Tahliye davası, mülk sahibinin kiracıyı yasal nedenlerle taşınmazdan çıkarmasını sağlayan hukuki bir süreçtir. Türk Borçlar Kanunu uyarınca; kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt), bir yıl içinde iki haklı ihtar, yazılı tahliye taahhüdü, mülk sahibinin gerçek konut veya iş yeri ihtiyacı ve 10 yıllık uzama süresinin dolması en yaygın tahliye nedenleridir. 1 Eylül 2023 itibarıyla dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmak zorunludur. Süreçlerin hak kaybına uğramadan yönetilmesi için ihtarname sürelerine ve davanın açılacağı yasal takvime titizlikle uyulması, mülkiyet hakkının korunması açısından kritik önem taşır.

Tahliye Davası Nedir?

Tahliye davası, yasal şartların oluşması durumunda, bir mülk sahibinin kiracısını taşınmazdan hukuki yollarla çıkarmasını sağlayan bir dava türüdür. Sadece mülkiyet hakkına dayanmayıp kira hukukunun özel hükümlerine tabi olan bu dava; kira sözleşmesinin sona ermesi, ihtiyaç durumu veya kiracının yükümlülüklerini yerine getirmemesi gibi Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen haklı sebeplere dayanır. Temel amaç, mülkün kullanım hakkının yargı kararıyla yeniden malike devredilmesidir.

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Kira ilişkilerinde ödeme zamanı taraflar arasında sözleşme ile serbestçe belirlenebilir olmasının yanında eğer belirlenmemişse TBK madde 314/1 ” Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” hükmü uyarınca ay sonu veya en geç kira sözleşmesinin bitimi olduğu varsayılır.

Bu ödeme zamanlarında kiracının borcu muaccel hale gelmiş olup eğer kiracı borcunu ödemez ise kiraya veren kiracıya süre vererek bu süre içerisinde borcunu ödemezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. (TBK 314/1)

Kiraya verenin bildireceği süre en az 10 gün olup konut ve çatılı iş yerlerinde en az 30 gündür. Süreler bildirimi izleyen işlemeye başlar. (TBK 31/2)

Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

1. Temerrüt Olgusu Gerçekleşmiş Olmalıdır

Temerrüt olgusu içeren olaylar kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmemiş olmasıdır.

2. Yazılı Temerrüt İhlali Tebliğ Edilmelidir

Gönderilecek ihtarda şu unsurları bulunması gerekir:

• İhtar kiralayan tarafından yapılmalıdır.
• Yazılı olarak ihtar edilmelidir.
• İhtarda ödeme süresi belirtilmelidir.
• Ödenecek tutar belirtilmelidir. Gönderilen ihtarda kiracının ödenmesi gereken tutar açıkça belirtilmelidir.
• İhtarda ödememe halinde sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir. Ödememe halinde sözleşmenin feshi ve tahliye davası açılacağının bildirilmemesi durumunda sırf ödeme uyarısının yapılması durumunda temerrüt nedeniyle tahliye davası açılamamaktadır.
• İhtar usulüne uygun olarak tebliğ edilmelidir. Birden fazla kiracı varsa kiracıların tümüne ihtarın yapılmış olması gerekir. İhtarın noter aracılığıyla yapılmış olması zorunlu olmayıp ispat açısından noter daha sağlıklı bir yoldur.

3. İhtara Rağmen Ödeme Yapılmamış Olmalıdır

Kiralayan tarafından kiracıya yapılan ihtara rağmen kiracı kira bedelini ödememiş olmalıdır.

4. Tüm bu şartların birlikte gerçekleştiğinden sonra temerrüt nedeniyle tahliye davası açılmış olmalıdır

Mahkemeden kararın alınması sonucunda alınan ilam ile ilamlı tahliye icra yoluna başvurulabilir.

Kiraya veren ödenmemiş kiralar nedeniyle tahliye davası açabileceği gibi icra dairesine başvurarak tahliyeye yönelik ilamsız icra yoluna başvurabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

TBK madde 352/2 –

Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmü uyarınca kira bedelinin kira süresi içerisinde ödenmemesi dolayısı ile iki ihtarda bulunulması durumunda kiraya veren iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları Nelerdir?

1. Sözleşme Konut veya Çatılı İş Yerine İlişkin Olmalıdır.

-TBK madde 352/2 hükmü konut ve çatılı iş yeri kiraları için düzenlenmiş olup ürün, arazi, arsa, taşınır kiralarına uygulanamamaktadır. Dolayısıyla dava konusu kiralanan arsa vasfında ise haklı ihtar ile kiralananın tahliyesi davası açılamaz.

2. Kira bedelini Ödemede Temerrüde Düşülmüş Olmalıdır.

İki haklı ihtar sebebiyle tahliye davasındaki hukuki değer kiracının kira bedelini ödememeyi alışkanlık halinde getirmesinin yaptırımı olmasıdır.

3. Kiracıya İki Haklı İhtar Gönderilmelidir.

a. İhtarlar yazılı olmalıdır.

Kiracıya gönderilecek ihtarların yazılı olması gerekmektedir. Sözlü olarak yapılan ihtarlar geçerli değildir.

b. İhtarlar haklı olmalıdır.

Haklı ihtar olarak ödeme zamanının gelmiş olması şartı aranır. Ödeme süresi gelmeden ihtar edilmesi haksız ihtar olarak nitelendirilmektedir.

c. İki haklı ihtar kanunda aranan süre içerisinde yapılmış olmalıdır.

• TBK madde 352/2 uyarınca kira sözleşmesinin bir yıldan kısa süreli olması halinde ihtarların kira süresi içerisinde yapılmış olması gerekmektedir.
• Kira sözleşmesi bir yıl süreli ise iki haklı ihtarın bir kira yılı içerisinde yapılmış olması gerekir.
• Kira sözleşmesi bir yıldan uzun süreli ise iki haklı ihtarın aynı kira yılı içerisinde yapılmış olması şartı aranır.

TBK MADDE 350- “Kiraya veren, kira sözleşmesini;

1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,
   belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Şartları:

1. Sözleşme konut veya çatılı işyeri kirasına ilişkin olmalıdır.
2. Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ihtiyacı olmalıdır.
3. İhtiyaç samimi ve gerçek olmalıdır.
4. İhtiyaç iddiası hüküm kesinleşene kadar devam etmelidir.
5. Fesih ve dava açma sürelerine uyulmalıdır.

1. Sözleşme çatılı işyeri kirasına ilişkin olmalıdır.
2. İhtiyaç samimi ve gerçek olmalıdır.
3. İhtiyaç hüküm kesinleşene kadar devam etmelidir.
4. Fesih bildirim sürelerine uyularak 1 aylık dava açma süresi içerisinde dava açılmalıdır.

Yeni malikin gereksinimi
TBK MADDE 351-

“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Yeni malik de kendisinin veya yakınlarının konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğunun bulunması halinde kira sözleşmesini sonlandırabilir. Yeni malik dilerse sözleşme süresi içerisinde gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sonlandırabildiği gibi sözleşme süresi sonunda 1 aylık süre içerisinde dava açarak da kira tahliyeyi sağlayabilmektedir.

Yazılı tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını mülk sahibine karşı yazılı olarak üstlendiği bir irade beyanıdır. Bu taahhütname, mülk sahibine kira sözleşmesinin süresinden bağımsız olarak, belirtilen tarihte taşınmazın boşaltılmasını talep etme hakkı tanır. Eğer kiracı taahhüt ettiği tarihte evi veya iş yerini boşaltmazsa, mülk sahibi bu belgeye dayanarak doğrudan icra takibi başlatabilir veya tahliye davası açabilir.

• Taahhüdün mutlaka yazılı olması gerekir; sözlü beyanlar dava konusu yapılamaz.
• Taahhütnamenin kira sözleşmesinin imza tarihinden sonraki bir tarihte düzenlenmiş olması şarttır. Sözleşme ile aynı gün imzalanan taahhütnameler, Yargıtay uygulamalarında genellikle zorluk altında imzalattırılma gerekçesiyle geçersiz sayılabilmektedir.
• Tahliye edilecek günün net ve tereddüde yer bırakmayacak şekilde belirtilmesi gerekir.

Diğer tahliye gerekçelerinin aksine, geçerli bir tahliye taahhütnamesi mülk sahibine en hızlı sonuç veren yollardan birini sunar.

Mülk sahibi, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içerisinde icra dairesine başvurmalı veya dava açmalıdır. Bu sürenin kaçırılması, taahhütnamenin dava dayanağı olma özelliğini yitirmesine neden olabilir.

Kira sözleşmesi, kiracıya sadece bir mülkü kullanma hakkı vermez; aynı zamanda o mülkü koruma ve çevresiyle uyum içinde yaşama sorumluluğu yükler. Türk Borçlar Kanunu uyarınca kiracı, taşınmazı özenle kullanmak ve aynı binada yaşayan komşulara karşı gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Bu yükümlülüğün ihlali, mülk sahibine kira sözleşmesini tek taraflı feshetme ve tahliye davası açma hakkı tanır.

Bu dava türü genellikle iki ana başlık altında toplanan kusurlu davranışlar sonucunda açılır:

1. Özenle Kullanma Borcuna Aykırılık

Kiracının mülke kasten zarar vermesi, esaslı yapısını bozması, hor kullanması veya mülkün değerini düşürecek ihmallerde bulunmasıdır.

Komşuların huzurunu kaçıracak derecede gürültü yapmak, ortak alanları işgal etmek, etik dışı davranışlarda bulunmak veya bina sakinleriyle sürekli ve ciddi çatışmalar yaşamak bu kapsamdadır.

Tahliye Süreci Nasıl İşler?

Bu dava türü, diğer tahliye nedenlerinden farklı olarak genellikle bir ihtar şartına bağlıdır:

• Mülk sahibi, kiracıya gönderdiği yazılı ihtarnamede aykırılığın giderilmesi için en az 30 gün süre tanır. Bu ihtar, “Ya bu davranışı düzelt ya da sözleşmeyi feshedeceğim” uyarısıdır.
• İstisnai Durum: Eğer kiracının davranışı, mülk sahibi veya komşular için çekilmez bir hal almışsa ya da kiracının mülke verdiği zarar telafi edilemeyecek boyuttaysa, 30 günlük süreye gerek duyulmadan doğrudan tahliye davası açılabilir.

Kira hukukunda genel kural, kiracıyı korumak üzerine kuruludur ve sözleşme süresi bittiğinde kiracı çıkmadığı sürece sözleşme otomatik olarak birer yıl uzar. Ancak kanun koyucu, mülk sahibinin mülkiyet hakkını sonsuza dek kısıtlamamak adına bir istisna tanımıştır: 10 yıllık uzama süresinin dolması.

Bu tahliye türünün en büyük avantajı, mülk sahibinin herhangi bir haklı sebep göstermek zorunda olmamasıdır. Sadece sürenin dolmuş olması, tahliye için yeterli bir gerekçedir.

Bu hesaplama genellikle karıştırılan bir noktadır. Tahliye hakkı, kira sözleşmesinin imza tarihinden itibaren değil, sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren 10 yılın geçmesiyle doğar.

• Örneğin 1 yıllık bir sözleşme yaptınız.
• Sözleşme bittikten sonra 10 yıl daha otomatik olarak uzamalıdır.
• Toplamda 11. yılın sonunda (1 yıl asıl süre + 10 yıl uzama) mülk sahibi bu hakkı kazanır.

Bu davayı açabilmek için belirli usullere titizlikle uyulmalıdır:

İhtarname Şartı:

Mülk sahibi, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya sözleşmeyi yenilemeyeceğine dair yazılı bir ihtarname göndermelidir.

İhtarname zamanında ulaştığı halde kiracı mülkü boşaltmazsa, takip eden uzama yılı başında tahliye davası açılabilir.

Tahliye Davası Nedenleri ve Yasal Süreler Tablosu

Tahliye Nedeni	İhtar Şartı / Süresi	Dava Açma Süresi
Kira Bedelinin Ödenmemesi	30 Günlük Ödeme Süreli İhtar	30 gün sonunda ödeme yoksa derhal.
İki Haklı İhtar	Aynı kira yılı içinde 2 yazılı ihtar	Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay.
Tahliye Taahhüdü	İhtar şart değil (ancak önerilir)	Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay.
Konut/İşyeri İhtiyacı	Belirli süreli ise süre sonu	Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay.
Yeni Malikin İhtiyacı	Satın alma tarihinden itibaren 1 ay	İhtardan 6 ay sonra veya sözleşme sonu.
10 Yıllık Uzama Süresi	Uzama yılı bitiminden 3 ay önce	10. uzama yılı bittiğinde yeni dönem başı.
Evin Satılması	Edinme tarihinden itibaren 1 ay	İhtardan sonraki 6. ayın sonunda.

1.Tahliye davası ortalama ne kadar sürer?

Tahliye davaları, mahkemelerin iş yüküne ve tebligat süreçlerine bağlı olarak genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanmaktadır. Ancak 2023 itibarıyla zorunlu hale gelen arabuluculuk süreci, tarafların anlaşması durumunda bu süreyi birkaç haftaya kadar indirebilmektedir.

2. Tahliye davası açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira uyuşmazlıklarından kaynaklanan tahliye davalarında arabuluculuk bir dava şartıdır. Arabulucuya başvurmadan doğrudan açılan davalar, usulden reddedilmektedir. Hak kaybına uğramamak için bir tahliye avukatı ile çalışarak süreci yönetebilirsiniz.

3. Ev sahibi evi satarsa kiracı hemen çıkmak zorunda mı?

Hayır, hemen çıkmak zorunda değildir. Yeni malik, mülkü edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı ihtarname göndererek ihtiyacını bildirmelidir. Bu durumda kiracıya 6 aylık bir süre tanınır. 6 ayın sonunda kiracı çıkmazsa tahliye davası açılabilir.

4. Kira borcunu ödeyen kiracı tahliye edilebilir mi?

Kira bedelinin ödenmiş olması, diğer tahliye nedenlerini ortadan kaldırmaz. Kiracı borcunu ödese dahi; tahliye taahhüdü, mülk sahibinin gereksinimi, 10 yıllık uzama süresinin dolması veya esaslı tadilat gibi nedenlerle tahliye davasına muhatap olabilir.

5. Tahliye davası devam ederken kira ödenmeye devam edilmeli mi?

Kesinlikle evet. Dava süreci boyunca kiracının taşınmazı kullanma karşılığı olan kira bedelini (veya mahkemece belirlenen işgal tazminatını) ödeme yükümlülüğü devam eder. Kiranın ödenmemesi, mevcut davaya ek olarak “temerrüt nedeniyle tahliye” hakkını da doğurabilir.

6. Sözleşmedeki “ihtiyaç halinde tahliye edilir” maddesi geçerli mi?

Kira sözleşmelerine eklenen genel geçer ifadeler, tek başına tahliye için yeterli değildir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu mahkemede ispatlanmalıdır. Kanun, kiracı aleyhine olan genel düzenlemeleri geçersiz sayma eğilimindedir; bu nedenle yasal süreçlere uyulması şarttır.