Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir? Sözleşmenin Şekli

Kat Karşılığı (Arsa Payı) İnşaat Sözleşmesi Nedir?

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, sözleşme tiplerinin düzenlendiği Türk Borçlar Kanunu’nda hüküm altına alınan sözleşme tiplerinden biri değildir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, doktrinde, “arsa sahibinin arsasının belirli paylarının mülkiyetini, müteahhidin arsa üzerine inşa edeceği binanın belirlenen bağımsız bölümlerinin teslimi karşılığında müteahhide devretmeyi taahhüt etmesi” şeklinde tanımlanmıştır.

Başka tanımda, “arsa payı karşılığı yapım(inşaat) sözleşmesi, yüklenicinin arsa sahibine karşı arsa üzerinde bağımsız bölümlerden oluşan bir ana yapı ve/veya bütünlük taşıyan bağımsız bölümler inşaat etme borcu, arsa(iş) sahibinin ise karşılık olarak arsadaki mülkiyetinin belirli payını veya meydana getirilecek ana yapıdaki bağımsız bölümlerden bir kısmının mülkiyetini yükleniciye devir borcu altına girdiği bir sözleşmedir” şeklinde tanımlanmıştır.

Arsanın belirli bir payının devri yerine arsanın tamamının devrinin de söz konusu olabileceği unutulmamalıdır.

Yargıtay kararlarındaki tanımlara bakılacak olursa; “arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri; yüklenicinin finansı kendisi tarafından sağlanarak arsa malikinin arsası üzerine bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise, bedel olarak binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdir” şeklinde tanımlanmıştır.

Bu sözleşme modeli, boş arsaların değer kazanmasına imkan tanıdığı gibi, kentsel dönüşüm kapsamında riskli yapı sahiplerinin mevcut binalarını yenileyerek güvenli ve nitelikli birer mülke dönüştürmelerine olanak tanır.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Hukuki Niteliği Nedir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) özel olarak tanımlanmış bir sözleşme tipi değildir. Bu nedenle sözleşmenin hukuki niteliğinin tespiti, uyuşmazlık durumunda hangi yasal hükümlerin uygulanacağını belirlemek açısından kritik önem taşır. Genel olarak bu sözleşme; tam iki tarafa borç yükleyen, atipik, karma nitelikli ve tapu kütüğüne şerh edilebilen bir borç ilişkisidir.

1. Tam İki Tarafa Borç Yükleyen Yapısı

Sözleşme kapsamında taraflar karşılıklı olarak hem borçlu hem de alacaklı konumundadır.

Arsa Sahibi: Belirlenen bağımsız bölümlerin kendisine teslim edilmesi karşılığında, arsa payını devretme borcu altındadır.
Müteahhit: Arsa payının mülkiyetini talep etme hakkına karşılık, inşaatı meydana getirip teslim etme borcunu üstlenir.

Bu karşılıklılık ilişkisi nedeniyle, sözleşmeye TBK’nın genel hükümleri uygulanır. Özellikle ödemezlik def’i (m. 97), ifa güçsüzlüğü (m. 98) ve borçlu temerrüdü (m. 123-125) gibi mekanizmalar bu sözleşme tipinde uygulama alanı bulur.

2. Atipik ve Çift Tipli Karma Niteliği

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kanunda isimli olarak düzenlenmemiş olması sebebiyle atipik (isimsiz) bir sözleşmedir. TMK m. 1009’da ismen zikredilmesi, ona isimli sözleşme statüsü kazandırmaz; zira bir sözleşmenin tipik sayılabilmesi için esaslı unsurlarının ve yaptırımlarının kanunla düzenlenmiş olması gerekir.

Bu sözleşme, bünyesinde iki farklı sözleşme tipinin unsurlarını barındırır:

Eser Sözleşmesi Unsuru:

Müteahhidin inşaatı yapma borcu.

Taşınmaz Satış (Vaadi) Unsuru:

Arsa sahibinin pay devri borcu.

Bu iki unsur birleşerek tek bir hukuki yapı oluşturduğu için bu sözleşme çift tipli karma sözleşme olarak tanımlanır. Bu yapıda edimler bağımsızlığını yitirerek birbirine sıkı sıkıya bağlanmıştır.

3. Uygulanacak Hükümler ve Kıyas Teorisi

Karma sözleşmelerde hangi hükümlerin öncelikli olacağı konusunda doktrinde ve Yargıtay kararlarında farklı yaklaşımlar mevcuttur:

Birleştirme Teorisi:

Her iki sözleşme tipine ait hükümlerin bir arada uygulanmasını savunur. Ancak arsa payı devrinin resmi şekil şartına tabi olması, buna karşın eser sözleşmesinin şekle tabi olmaması gibi çelişkili durumlarda bu teori yetersiz kalmaktadır.

Kıyas (Yaratma) Teorisi:

Doktrinde ağırlık kazanan bu görüşe göre; hükümler arasında çatışma olduğunda sözleşmenin amacı, tarafların menfaat dengesi ve hakkaniyet gözetilerek çözüm üretilir. Öncelikle taşınmaz satış ve eser sözleşmesi hükümleri kıyasen uygulanır; çözüm bulunamazsa TBK genel hükümleri, örf-adet hukuku ve nihayetinde hâkimin hukuk yaratması (TMK m. 1) devreye girer.

4. Ani Edim – Sürekli Edim İç İçe Geçmiş Yapısı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin edim yapısı, hukuk doktrininde tartışmalı bir konudur. Bu ayrım, özellikle müteahhidin temerrüdü (gecikmesi) durumunda sözleşmenin ne şekilde sona ereceğini (geriye etkili dönme mi, ileriye etkili fesih mi) belirlediği için hayati önem taşır.

A. Doktrindeki Görüşler

Sözleşmenin edim yapısına dair üç temel yaklaşım mevcuttur:

Ani Edim Görüşü:

Bu yaklaşıma göre müteahhidin asıl borcu, inşaat süreci değil, eserin “teslimidir”. Alacaklının (arsa sahibi) menfaati, bağımsız bölümlerin anahtar teslimi yapıldığı an gerçekleşir. Bu nedenle sözleşme ani edimlidir ve sona erdiğinde kural olarak geçmişe etkili (dönme) sonuç doğurur.

Sürekli Edim Görüşü:

Müteahhidin inşaatı meydana getirmek için harcadığı uzun süreli mesaiyi esas alır. Hazırlık faaliyetlerinin ve yapım sürecinin borcun asli bir parçası olduğunu savunur. Bu görüşe göre sözleşme ileriye etkili (fesih) sonuç doğurmalıdır.

Karma Yapı Görüşü:

Sözleşmenin hem ani (teslim) hem de sürekli (yapım süreci) edim unsurlarını bir arada barındırdığını savunur. Bu görüş, sözleşmeyi “ani-sürekli edim karmaşığı” olarak nitelendirir.

B. Yargıtay’ın Yaklaşımı ve %90 Kriteri

Yargıtay, 25.01.1984 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile bu tartışmaya yargısal bir çözüm getirmiştir. Yargıtay’a göre bu sözleşmeler “geçici-sürekli (ani-sürekli) karmaşığı” bir nitelik taşır.

Genel kural olarak müteahhidin temerrüdü halinde sözleşmeden geriye etkili olarak dönülür. Bu durumda müteahhit, yaptığı işin karşılığını ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre (kârsız maliyet bedeli) talep edebilir.

İstisna (Hakkaniyet ve Dürüstlük Kuralı):

Eğer müteahhit inşaatı %90 ve üzeri gibi büyük bir oranda tamamlamışsa, sözleşmeden geriye etkili dönmek dürüstlük kuralı (TMK m. 2) ile bağdaşmaz. Bu durumda sözleşme ileriye etkili (fesih) olarak sona erdirilir.

%90 oranı mutlak bir kural değil, dürüstlük kuralının uygulanmasına ilişkin bir örnektir. Her somut olayda inşaatın seviyesi, tarafların kusuru ve hakkaniyet dengesi ayrıca değerlendirilmelidir.

Fesih ve Dönme Arasındaki Farklar Nelerdir?

Durum Geriye Etkili Sona Erme (Dönme) İleriye Etkili Sona Erme (Fesih)

Uygulama İnşaat seviyesi düşükse İnşaat seviyesi çok yüksekse (%90+)

Müteahhidin Alacağı Sebepsiz zenginleşme (Maliyet bedeli) Yaptığı işle orantılı tapu payı / Bedel

Hukuki Dayanak TBK Genel Hükümler TMK m. 2 Dürüstlük Kuralı

5. Sözleşmeden Doğan Hakkın Tapu Kütüğüne Şerhi

Borçlar hukukuna hâkim olan nispilik ilkesi gereği, sözleşmeden doğan haklar yalnızca taraflar arasında ileri sürülebilir. Ancak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhidin haklarının üçüncü kişilere (örneğin arsanın yeni maliklerine) karşı korunabilmesi için bu hakların tapu kütüğüne şerh edilmesi hayati bir öneme sahiptir.

A. Şerhin Hukuki Dayanağı ve Tarihçesi

Geçmişte bu sözleşmelerin şerh edilip edilemeyeceği tartışma konusuyken, Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) 1009. maddesi ile bu belirsizlik giderilmiştir.

Daha önce Yargıtay, bu sözleşmelerin “eser” unsuru ağır bastığı gerekçesiyle şerh edilemeyeceğini savunuyordu. Tapu Sicil Tüzüğü ile getirilen şerh imkânı ise “kanuni dayanak” yoksunluğu nedeniyle eleştiriliyordu.
TMK m. 1009, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini açıkça şerh edilebilir haklar arasında sayarak tüm tartışmaları noktalamış ve tüzük hükmüne yasal bir temel kazandırmıştır.

B. Şerhin Fonksiyonu ve Etkileri

Şerh işlemi, kişisel bir hakkın etkisini kuvvetlendirerek onu “eşyaya bağlı borç” haline getirir. İki temel etkisi vardır:

Munzam Etki:

Şerhten sonra taşınmaz üzerinde tesis edilen sınırlı ayni haklar (ipotek, irtifak) veya hacizler, müteahhidin hakkına halel getirdiği ölçüde müteahhide karşı ileri sürülemez. Müteahhit bu kayıtların terkinini talep edebilir.

Eşyaya Bağlı Borç Etkisi:

Arsa sahibi taşınmazı üçüncü bir kişiye devretse dahi, şerh sayesinde müteahhit inşaat borcunu ifa ettiğinde kendisine düşen payların devrini yeni malikten talep edebilir.

C. Şerh Usulü ve Süresi

Şerhin yapılması süreci 2009 yılında yapılan yasal düzenleme ile oldukça kolaylaştırılmıştır:

Tapu Kanunu m. 26/7 uyarınca, noterden düzenlenen sözleşmenin tapuya ibrazı yeterlidir. Ayrı bir şerh anlaşmasına gerek kalmaksızın, taraflardan birinin talebiyle şerh işlemi gerçekleştirilebilir.
Tapu Kanunu m. 26/8 ve ilgili genelgeler doğrultusunda, şerhin geçerlilik süresi 5 yıldır. Şerh tarihinden itibaren 5 yıl içinde mülkiyet devri veya kat irtifakı tesisi yapılmazsa, bu şerh tapu müdürlüğü tarafından re’sen (kendiliğinden) terkin edilebilir.
Eğer mülkiyetin tamamı zaten başlangıçta müteahhide devredilmiş ve arsa sahibi lehine ipotek kurulmuşsa ya da müteahhide düşen paylar için kat irtifakı zaten tesis edilmişse, ayrıca bir şerh işlemine gerek kalmayabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Tarafları Kimlerdir?

Arsa Sahibi

Arsa sahibi, üzerinde proje gerçekleştirilecek taşınmazın mülkiyetine sahip olan ve inşaatın tamamlanması karşılığında, mülkiyetindeki belirli payların devrini yükümlenen kişidir.

Sözleşmenin geçerliliği bakımından arsa sahibinin tam fiil ehliyetine (ayırt etme gücü, erginlik ve kısıtlı olmama) sahip olması esastır.

Arsa sahibi ergin değilse sürece yasal temsilcisi dahil olmalıdır. Eğer arsa sahibi kısıtlı ise, Türk Medeni Kanunu m. 462 uyarınca, “olağan yönetim sınırlarını aşan yapı işleri” kapsamında değerlendirilen bu sözleşme için vesayet makamının izni şarttır.
Uygulamada arsa sahiplerinin teknik süreçleri yönetmesi için mimar veya mühendisleri görevlendirdiği görülmektedir. Bu profesyoneller arsa sahibinin temsilcisi sıfatını taşır; dolayısıyla yüklenici ile kurulan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin asli bir tarafı değillerdir.

Arsa Sahibi Tüketici Midir?

Yargıtay yerleşik içtihatlarında, arsa sahibini kural olarak “tüketici” olarak kabul etmemektedir. Bu yaklaşımın temel gerekçeleri şunlardır:

Arsa sahibinin temel motivasyonu kişisel kullanım veya tüketim değil, elindeki taşınmazı ekonomik olarak değerlendirmektir.
Kanun koyucunun eser sözleşmesini kapsama alırken; mutfak dolabı yaptırmak veya araç tamiri gibi daha basit, gündelik tüketim odaklı işleri kastettiği kabul edilmektedir. Karmaşık bir hukuki yapıya ve yüksek teknolojiye dayanan inşaat sözleşmeleri bu kapsamın dışında tutulmuştur.

Yüklenici (Müteahhit)

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin diğer temel tarafı olan müteahhit; sözleşmeye konu olan yapıyı fen ve sanat kurallarına uygun şekilde meydana getirme ve bağımsız bölümleri arsa sahibine teslim etme borcu altına giren kişidir.

Türk Borçlar Kanunu’nda müteahhit kavramına dair spesifik bir tanım bulunmamakla birlikte, mevzuatımızda bu boşluk Yapı Denetim Uygulama Yönetmeliği ile doldurulmuştur. İlgili yönetmeliğin 9. maddesi uyarınca yapı yüklenicisi;

Şahsi teknik ve mali imkanlarını kullanarak veya alt yükleniciler vasıtasıyla yapım işini ticari gaye ile üstlenen,

İnşayı; imar planına, mevzuata, ruhsat ve projelere uygun olarak tamamlamayı taahhüt eden, süreci uzman kadrosu gözetiminde yürüterek yapı sahibine ve idareye karşı sorumlu olan gerçek veya tüzel kişidir.

Müteahhitler, hukuki ehliyete sahip gerçek kişiler olabileceği gibi limited veya anonim şirket gibi tüzel kişilikler de olabilirler.

Özellikle sermaye ve teknik uzmanlık gerektiren büyük ölçekli projelerde, müteahhitlerin farklı iş birliği modelleriyle bir araya geldikleri görülmektedir:

Adi Ortaklık:

Birden fazla müteahhidin projenin tamamlanması için güç birliği yapmasıdır.

Ortak Girişim (Joint Venture):

Tarafların projenin tüm risk ve karını paylaşmak üzere kurdukları iş birliği modelidir.

Konsorsiyum:

Her bir ortağın projenin belirli bir kısmından (örneğin sadece altyapı veya sadece peyzaj) sorumlu olduğu daha sınırlı bir iş birliği türüdür.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Eser Sözleşmesi İle Farkı

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde eser sözleşmesi unsurlarını barındırsa da, gerek bedel ödeme biçimi gerekse şekil şartları bakımından bu sözleşmeden ayrılan kendine özgü (atipik) bir yapıya sahiptir.

A. Tanım Farkı

Eser Sözleşmesi: TBK m. 470 uyarınca, yüklenicinin bir eser meydana getirmeyi, iş sahibinin ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği tipik (isimli) bir sözleşmedir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Kanunda özel olarak düzenlenmeyen, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleştiği atipik (isimsiz) bir karma sözleşmedir.

B. Temel Unsurlardaki Farklılıklar

Her iki sözleşme de “bir eser meydana getirme” ortak paydasında buluşsa da, uygulama detaylarında ciddi farklar mevcuttur:

Eserin Niteliği:

Eser sözleşmesinde konu, maddi bir varlık (kitap, mobilya) olabileceği gibi gayrimaddi bir değer (bir yazılım, konser) de olabilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde ise eser, daima arsa üzerinde yükselecek olan maddi nitelikteki yapı (inşaat) dır.

Bedel (Karşı Edim):

Eser sözleşmesinde iş sahibinin borcu kural olarak bir miktar para iken; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde bedel, arsa sahibinin mülkiyetindeki “arsa paylarının devri” şeklinde ayni bir ödemedir.

Şekil Şartı:

Eser sözleşmeleri kural olarak herhangi bir şekil şartına tabi değildir (adi yazılı veya sözlü yapılabilir). Buna karşılık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi mülkiyet devri taahhüdü içerdiğinden noterde resmi şekilde düzenlenmek zorundadır.

C. Edim Yapısı ve Sona Erme

Eser Sözleşmesi: Doktrinde kural olarak ani edimli bir sözleşme kabul edilir; yani alacaklının menfaati eserin teslimiyle bir anda gerçekleşir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Yargıtay içtihatları uyarınca ani-sürekli edim karmaşığı olarak kabul edilir. Bu durum, özellikle inşaatın tamamlanma oranına göre sözleşmenin feshinin ileriye veya geriye etkili olması sonucunu doğurur.

Sözleşmenin Kurulması Ve Geçerlilik Esasları Nelerdir?

Bir borç ilişkisi olarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuken varlık kazanabilmesi, belirli kurucu unsurların bir araya gelmesine bağlıdır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 1. maddesi uyarınca; bir sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanında bulunmaları esastır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi de bu genel kural çerçevesinde, arsa sahibi ile müteahhidin öneri (icap) ve kabul aşamalarını tamamlamasıyla vücut bulur.

Öneri (İcap): Taraflardan birinin (genellikle müteahhidin sunduğu proje taslağı veya arsa sahibinin teklifi), sözleşmenin esaslı unsurlarını (pay paylaşımı, inşaatın niteliği, süre vb.) içerecek şekilde karşı tarafa yönelttiği bağlayıcı beyandır.
Kabul: Karşı tarafın, sunulan öneriyi herhangi bir değişiklik yapmaksızın onayladığını bildirmesidir.

Bu süreçte iradelerin sadece kağıt üzerinde değil, sözleşmenin asgari objektif unsurları (meydana getirilecek eser ve devredilecek arsa payı) üzerinde tam bir mutabakat sağlaması şarttır. Eğer taraflar sözleşmenin esaslı noktalarında anlaşamamışlarsa, sözleşme kurulmuş sayılmaz.

Sözleşmenin Kurucu Unsurları Nelerdir?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geçerli bir şekilde vücut bulabilmesi için üç temel unsurun bir arada bulunması gerekir: Arsa sahibinin pay devri borcu, müteahhidin inşaat yapma borcu ve tarafların bu unsurlar üzerinde karşılıklı irade uyuşması.

A. Arsa Paylarının Mülkiyetini Devretme Borcu

Arsa sahibinin temel edimi, eser sözleşmesindeki nakdi bedel ödeme borcunun yerini alan ayni (mülkiyet üzerinden) ödeme borcudur.

Eğer taşınmazda kat irtifakı kurulmuşsa bedel bağımsız bölüm devri; kurulmamışsa arsa payı devri şeklinde gerçekleşir. Taraflar, devredilecek pay oranını taşınmazın konumu, imar durumu ve rayiç değeri gibi kriterlere göre serbestçe belirleyebilirler.
Sözleşmede aksine bir hüküm yoksa (TBK m. 97 uyarınca), mülkiyetin devri inşaatın teslimi ile eş zamanlı gerçekleşir. Ancak uygulamada genellikle; sözleşme anında devir, inşaatın belirli seviyelerine göre kademeli devir veya kat irtifakı aşamasında devir gibi yöntemler tercih edilmektedir.

B. Bağımsız Bölümlerin İnşası Ve Teslimi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin müteahhit açısından temel ekseni, uzmanlık ve teknik kapasitesini kullanarak kararlaştırılan yapıyı eksiksiz bir şekilde meydana getirmek ve arsa sahibine teslim etmektir.

Müteahhit için teslim, yalnızca inşaatın fiziken bitirilmesi değildir. Teslim borcunun tam olarak ifa edilmiş sayılması için:

Yapının sözleşme ve eklerindeki teknik şartnameye uygun olması,
İmar mevzuatına ve ruhsat eklerine sadık kalınması,
Bağımsız bölümlerin arsa sahibi tarafından kullanılabilir (fiili teslim) ve hukuken korunabilir (iskan ve mülkiyet süreçleri) durumda olması gerekir.

C. Tarafların Anlaşması

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, en basit anlatımıyla iki tarafa da borç yükleyen ve karşılıklı rızaya dayanan bir anlaşmadır. Sözleşmenin geçerli olabilmesi için arsa sahibi ile müteahhidin (yüklenici), yapılacak işin kapsamı ve şartları üzerinde tam bir fikir birliğine varması gerekir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları Nelerdir?

1.Sözleşme Nerede Yapılmalıdır?

Uygulamada en çok merak edilen konu budur. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki şekilde yapılabilir:

“Düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi” adıyla noterlerce hazırlanır. En yaygın yöntem budur.
Doğrudan tapu memurları huzurunda da yapılabilir.

Tarafların kendi aralarında hazırlayıp sadece imzalarını notere onaylattıkları sözleşmeler geçersizdir. Sözleşmenin bizzat noter tarafından Düzenleme Şeklinde kaleme alınması şarttır.

2. Sözleşmenin İçeriğinde Neler Olmalı?

Geçerli bir sözleşmede şu temel unsurların net bir şekilde yer alması gerekir:

Arsa sahibi ve müteahhidin tam bilgileri.
İnşaatın yapılacağı arsanın ada, parsel ve yüzölçümü bilgileri.
Hangi dairelerin/dükkanların arsa sahibine, hangilerinin müteahhide kalacağının net listesi.
Yapılacak binanın teknik özellikleri ve projeye uygunluk taahhüdü.

3. Sözleşme Geçersiz Olursa Ne Olur?

Eğer sözleşme noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmamışsa hukuken geçersiz sayılır. Bu durumda:

Taraflar birbirlerine verdiklerini, arsa veya yapılan masrafları geri isteyebilir.
Müteahhit inşaata başlamışsa, yaptığı masrafları güncel değerler üzerinden sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre arsa sahibinden talep edebilir. Ancak bu süreç oldukça sancılı ve uzun bir hukuki yoldur.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin Şekle Aykırılığın Sonuçları Nelerdir?

TBK m.12/2’deki “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.”

Daha önce belirttiğimiz gibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması kanuni bir zorunluluktur. Peki, bu kurala uyulmazsa ne olur? Hukuk dünyasında bu durumun sonuçları üzerine farklı görüşler olsa da uygulamadaki durum şöyledir:

Kesin Hükümsüzlük (Butlan)

Yargıtay ve genel hukuk kabulüne göre; resmi şekle (noter şartına) uyulmadan yapılan bir sözleşme geçersizdir.

Hakim Kendiliğinden Gözetir. Taraflar itiraz etmese bile hakim, sözleşmenin noterde yapılmadığını fark ederse sözleşmeyi geçersiz sayar.
Sadece taraflar değil, menfaati olan herkes bu geçersizliği iddia edebilir.

Hakkın Kötüye Kullanılması Yasağı

Bazen sözleşme noterde yapılmamış olsa bile, taraflardan birinin “bu sözleşme geçersizdir” demesi hukuk tarafından korunmaz. Eğer;

İnşaat Büyük Oranda Tamamlanmışsa: Müteahhit binayı bitirme aşamasına getirmiş ve arsa sahibi de buna ses çıkarmamışsa, artık “noter şartı yoktu, sözleşme geçersizdir” demek dürüstlük kuralına aykırı kabul edilir.
Edimler karşılıklı ifa edilmişse, taraflar sözleşmedeki sorumluluklarını bilerek ve isteyerek yerine getirmişlerse, sonradan şekil eksikliğini ileri sürmek hakkın kötüye kullanılması sayılabilir.

Geçersiz Sözleşmede Tarafların Hakları

Sözleşme geçersiz sayıldığında, kural olarak herkes verdiğini geri alır (Sebepsiz Zenginleşme):

Arsa sahibi, arsasını geri alır.
Müteahhit, o güne kadar yaptığı faydalı masrafları (malzeme, işçilik, projeler) o günün değerleri üzerinden talep edebilir.

Hukukta Geçersizlik (Butlan) ana kuraldır. Hakkın kötüye kullanılması ise sadece çok özel ve adaletsiz durumlarda devreye giren bir istisnadır. Bu nedenle, işin başında risk almamak ve sözleşmeyi mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapmak en güvenli yoldur.

Sözleşmenin Düzenlenme Biçimleri Nelerdir?

A. Arsa paylarının tamamının veya bir kısmının müteahhide devri

Bu modelde arsa sahibi, sözleşme imzalanır imzalanmaz arsanın tamamını veya anlaşılan kısmını müteahhide devreder.

Müteahhit, arsayı teminat göstererek kredi çekebilir ve inşaatı daha hızlı finanse edebilir.
Arsa sahibi için en riskli yöntemdir. Eğer müteahhit inşaatı yarım bırakırsa, tapu zaten devredildiği için arsa sahibi

B. Arsa paylarının inşaatının ulaştığı seviyeye göre kısım kısım devri

Uygulamada en çok tercih edilen ve hakediş mantığıyla işleyen en dengeli modeldir. Tapu devri, binanın ilerleme aşamalarına göre yapılır.

Örneğin; kaba inşaat bitince %20, ince işler bitince %30, iskan alınınca geri kalan paylar devredilir.
Arsa sahibini korur. Müteahhit iş yapmadığı sürece tapu sahibi olamaz.

C. Arsa sahibinin arsa paylarının satışını vaat etmesi ile müteahhidin arsa üzerine inşaat yapmayı taahhüt etmesi

Bu modelde tapu hemen devredilmez, noterden Satış Vaadi yapılır. Arsa sahibi, “Sen binayı bitirdiğinde ben de sana payları satmayı vaat ediyorum” der; müteahhit ise binayı yapmayı taahhüt eder.

Tapu siciline şerh verilerek üçüncü kişilerin hak iddia etmesi önlenir.
Mülkiyet inşaat bitene kadar arsa sahibinde kalır. Müteahhit ancak sözleşmedeki şartları tam yerine getirdiğinde tapuyu almaya hak kazanır.

Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Özel Durumlar

Sözleşmeler sadece “arsa ver, bina yap” ile sınırlı değildir. Taraflar, ihtiyaçlarına göre sözleşmeye ek sorumluluklar ekleyebilirler. İşte uygulamada sıkça karşılaşılan özel maddeler:

Kira Yardımı ve Barınma Desteği

İnşaat süresince evi yıkılan arsa sahibinin mağdur olmaması için;

Müteahhit, arsa sahibine aylık kira yardımı yapmayı üstlenebilir.
Ya da müteahhit, kendi mülkiyetindeki bir daireyi inşaat bitene kadar arsa sahibine bedelsiz tahsis edebilir.

Ek Ödemeler ve Masraflar

Bağımsız bölümlere ek olarak müteahhidin arsa sahibine belirli bir miktar nakit ödeme yapması kararlaştırılabilir.
Arsa sahibinin kendi dairelerine yaptıracağı ekstra dekorasyon masraflarının veya inşaat sürecindeki vergi ve harçların müteahhit tarafından karşılanması şart koşulabilir.
Arsa üzerindeki eski binanın yıkımından doğan enkaz bedelinin müteahhit tarafından arsa sahibine ödenmesi sağlanabilir.

Kullanım ve Yönetim Detayları

Binaya ne ad verileceği ve tabelaların nereye asılacağı sözleşmeye yazılabilir.
Binadaki otopark veya spor salonu gibi ortak alanların bir süre müteahhit tarafından işletilmesi ve gelirden pay verilmesi öngörülebilir.
Taraflara, kendisine düşen bağımsız bölümleri (daire/dükkan) belirli şartlar dahilinde değiştirme hakkı tanınabilir.

Teşvik ve Bonuslar

Eğer müteahhit inşaatı sözleşmede yazan tarihten daha önce bitirip teslim ederse, arsa sahibinin müteahhide bir erken bitirme primi ödeyeceği kararlaştırılabilir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Kaynaklı Uyuşmazlıklarda Görevli ve Yetkili Mahkeme Neresidir?

1. Genel Kural: Asliye Hukuk Mahkemeleri

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre kural olarak Asliye Hukuk Mahkemelerinin görev alanına girer.

Arsa sahibi, mülkiyetini ekonomik bir değer (bağımsız bölüm) karşılığında değerlendirdiği için bu ilişki ticari veya tüketici odaklı bir işlemden ziyade, gayrimenkul hukukunu ilgilendiren genel bir uyuşmazlık olarak görülür.

2. Tüketici Mahkemesi Görevli Olabilir mi?

Normal şartlarda arsa sahibi tüketici sayılmadığı için Tüketici Mahkemeleri görevli değildir. Ancak, eğer arsa sahibi bir tüketici sıfatıyla (ticari olmayan, sadece barınma ihtiyacı gibi amaçlarla) hareket ediyorsa ve karşı taraf profesyonel bir satıcı/sağlayıcı ise durum değişebilir. Fakat kat karşılığı inşaatın karma yapısı gereği, Yargıtay bu sözleşmeleri tüketici işlemi kapsamında değerlendirmeme eğilimindedir.

3. Asliye Ticaret Mahkemesi Ne Zaman Devreye Girer?

Eğer her iki taraf da (hem arsa sahibi hem de müteahhit) tacir sıfatına sahipse ve uyuşmazlık her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgiliyse, dava Asliye Ticaret Mahkemesinde görülür.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinden doğan davalar, taşınmazın aynına ilişkin olduğu için dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılmalıdır. Bu kural kesin yetki kuralıdır ve değiştirilemez.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular

1. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde yapılmazsa ne olur?

Resmi şekilde, yani noterde “düzenleme” şeklinde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Tarafların kendi aralarında imzalayıp sadece imzayı notere onaylatmaları yeterli değildir. Geçersiz bir sözleşme durumunda taraflar verdiklerini geri isteyebilir ancak müteahhit inşaatın büyük kısmını bitirmişse dürüstlük kuralı gereği sözleşme geçerli sayılabilir.

2. Müteahhit inşaatı yarım bırakırsa arsa sahibi ne yapabilir?

İnşaatın tamamlanma oranına bakılır. Eğer oran düşükse (%90’ın altındaysa) arsa sahibi mahkeme yoluyla sözleşmeden geriye etkili olarak “dönebilir” ve tapu paylarını geri alabilir. Ancak inşaat bitme aşamasındaysa (%90 ve üzeri) sözleşme ileriye etkili feshedilir; müteahhit yaptığı iş kadar pay alır, yapmadığı kısım için tazminat öder.

3. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?

Evet, edilebilir. Türk Medeni Kanunu m. 1009 uyarınca bu sözleşmeden doğan haklar tapu kütüğüne 5 yıl süreyle şerh edilebilir. Şerh sayesinde arsa sahibi arsayı üçüncü bir kişiye satsa bile, müteahhit inşaatı bitirdiğinde yeni malikten tapu paylarını talep etme hakkını korur.

4. İnşaat süresince ödenen kira yardımını kim karşılar?

Bu durum tamamen tarafların sözleşmedeki anlaşmasına bağlıdır. Kanuni bir zorunluluk olmamakla birlikte, uygulamada genellikle müteahhitler arsa sahiplerine inşaat süresince aylık kira yardımı yapmayı veya geçici bir konut tahsis etmeyi sözleşme maddesi olarak kabul ederler.

5. Müteahhit daireleri zamanında teslim etmezse cezai şart istenir mi?

Evet. Sözleşmede “gecikme tazminatı” veya “cezai şart” kararlaştırılmışsa, müteahhit teslim tarihini geçirdiğinde her ay için arsa sahibine belirli bir miktar ödeme yapmak zorundadır. Eğer sözleşmede miktar yazmıyorsa, arsa sahibi o bölgedeki rayiç kira bedeli üzerinden tazminat talep edebilir.

6. Arsa sahibi, inşaat devam ederken arsayı başkasına satabilir mi?

Hukuken satabilir ancak sözleşmede tapuya şerh konulmuşsa, yeni alıcı bu sözleşmenin şartlarını kabul etmiş sayılır. Yani yeni malik, inşaat bittiğinde müteahhide düşen payları devretmekle yükümlüdür. Bu nedenle şerhli bir arsayı satın almak, alıcı için ciddi bir risk ve yükümlülük taşır.