacı bu karardan itibaren iki hafta içerisinde masraf vererek dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesini istemelidir. İki haftalık hak düşürücü süre sonunda görevli mahkemeye gönderilmesi istenmez ise davanın açılmamış sayılmasına karar vermek gerekir.
Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin davalarda HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taraflar kendi aralarında anlaşarak davayı başka bir yer mahkemesinde; örneğin İstanbul’daki bir taşınmaz için Ankara mahkemelerinde) açamazlar. Çünkü bu yetki kesin bir yetkidir. Eğer dava taşınmazın bulunduğu yer dışında bir yerde açılırsa, hakim davalının bir itirazı olmasa dahi yetkisizlik kararı vererek dosyayı ilgili yer mahkemesine göndermek zorundadır. Eğer dava birden fazla taşınmazı kapsıyorsa ve bu taşınmazlar farklı yerlerdeyse, dava taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir.
Tapu İptal Davası Açma Nedenleri Nelerdir?
Muvazaaya Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası
Hukuk dilinde muvazaa, tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek iradelerine uymayan, aralarında hüküm ve sonuç doğurmasını istemedikleri bir hukuki işlemi yapmış gibi görünmeleridir. Tapu kayıtlarında muvazaa dendiğinde, genellikle bir taşınmazın aslında satılmadığı halde satış gibi gösterilmesi veya bağışlandığı halde satış olarak tescil edilmesi kastedilir.
Bu davalarda mahkeme, iç içe geçmiş iki işlemi birbirinden ayırır. Tarafların tapu memuru önünde yaptıkları bu işlem, tarafların gerçek iradesini yansıtmadığı için mutlak butlan ile sakattır ve geçersizdir. Tarafların asıl niyeti olan işlem ise, resmi şekil şartına uygun yapılmadığı için kural olarak geçersiz sayılmaktadır.
Muris Muvazaası:
Hukukumuzda muris muvazaası, bir kimsenin mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla taşınmazlarını tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi göstererek devretmesidir. Bu davayı, miras hakları ihlal edilen tüm mirasçılar açabilir. Mahkeme burada; murisin malvarlığı durumuna, aile içi ilişkilere, taşınmazın satış bedeli ile gerçek değeri arasındaki fahiş farka ve yerel geleneklere bakarak mal kaçırma kastı olup olmadığını tayin eder.
Muvazaada İspat:
Muvazaa iddiasında ispat yükü, kural olarak bu iddiayı ileri süren taraftadır. Ancak ispat yöntemi taraflara göre değişir:
- İşlemin tarafı olmadıkları için muvazaayı her türlü delille ispatlayabilirler.
- Sözleşmenin tarafı olan kişiler, muvazaa iddiasını ancak yazılı bir belge ile kanıtlamak zorundadırlar.
Muvazaa Davalarında Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre:
Muvazaaya dayalı tapu iptal davaları, yolsuz tescil hükmünde olduğu için herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süreye tabi değildir. Dava, muvazaalı işlem devam ettiği sürece her zaman açılabilir.
Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası:
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, ileride bir taşınmazın satışının yapılacağına dair tarafların karşılıklı irade beyanıdır. Satıcı, sözleşmede kararlaştırılan şartlar gerçekleştiğinde tapuyu devretme borcu altına girer. Eğer satıcı bu borcunu yerine getirmezse, alıcı mahkemeden cebri tescil (zorunlu tescil) talep edebilir.
Bu davanın temel dayanağı olan sözleşmenin geçerli olabilmesi için noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Adi yazılı şekilde yapılan satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir ve bu belgelere dayanarak tapu iptal davası açılamaz.
Satış vaadi sözleşmesi doğası gereği kişisel bir haktır ve sadece sözleşmenin taraflarını bağlar. Ancak bu sözleşme tapu kütüğüne şerh edilirse, bu hak eşyaya bağlı bir nitelik kazanır. Tapuya şerh düşüldükten sonra taşınmaz üçüncü bir kişiye satılsa bile, vaat alan kişi yeni malike karşı tapu iptal davası açma hakkına sahip olur. Tapu kanunu uyarınca, şerhin üzerinden 5 yıl geçmesine rağmen tapuda devir yapılmazsa şerhin etkisi kendiliğinden kalkar. (Tapu Kanunu Madde 26/6)
Mahkemenin tescil kararı verebilmesi için şu üç şartın bir arada bulunması gerekir:
a. Muacceliyet:
Sözleşmede kararlaştırılan sürenin dolmuş veya şartın gerçekleşmiş olması.
b. Bedelin Ödenmesi:
Alıcının, sözleşmede kararlaştırılan satış bedelini tam olarak ödemiş olması veya ödemeye hazır olduğunu mahkeme veznesine depo etmesi.
c. İmkan:
Taşınmazın satıcı adına kayıtlı olması ve üzerinde devri engelleyen hukuki bir engel bulunmaması.
Satış vaadi sözleşmelerinde özel bir süre öngörülmediği için TBK’daki genel zamanaşımı olan 10 yıllık süre uygulanır. Zamanaşımı, sözleşmenin ifa kabiliyetinin doğduğu yani borcun muaccel olduğu andan itibaren başlar. Eğer taşınmaz, sözleşme yapıldıktan sonra vaat alana teslim edilmişse ve alıcı taşınmazı kullanıyorsa; satıcı zamanaşımı def’ini ileri süremez. Zira taşınmazı teslim eden satıcının zamanaşımı iddiasında bulunması dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir.
İnanç Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası:
İnanç sözleşmesi; bir kimsenin, bir taşınmazın mülkiyetini, belirli bir amaca hizmet etmesi için diğer bir kişiye devretmesi ve inanılanın da bu amaç gerçekleştiğinde taşınmazı geri verme borcu altına girmesidir. Genellikle kredi teminatı göstermek, borca karşılık rehin yerine mülkiyet devretmek veya taşınmazın bir süre güvenilir bir elde tutulmasını sağlamak amacıyla yapılır.
Tapu iptal ve tescil davalarından farklı olarak, inanç sözleşmesinin geçerli olması için resmi şekilde yapılması zorunlu değildir; yazılı olması yeterlidir.
Bu davanın kalbi ispat aşamasıdır. İnançlı işlem iddiası kural olarak ancak yazılı bir belge ile kanıtlanabilir. Eğer elinizde tam bir sözleşme yoksa ama karşı tarafın bu ilişkiyi ikrar ettiği bir mektup, banka dekontu açıklaması veya e-posta gibi delil başlangıcı sayılabilecek belgeler varsa, iddia tanıkla da ispatlanabilir. Elinde hiçbir yazılı belge bulunmayan davacı, son çare olarak karşı tarafa yemin teklif edebilir.
Bu davada davacı, taşınmazın mülkiyetinin aslında kendisine ait olduğunu değil, karşı tarafın sözleşmedeki iade borcuna aykırı davrandığını ileri sürer. İnanan tarafın tescil talep edebilmesi için, kendi üzerine düşen tüm edimleri yerine getirmiş olması şarttır.
İnanç sözleşmesine dayalı davalarda, sözleşme ilişkisinden doğan genel zamanaşımı olan 10 yıllık süre uygulanır. Zamanaşımı, inançlı işlemdeki iade borcunun muaccel olduğu tarihte başlar. Eğer sözleşmede bir iade tarihi belirlenmemişse, taraflar arasındaki inançlı ilişki sona erdiği andan itibaren süre işlemeye başlar.
Aşırı Yararlanma (Gabin) Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası
Türk Borçlar Kanunu m. 28 uyarınca bir sözleşmede tarafların edimleri arasında açık bir oransızlık varsa ve bu oransızlık, taraflardan birinin zayıf durumundan yararlanılarak oluşturulmuşsa, aşırı yararlanmadan söz edilir. Tapu iptal davası bağlamında bu durum; bir taşınmazın, malikin özel durumundan faydalanılarak gerçek değerinin çok altında el değiştirmesidir.
Mahkemenin iptal kararı verebilmesi için şu üç şartın birlikte gerçekleşmiş olması gerekir:
Açık Orantısızlık:
Taşınmazın tapudaki satış bedeli ile devir tarihindeki gerçek piyasa değeri arasında fahiş bir fark olmalıdır. Sadece küçük farklar gabin oluşturmaz; farkın vicdanları sızlatacak düzeyde olması beklenir.
Zayıf Durum:
Davacı, sözleşme anında şu üç durumdan birinde olmalıdır:
Zor Durumda Kalma:
Ekonomik darlık, acil para ihtiyacı, ağır hastalık veya hapis tehdidi gibi kişinin iradesini sakatlayan haller.
Düşüncesizlik veya Hafiflik:
Olayın sonuçlarını tam olarak değerlendiremeyecek bir ruh hali içinde olmak.
Tecrübesizlik:
Gayrimenkul işlerinden veya hukuki işlemlerden anlamıyor olmak.
Sömürme Kastı:
Karşı tarafın, davacının bu zayıf durumunu bilmesi ve bilerek bundan haksız bir menfaat sağlamış olması gerekir.
Aşırı yararlanmaya dayalı davalar, diğer tapu iptal davalarından farklı olarak çok sıkı sürelere tabidir.
Bu süreler geçtikten sonra dava açma hakkı ortadan kalkar:
- 1 yıllık süre: Aşırı yararlanmanın öğrenildiği (zor durumun ortadan kalktığı veya tecrübesizliğin fark edildiği) andan itibaren başlar.
- 5 Yıllık Süre: Sözleşmenin kurulduğu (tapudaki devrin yapıldığı) tarihten itibaren başlar.
Her iki sürenin de kaçırılmaması gerekir; 5 yıl geçmişse, durum yeni öğrenilse dahi dava açılamaz.
Bu davada ispat yükü, sömürüldüğünü iddia eden davacı üzerindedir. Mahkemece görevlendirilen bilirkişi heyeti, satış tarihindeki emsal değerleri araştırarak açık oransızlığı tespit eder. Kişinin içinde bulunduğu darlık hali; tanık beyanları, banka borç dökümleri, icra dosyaları veya sağlık raporları gibi her türlü delille ispatlanabilir.
Davacı, mahkemeden sadece tapunun iptalini değil, dilerse sözleşmenin ayakta tutulmasını ancak edimler arasındaki oransızlığın giderilmesini de talep edebilir. Hâkim, somut olayın özelliklerine göre hakkaniyete uygun olan kararı verir.
Hataya Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası
Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 30 uyarınca, sözleşme kurulurken esaslı bir hataya düşen taraf, sözleşme ile bağlı olmaktan kurtulabilir. Tapu sicilinde mülkiyetin nakli bir borçlandırıcı işlem ve bir tasarrufi işlem ile gerçekleştiği için, iradeyi sakatlayan hata her iki aşamayı da geçersiz kılar.
Her türlü yanılma tapu iptaline yol açmaz. İptal için hatanın “esaslı” olması gerekir. Yasada sayılan başlıca esaslı hata halleri şunlardır:
Konuda Hata:
Kişinin “A” taşınmazını satmak isterken yanlışlıkla “B” taşınmazını devretmesi.
Şahısta Hata:
Taşınmazın, devredilmek istenen kişi yerine isim benzerliği olan başka birine devredilmesi.
Miktarda Hata:
Rakamlarda yapılan ve dürüstlük kuralı gereği tarafların bu bedel üzerinden anlaşmayacağının açık olduğu fahiş hesap hataları.
Nitelikte Hata (Vasıf Hatası):
Taşınmazın ekonomik değerini doğrudan etkileyen bir özelliğinde yanılma. Örneğin; imarlı olduğu sanılan bir arazinin mutlak tarım arazisi çıkması.
Hata iddiası sınırsız bir hak değildir. TBK m. 34 uyarınca hata eden taraf, dürüstlük kurallarına aykırı olarak hatasını ileri süremez. Eğer karşı taraf, hatanın farkına vardığında sözleşmeyi hataya düşenin asıl iradesine göre gerçekleştirmeye hazır olduğunu bildirirse; artık hata eden taraf sözleşmeyi iptal edemez. Kendi ağır kusuruyla hataya düşen taraf, sözleşmeyi iptal edebilir ancak karşı tarafın bu iptal nedeniyle uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.
Hataya dayalı davalarda süre yönetimi hayati önem taşır. Hata nedeniyle sözleşmenin iptali ve tapunun düzeltilmesi talebi, hatanın öğrenildiği andan itibaren 1 yıl içinde ileri sürülmelidir. Bu süre hak düşürücü niteliktedir; mahkemece kendiliğinden gözetilir. 1 yıl dolduktan sonra sözleşme onaylanmış sayılır ve dava açma hakkı kaybolur.
Bu dava türünde en büyük engel, taşınmazın üçüncü kişilere devredilmiş olmasıdır. Eğer hata sonucu tapuyu alan kişi taşınmazı bir başkasına satarsa ve o üçüncü kişi tapudaki kayda güvenerek iyiniyetle mülkiyeti iktisap ederse, hataya düşen malik artık tapuyu geri alamaz; sadece hata yapmasına neden olan kişiden tazminat talep edebilir.
Hata ile Hile arasındaki ince fark çok önemlidir. Hatada kişi kendi kendine yanılırken; hilede karşı tarafın bir aldatması söz konusudur. Hata davalarında ispat yükü genellikle teknik analizler üzerindeyken, hilede psikolojik ve vakıaya dayalı deliller ön plana çıkar.
Hile Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası:
Türk Borçlar Kanunu m. 36 uyarınca hile, bir kimseyi sözleşme yapmaya sevk etmek amacıyla onda yanlış bir kanaat uyandırmak veya var olan yanlış kanaati sürdürmektir. Tapu iptal davası bağlamında hile; taşınmaz malikinin veya alıcısının, kasten yanıltılarak mülkiyetin devrine razı edilmesidir.
Bir tapu devrinin hile nedeniyle iptal edilebilmesi için mahkeme şu üç unsuru arar:
Aldatma Fiili:
Karşı tarafın, taşınmazın değeri, niteliği, imar durumu veya hukuki statüsü hakkında yalan söylemiş olması veya gerçekleri gizlemesi gerekir.
Aldatma Kastı:
Hileyi yapan kişi, karşısındakini yanıltmayı ve bu yanıltma sonucunda tapu devrini gerçekleştirmeyi bilerek ve isteyerek hedeflemelidir.
İlliyet Bağı:
Aldatılan taraf, eğer bu hileli davranışlar olmasaydı sözleşmeyi hiç yapmayacak veya çok daha farklı şartlarla yapacak olmalıdır.
Eğer hileyi sözleşmenin tarafı olmayan bir üçüncü kişi yapmışsa; tapu iptal davasının kabul edilmesi için, lehine tescil yapılan malikin bu hileyi bilmesi veya bilmesinin gerekmesi şarttır. Eğer malik bu hileden habersizse, tapu kaydı korunabilir.
Hileye dayalı davalarda süre, hatada olduğu gibi son derece kritiktir. Sürenin başlangıcı 1 yıllık hak düşürücü süre, hilenin öğrenildiği andan itibaren başlar. Üst sınır, kanunda öğrenme tarihinden itibaren 1 yıllık süre öngörülmüş olsa da, genel dürüstlük kuralları ve mülkiyet hakkının korunması gereği, hileli işlemin üzerinden çok uzun yıllar geçtikten sonra dava açılması hakkın kötüye kullanımı olarak değerlendirilebilir .Yargıtay uygulamalarında genellikle 10 yıllık genel zamanaşımı bir dış sınır olarak tartışılmaktadır.
Hile iddiası kamu düzenini ilgilendirmediği için taraflarca hazırlama ilkesine tabidir. Ancak hile, hayatın olağan akışına aykırı bir durumu temsil ettiği için ispat kolaylığı sağlanmıştır. Hile, bir haksız fiil niteliğinde olduğu için tanık, mesajlaşmalar, ses kayıtları, banka hareketleri ve uzman görüşleri gibi her türlü delille ispatlanabilir. Miktar sınırı ve senetle ispat zorunluluğu bu davalarda uygulanmaz; hile iddiası tanıkla kanıtlanabilir.
Korkutma (İkrah) Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası:
Türk Borçlar Kanunu m. 37 ve 38 uyarınca korkutma; bir kimsenin, kendisinin veya yakınlarının hayatına, vücut bütünlüğüne, onuruna veya malvarlığına yönelik ağır ve yakın bir tehlike ile tehdit edilerek sözleşme yapmaya zorlanmasıdır. Tapu iptal davası bağlamında ikrah, rızanın özgürce oluşmadığı bir devir işleminin hukuken geçersiz kılınmasını sağlar.
Her türlü çekince veya psikolojik baskı ikrah sayılmaz. Mahkemenin iptal kararı verebilmesi için şu kriterler aranır:
Ağır ve Yakın Tehlike:
Tehdidin ciddiyeti, kişinin direnme gücünü kıracak seviyede olmalıdır. “Evi devretmezsen seni dava ederim” demek kural olarak yasal bir hakkın kullanımıdır ve ikrah değildir; ancak “Evi devretmezsen çocuklarına zarar veririm” demek esaslı bir ikrahtır.
İlliyet Bağı:
Tapu devri, doğrudan bu korkunun etkisiyle yapılmış olmalıdır. Kişi, o tehdit olmasaydı taşınmazını asla devretmeyecek olmalıdır.
Hukuka Aykırılık:
Tehdit edilen sonuç veya tehdit aracının kendisi hukuka aykırı olmalıdır.
Eğer korkutma eylemini tapuyu devralan kişi değil de bir üçüncü kişi yapmışsa durum biraz değişir: Lehine tescil yapılan malik, bu korkutmayı biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa, tapu iptal edilir. Ancak malik tamamen iyiniyetliyse (korkutmadan haberi yoksa), sözleşme iptal edilebilir fakat korkutma altında tapuyu devreden kişi, karşı tarafın zararını tazmin etmekle yükümlü kalabilir.
İkrah davalarında süre yönetimi, diğer irade sakatlıklarından daha farklı işler. 1 yıllık hak düşürücü süre, korkunun ortadan kalktığı (tehdidin sona erdiği) andan itibaren başlar. Bu kural mağduru korur; çünkü kişi tehdit altında olduğu sürece dava açması beklenemez. Tehdit 5 yıl sürse bile, 1 yıllık süre tehdit bittiği gün işlemeye başlar.
Korkutma eylemi genellikle gizli kapılar ardında veya şifahi olarak gerçekleştiği için ispatı zordur. Hukukumuzda ikrah bir haksız fiil ve irade sakatlığı olduğu için her türlü delille (tanık, mesajlar, savcılık şikayet dosyaları, doktor raporları) ispatlanabilir. Genellikle bu davalarla eş zamanlı olarak yürüyen Tehdit veya Şantaj suçuna ilişkin ceza soruşturmaları, hukuk mahkemesi için en güçlü delil niteliğindedir.
Bağışlama Sebebiyle Tapu İptal ve Tescil Davası:
Bağışlama yoluyla mülkiyetin devri, mülkiyet hakkının bedelsiz olarak el değiştirdiği bir tasarruftur. Ancak bu devir işlemi, her zaman göründüğü kadar kesin olmayabilir. Bağışlama sebebine dayalı iptal davaları; ya bağışlama sözleşmesindeki bir yüklemenin yerine getirilmemesi ya da bağışlama iradesini sakatlayan bir durumun varlığı üzerine inşa edilir.
Yüklemeli (Koşullu) Bağışlamanın İhlali:
Bağışlama, bazen bir şartın veya bir görevin yerine getirilmesi amacıyla yapılır. Örneğin “Taşınmazı sana devrediyorum ancak burayı bir okul yapacaksın” veya “Bana ölene kadar bakacaksın”.
Eğer bağışlanan taraf, tapuyu devralmasına rağmen sözleşmede kararlaştırılan bu yükümlülüğü yerine getirmezse, bağışlayan taraf sözleşmeyi feshederek tapunun iptalini isteyebilir. Bu durumda mahkeme, yüklemenin imkansız olup olmadığına veya bağışlananın kusuruna bakar.
Bağışlama İradesinde Eksiklik:
Tapuda bağış olarak tescil edilen bir işlemin iptali için bazen işlemin özündeki sakatlıklar ileri sürülür.
Bağışlama vaadi, yazılı yapılmadıkça geçerli değildir. Tapudaki tescil bu vaadi tamamlar; ancak tescil öncesi süreçte usule aykırılıklar varsa bu durum iptal davasına konu edilebilir.
Bağışlama, kişinin malvarlığında ciddi bir azalma yarattığı için, bağışlayanın işlem anında ayırt etme gücüne sahip olması çok sıkı denetlenir. Özellikle yaşlılık veya hastalık döneminde yapılan bağışlarda, malikin iradesinin tam olmadığı iddiasıyla iptal davası açılması sıklıkla görülür.
Mirasçıların Müdahalesi (Tenkis ve Muvazaa):
Bağışlama sebebiyle tapu iptalinin en çok tartışıldığı alan miras hukukudur. Bir kimse sağlığında malını birine bağışladığında, bu durum diğer mirasçıların saklı paylarını ihlal ediyorsa, bağışlayan ölmeden önce bu işleme müdahale edilemez.
Ölümden sonra ise mirasçılar, saklı paylarının iadesi için Tenkis Davası açarlar. Eğer bu bağış, diğer mirasçılardan mal kaçırmak için satış gibi gösterilmişse, bu sefer Muris Muvazaası davası gündeme gelir.
Vekalet Görevinin Kötüye Kullanılması Nedeniyle Tapu İptal Davası:
Bir kişi, taşınmazını satması veya yönetmesi için bir başkasını vekil olarak yetkilendirdiğinde, vekil bu yetkiyi Türk Borçlar Kanunu m. 506 uyarınca vekil edenin yararına ve onun iradesine uygun olarak kullanmak zorundadır. Eğer vekil, elindeki vekaletnameyi kağıt üzerinde hukuka uygun gibi gösterip, gerçekte vekil edeni zarara uğratacak şekilde kullanırsa vekalet görevinin kötüye kullanılması söz konusu olur.
Vekil, vekil edenin haklarını korumakla yükümlüdür. Yetkisi olsa dahi, taşınmazı piyasa değerinin çok altında satması, parayı vekil edene teslim etmemesi veya kendi yakınlarına devretmesi sadakat borcuna aykırıdır. Bu tür durumlarda tescil, yolsuz tescil haline gelir.
Bu davaların kaderini genellikle taşınmazı satın alan üçüncü kişinin durumu belirler. Eğer satın alan kişi, vekilin vekil edeni zarara uğratmak amacıyla hareket ettiğini biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa; Örneğin, taşınmazı çok ucuza almışsa veya vekil ile iş birliği içindeyse, Türk Medeni Kanunu m. 1023 korumasından yararlanamaz. Tapu iptal edilir ve asıl malike iade edilir. Eğer satın alan kişi, vekilin yetkisini kötüye kullandığını bilmiyorsa ve bilebilecek durumda değilse, tapu kaydına güven ilkesi gereği mülkiyeti korunur. Bu durumda asıl malik tapuyu geri alamaz; sadece vekiline karşı tazminat davası açabilir.
Bu davalarda; Satış bedeli ile gerçek piyasa değeri arasındaki fahiş fark, Vekil ile taşınmazı alan kişi arasındaki akrabalık veya ticari ilişki. Vekil edenin verdiği yazılı veya sözlü talimatların dışına çıkılıp çıkılmadığı kriterlerini titizlikle inceler
Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal davaları, mülkiyet hakkına dayandığı için kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Ancak üçüncü kişinin iyiniyet kazanması veya davanın açılmasında çok uzun süre beklenmesi hakkın kötüye kullanılması (TMK m. 2) olarak değerlendirilebilir.
Önalım (Şu’fa) Hakkına Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası:
Önalım hakkı, taşınmazın üzerinde pay sahibi olan kişiye, bir diğer paydaşın payını satması durumunda, o payın mülkiyetini aynı şartlarla kendi üzerine geçirme imkanı tanır. Bu hak, mülkiyet hakkının kullanımına yasadan doğan bir kısıtlama getirir.
Yasal Önalım Hakkı, Türk Medeni Kanunu m. 732 uyarınca paylı mülkiyette doğrudan doğar. Tapuya şerh edilmesine gerek yoktur.
Sözleşmesel Önalım Hakkı, bir sözleşme ile kararlaştırılan ve tapuya şerh edilmesiyle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilen haktır. (TMK m. 735).
Önalım davasının açılabilmesi için payın bir üçüncü kişiye satılmış veya satışa eşdeğer bir işlem görmüş olması gerekir. Paydaşlar arasındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ayrıca bağışlama, miras paylaşımı veya mal değişimi gibi satış niteliği taşımayan devirlerde de bu dava açılamaz.
Dava açıldığında, önalım hakkını kullanan paydaş, payı alan üçüncü kişiye tapuda gösterilen satış bedeli ile tapu harç ve masraflarını ödemekle yükümlüdür. Eğer satış bedeli tapuda gerçekte olduğundan düşük gösterilmişse, alıcı gerçek bedelin daha yüksek olduğunu iddia ederek davacının daha fazla ödemesini isteyebilir. Bazen paydaşların önalım hakkını kullanmasını engellemek için bedel tapuda bilerek yüksek gösterilir. Bu durumda davacı, bedelin muvazaalı olduğunu ispatlarsa, taşınmazın gerçek değeri üzerinden tescil talep edebilir.
Önalım hakkı belirsiz bir süre boyunca kullanılamaz. Yasada öngörülen süreler kesindir: Satışın, noter aracılığıyla diğer paydaşlara bildirilmesinden itibaren 3 ay; Satış bildirilmemiş olsa dahi, her halükarda satış tarihinden itibaren 2 yıl geçmekle hak sona erer.
Yargıtay içtihatlarına göre, eğer paylı mülkiyete tabi taşınmaz paydaşlar arasında fiilen bölünmüş ve her paydaş belirli bir kısmı kullanıyorsa, bir paydaşın kendi kullandığı alanı üçüncü kişiye satması durumunda diğer paydaşın önalım davası açması dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir. Bu, davanın reddine neden olan en güçlü savunmalardan biridir.
Önalım hakkı kullanıldığında, hakim taşınmazın mülkiyetinin davacı adına tesciline karar vermeden önce, satış bedeli ve masrafların mahkeme veznesine depo edilmesini şart koşar. Para yatırılmadığı takdirde davanın kabulü mümkün değildir.
Tapu İptal Davalarında İhtiyati Tedbir Kararı Verilebilir Mi?
İhtiyati tedbir, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 389 uyarınca; mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeniyle hakkın elde edilmesinin önemli ölçüde zorlaşacağı veya tamamen imkansız hale geleceği durumlarda verilen geçici bir hukuki korumadır.
Tapu iptal davası açıldığında, mahkemeden ilk talep edilecek husus taşınmazın kaydı üzerine ihtiyati tedbir konulmasıdır. Bu tedbir genellikle taşınmazın üçüncü kişilere devrinin engellenmesi şeklinde olur
Eğer tedbir konulmazsa, davalı malik taşınmazı iyiniyetli bir üçüncü kişiye satabilir. Türk Medeni Kanunu m. 1023 uyarınca iyiniyetli üçüncü kişinin mülkiyet hakkı korunacağı için, davayı kazansanız dahi tapuyu geri alamazsınız; dava ancak tazminata dönüşür.
Tedbir Kararının Verilebilme Şartları
Mahkemenin tedbir kararı verebilmesi için davacının şu iki hususu ortaya koyması gerekir:
Yaklaşık İspat:
Davacı, haklılığını %100 kanıtlamak zorunda değildir; ancak sunduğu delillerle davasında haklı olduğuna dair mahkemede kuvvetli bir kanaat (yaklaşık ispat) uyandırmalıdır.
Tehlikenin Varlığı:
Taşınmazın devredilme riskinin bulunması ve bu devrin davacıyı telafisi güç bir zarara uğratacak olması.
Mahkeme, ihtiyati tedbir kararı verirken davalı tarafın olası zararlarını, örneğin taşınmazını satamadığı için uğrayacağı kayıp, korumak adına davacıdan bir teminat yatırmasını isteyebilir. Ancak; muris muvazaası gibi bazı özel durumlarda veya davacının adli yardımdan yararlandığı hallerde, hakim teminatsız tedbir kararı da verebilir.
Tapu kütüğüne işlenen “Davalıdır” şerhi veya “Satışın Yasaklanması” tedbiri, o taşınmazı satın almak isteyen herkesi uyarır. Bu şerhten sonra taşınmazı alan kişi iyiniyetli olduğunu iddia edemez.
Tedbir kararı, aksine bir karar verilmedikçe nihai karar kesinleşinceye kadar devam eder. Dava reddedilirse tedbir kalkar; dava kabul edilirse tescil işlemi yapılana kadar koruyucu etkisini sürdürür.
Yolsuz Tescil Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası:
Türk hukukunda tapu siciline hakim olan en temel ilkelerden biri sebebe bağlılık ilkesidir. Bir taşınmazın mülkiyetinin yer değiştirmesi için sadece tapudaki tescil yeterli değildir; bu tescilin dayandığı hukuki sebebin de geçerli olması gerekir. Eğer tescilin dayanağı olan hukuki sebep geçersizse, yoksa veya sonradan ortadan kalkmışsa, ortaya çıkan tabloya yolsuz tescil denir.
TMK m. 1024 uyarınca, yolsuz tescil şekilleri:
Hukuki Sebebin Geçersizliği:
Satış sözleşmesinin ehliyetsizlik, hata, hile veya ikrah ile sakatlanmış olması.
Sahtecilik:
Sahte vekaletname, sahte imza veya sahte veraset ilamı ile yapılan işlemler.
Şekil Şartına Aykırılık:
Kanunun öngördüğü resmi şekil şartlarına, örneğin noter onaylı olmayan bir satış vaadi, uyulmadan yapılan tesciller.
Tescilin Haklı Bir Sebebe Dayanmaması:
Tapu memurunun hatası veya idari bir yanlışlık sonucu mülkiyetin gerçek hak sahibi olmayan birine geçmesi.
Yolsuz Kayda Karşı İtiraz: Düzeltme Davası
Yolsuz tescil, mülkiyeti gerçek anlamda değiştirmez; sadece tapu kütüğünde hatalı bir görünüş yaratır. Gerçek hak sahibi, TMK m. 1025 uyarınca, ayni hakkı zedelenen kişi sıfatıyla bu kaydın düzeltilmesini her zaman isteyebilir.
İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Korunması İstisnası (TMK m. 1023)
Yolsuz tescilin en dramatik yönü, tapu siciline güven ilkesidir. Yolsuz bir tescile dayanarak, o kaydın yanlış olduğunu bilmeden ve bilebilecek durumda olmadan taşınmazı devralan iyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımı geçerli sayılır.
Eğer taşınmaz yolsuz malikten üçüncü bir kişiye geçmişse ve o kişi kötüniyetliyse yani tescilin yolsuz olduğunu biliyorsa, ona karşı da iptal davası açılabilir. Ancak kişi iyiniyetliyse, asıl malik artık taşınmazı geri alamaz; sadece yolsuz tescile sebep olan kişiden tazminat isteyebilir.
Yolsuz tescil nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davaları, mülkiyet hakkına dayandığı için kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Tapu kaydı yolsuz olduğu sürece, üzerinden kaç yıl geçerse geçsin üçüncü kişiler hak kazanmadığı müddetçe dava açılabilir.
İstisna olarak 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 12/3 uyarınca, kadastro tespitinden önceki nedenlere dayanan davalar için 10 yıllık bir hak düşürücü süre öngörülmüştür.
SONUÇ OLARAK
Tapu iptal ve tescil davaları, mülkiyet hakkının korunmasını amaçlayan ve hukuk sistemimizde taşınmaz üzerindeki gerçek hak sahipliğini tescil etmeyi hedefleyen en temel dava türlerinden biridir. Bu dava, tapu kütüğündeki kayıtların mevcut hukuki durumla uyuşmaması, yani kaydın yolsuz hale gelmesi durumunda açılır. Temel mantık, hukuki bir dayanağı olmayan veya geçersiz bir işleme dayanan mevcut tescilin silinerek, mülkiyetin gerçek sahibine iade edilmesidir.
Hukuki dayanak açısından bu davalar; yolsuz tescil, vekalet görevinin kötüye kullanılması, muris muvazaası (mirasçıdan mal kaçırma), ehliyetsizlik veya aşırı yararlanma (gabin) gibi çeşitli nedenlere dayanabilir. Mahkeme, taşınmazın devrine esas teşkil eden sözleşmenin veya işlemin geçerliliğini inceler. Eğer devir işlemi sakatlanmışsa, örneğin hile veya korkutma ile yapılmışsa, hakim tapu kaydının iptaline ve davacı adına tesciline karar verir.
Sürecin en kritik unsurlarından biri iyiniyet kavramıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesi uyarınca, tapu kütüğündeki kayda güvenerek taşınmazı iktisap eden iyiniyetli üçüncü kişilerin bu kazanımları korunur. Bu durum, davanın sadece yolsuz işlemi yapan kişiye karşı değil, aynı zamanda taşınmazı devralan sonraki kişilerin kötüniyetli olduğunun ispatlanması zorunluluğunu doğurur. Bu nedenle dava açılırken taşınmazın başkasına devrini önlemek amacıyla alınan ihtiyati tedbir kararı, davanın selameti açısından hayati önem taşır.
Son olarak, bu davalarda ispat yükü genellikle davacı üzerindedir ve delil yapısı oldukça tekniktir. Keşif, bilirkişi raporları, tanık beyanları ve resmi senetlerin incelenmesi gibi süreçler davanın kaderini belirler. Tapu iptal ve tescil davaları, mülkiyet hakkına dayandığı için kural olarak zamanaşımına tabi değildir; ancak hak düşürücü sürelerin (hata, hile, korkutma gibi durumlarda öğrenme tarihinden itibaren başlayan süreler) kaçırılmaması, hak kaybına uğramamak adına dikkat edilmesi gereken en hassas noktadır.
Tapu İptal ve Tescil Davaları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. Tapu iptal ve tescil davası hangi durumlarda açılır?
Tapu kaydının hukuka aykırı, yolsuz veya gerçek hak durumuna aykırı şekilde oluşturulduğu durumlarda açılır. Başlıca nedenler: Muris muvazaası (mirasçılardan mal kaçırma), vekalet görevinin kötüye kullanılması, ehliyetsizlik, hata-hile-korkutma (ikrah) ve imar uygulamasından kaynaklanan hatalardır.
2. Bu davalarda zamanaşımı veya hak düşürücü süre var mıdır?
Kural olarak, mülkiyet hakkına dayanan tapu iptal ve tescil davaları zamanaşımına tabi değildir; her zaman açılabilir. Ancak, kadastro öncesi haklara dayanılıyorsa 10 yıllık hak düşürücü süre, hata-hile-korkutma nedenlerine dayanılıyorsa 1 yıllık hak düşürücü süre (öğrenme tarihinden itibaren) gibi özel süreler mevcuttur.
3. Mirasçıdan mal kaçırma (Muris muvazaası) davasını kimler açabilir?
Miras bırakanın, diğer mirasçılarını mahrum etmek amacıyla yaptığı muvazaalı (danışıklı) taşınmaz devirlerine karşı tüm mirasçılar (saklı pay sahibi olsun veya olmasın) dava açabilir. Bu davada “miras payı” oranında iptal istenir.
4. Dava devam ederken taşınmazın başkasına satılmasını nasıl önlerim?
Dava açılırken mutlaka mahkemeden “İhtiyati Tedbir” talep edilmelidir. Mahkeme uygun gördüğü takdirde, tapu kaydına “davalıdır” şerhi işlenir ve taşınmazın üçüncü kişilere devri davanın sonuna kadar engellenir.
5. İyiniyetli Üçüncü Kişi kavramı nedir? Tapu her durumda geri alınabilir mi?
Eğer taşınmazı yolsuz tescilden habersiz şekilde, tapu kaydına güvenerek satın alan bir kişi varsa, Türk Medeni Kanunu m. 1023 uyarınca bu kişinin iktisabı korunur. Ancak kişi, tapudaki yolsuzluğu biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa “iyiniyetli” sayılmaz ve tapu iptal edilebilir.
6. Tapu iptali ve tescili davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (Kesin yetki).
Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
7. Tapu iptal ve tescil davası ne kadar sürer?
Bu davalar delillerin toplanması, bilirkişi incelemeleri, tanık dinlenmesi ve keşif süreçleri nedeniyle uzun solukludur. Yerel mahkeme aşaması ortalama 1.5 ila 3 yıl arasında sürebilmektedir; istinaf ve yargıtay süreçleri bu süreyi uzatabilir.
8. Satış vaadi sözleşmesine dayanarak tapu iptali istenebilir mi?
Noterde düzenlenen “Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”ne dayanarak, borcunu yerine getirmeyen satıcıya karşı “Cebren Tescil” davası açılabilir. Ancak sözleşmenin geçerli olması için mutlaka noterde resmi şekilde yapılmış olması şarttır.
9. Vekalet görevinin kötüye kullanılması durumunda ne yapılmalıdır?
Bir kimse, taşınmazını satması için vekalet verdiği kişinin, bu yetkiyi kendi veya başkasının çıkarına, mülk sahibinin zararına kullandığını (örneğin çok düşük bedelle devrettiğini) ispat ederse tapu iptali isteyebilir. Burada alıcının vekille iş birliği yapıp yapmadığına bakılır.
10. Dava kaybedilirse ne olur? Tazminat istenebilir mi?
Eğer tapu kaydı iyiniyetli üçüncü kişiye geçtiği için iptal edilemiyorsa, davacı talebini bedele dönüştürebilir. Bu durumda taşınmazın güncel rayiç bedeli, davalıdan (yolsuz tescili yapan kişiden) tazminat olarak talep edilir.