Tazminat karşılığı fesih, sözleşmenin taraflardan biri tarafından sona erdirilmesi halinde, karşı tarafın uğradığı zararın giderilmesi suretiyle hukuki ilişkinin tasfiye edilmesidir. Bu fesih türü özellikle eser sözleşmeleri, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve hizmet sözleşmelerinde önem taşır.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri çerçevesinde fesih, her zaman aynı sonuçları doğurmaz. Feshin haklı mı, haksız mı, geriye etkili mi, ileriye etkili mi olduğu ve nedensiz fesih niteliği taşıyıp taşımadığı, ödenecek tazminatın türünü ve hesaplama yöntemini doğrudan etkiler.
1. Tazminat Karşılığı Fesih Türleri
A) Haklı Fesih
Haklı fesihte, sözleşmeyi sona erdiren taraf kusurlu değildir. Bu durumda karşı tarafın tazminat talebi doğmaz veya sınırlı olur.
B) Haksız Fesih
Sözleşmenin hukuka aykırı şekilde sona erdirilmesi halinde, zarar gören taraf “müspet zarar” (olumlu zarar) talep edebilir. Müspet zarar; sözleşme gereği ifa gerçekleşseydi elde edilecek ekonomik menfaatin kaybıdır.
C) Nedensiz (Keyfi) Fesih – TBK 484
İş sahibi, eser tamamlanmadan önce hiçbir gerekçe göstermeden sözleşmeyi feshedebilir. Ancak bunun karşılığında yüklenicinin tüm zararını ödemek zorundadır. Bu durumda “toplama metodu” uygulanır.
2. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Fesih
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, hem eser hem de satış vaadi unsuru içerdiğinden tek taraflı irade ile sona ermez. Bu husus Yargıtay içtihatlarında istikrarlı şekilde kabul edilmektedir.
Bu konuda özellikle Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/4173 E., 2022/4088 K. sayılı kararında; bu tür sözleşmelerin ancak taraf iradelerinin birleşmesi veya mahkeme kararıyla sona ereceği açıkça belirtilmiştir.
3. Geriye Etkili ve İleriye Etkili Fesih Ayrımı
Fesih türü, tasfiyenin şeklini belirler.
Geriye Etkili Fesih
Geriye etkili fesihte sözleşme hiç yapılmamış gibi kabul edilir. Taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade eder.
Bu husus Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/4551 E., 2022/3753 K. kararında ayrıntılı şekilde açıklanmıştır.
Eğer inşaat seviyesi %90’ın altındaysa, fesih kural olarak geriye etkili kabul edilir. Yüklenici yalnızca yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları talep edebilir.
İleriye Etkili Fesih
İnşaat seviyesi %90 ve üzerindeyse, geriye etkili fesih hakkaniyete aykırı olur.
Bu durumda fesih ileriye etkili sonuç doğurur ve yüklenici, yaptığı imalat oranında bağımsız bölüm talep edebilir.
Bu ilke Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/6412 E., 2022/3004 K. kararında açıkça vurgulanmıştır.
4. Tazminat Hesaplama Yöntemleri
A) Kesinti Yöntemi (Kâr Kaybı Hesabı)
Haksız fesihte uygulanır.
Bu yöntem; yapılmayan iş bedelinden tasarruf edilen giderler ve başka işten elde edilen gelirlerin düşülmesini esas alır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2020/5924 E., 2021/7579 K. kararında kesinti yönteminin uygulanması gerektiği açıkça belirtilmiştir.
Aynı yaklaşım Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2018/2280 E., 2018/1791 K. kararında da benimsenmiştir.
Bu yöntemde hesaplama şu şekilde yapılır:
- İş tamamlanmış olsaydı elde edilecek toplam bedel belirlenir.
- Yapılmayan iş nedeniyle tasarruf edilen giderler düşülür.
- Başka işten kazanılan veya kazanılması mümkün gelirler düşülür.
- Kalan tutar net kâr kaybını oluşturur.
B) Toplama Metodu (TBK 484 Uygulaması)
Eğer iş sahibi hiçbir neden göstermeden fesih yapmışsa, yükleniciye en geniş kapsamlı tazminat ödenir.
Bu yöntemde:
- Feshe kadar yapılan tüm masraflar
- Eser tamamlanmış olsaydı elde edilecek net kâr
toplanarak hesaplama yapılır.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2013/4839 E., 2014/4650 K. kararında, nedensiz fesih halinde “toplama metodunun” uygulanması gerektiği açıkça ifade edilmiştir.
5. Sebepsiz Zenginleşme İlkesi
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2007/1276 E., 2008/2431 K. kararında; arsa sahibinin hem sözleşmeyi feshedip hem de yüklenicinin yaptığı masraflarla değerlenen taşınmazı bedelsiz elinde tutamayacağı belirtilmiştir.
Bu karar, tasfiyede “denge ilkesi”nin esas olduğunu ortaya koymaktadır.
6. Bilirkişi İncelemesi Zorunluluğu
İnşaat seviyesi, tasarruf edilen giderler, net kâr oranı gibi teknik konular uzman bilirkişi raporuyla belirlenmelidir.
Bu gereklilik özellikle Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2021/4519 E., 2022/2322 K. kararında vurgulanmıştır.
Sonuç
| Fesih Niteliği / Kriter | İnşaat Seviyesi | Hukuki Sonuç | Uygulanan Hesaplama Yöntemi | Yargıtay Yaklaşımı |
| Geriye Etkili Fesih | %90 Altı | Sözleşme hiç yapılmamış sayılır. | Sebepsiz Zenginleşme: Sadece imalat bedeli ve masraflar ödenir. | Tasfiye süreci “eski hale iade” prensibiyle yürütülür. |
| İleriye Etkili Fesih | %90 ve Üstü | Sözleşme ileriye dönük fesh edilir. | İmalat Oranı: Yüklenici, tamamladığı oranda bağımsız bölüm tapusu alır. | Hakkaniyet gereği yüklenicinin emeği korunur. |
| Haksız Fesih | Belirsiz | Sözleşmeye aykırı fesih. | Kesinti Yöntemi: Toplam bedelden tasarruf edilen giderler düşülür (Kâr kaybı). | Müspet zararın giderilmesi esastır. |
| Nedensiz (TBK 484) | Eser bitmeden | Keyfi fesih hakkı. | Toplama Metodu: Yapılan masraflar + Tamamlansaydı elde edilecek kâr. | İş sahibine tanınan en geniş tazminat yükümlülüğüdür. |
Tazminat karşılığı fesih, basit bir sözleşme sona erdirme işlemi değildir.
- Feshin haklılığı
- İnşaatın tamamlanma oranı
- Geriye veya ileriye etkili sonuç
- Kesinti yöntemi mi yoksa toplama metodu mu uygulanacağı
gibi unsurlar, tazminat miktarını tamamen değiştirir.
Yargıtay’ın yerleşik içtihatları, özellikle %90 tamamlanma oranı kriteri ve kesinti yöntemi uygulaması bakımından istikrarlıdır. Bu nedenle fesih davalarında teknik bilirkişi incelemesi ve doğru hukuki nitelendirme hayati önem taşır.